Los Cerros, na zona sudeste de Madrid, promete ser um dos desenvolvimentos urbanos mais emblemáticos. Composto por 14.276 residências, 550.650 metros quadrados de terrenos comerciais e terciários, e 170 hectares de áreas verdes, superará o que até agora é o grande pulmão da capital, o Parque El Retiro. Marcos Sánchez Foncueva, gerente da Junta de Compensação Los Cerros e especialista em urbanismo, adianta nesta entrevista detalhes do projeto. Além disso, como responsável pela Mesa de Urbanismo da patronal madrilena Madrid Foro Empresarial, compartilha sua visão sobre os temas atuais do setor, como o problema do preço da habitação na capital e as tendências que defendem a “cidade dos 15 minutos”.
Los Cerros se propõe a ser o bairro mais verde de Madrid. Como este projeto foi concebido do ponto de vista da sustentabilidade?
Como objetivo central do nosso trabalho, em Los Cerros priorizamos o uso eficiente do solo e a integração de espaços verdes na trama urbana. Pretendemos dar continuidade às áreas verdes das vias da área em direção a espaços mais amplos conectados ao futuro Bosque Metropolitano.
Na sua conceção original, Los Cerros se apresenta como uma cidade verde, integradora e inclusiva. Somos a área do sudeste que possui o maior número de áreas verdes públicas da capital em relação à superfície ordenada: 170 hectares de natureza. Vamos valorizar os espaços verdes já existentes, como o Cerro de la Herradura e a Vega del Río Jarama, permitindo a preservação e promoção da biodiversidade da região.
Além disso, esse compromisso com a sustentabilidade é garantido com o plantio de mais de 7.000 árvores, mais de 100.000 arbustos e espécies autóctones e, algo ao qual damos uma importância extraordinária, o reflorestamento de mais de 2.500 árvores.
Qual é a magnitude deste projeto como grande núcleo residencial da capital?
Los Cerros pertence ao distrito de Vicálvaro. Possui 4,7 milhões de metros quadrados de superfície, onde estamos criando cidade e desenvolvendo infraestruturas para fornecer serviços a 14.276 residências, das quais 50% terão algum tipo de proteção. Essas residências são complementadas por 550.650 metros quadrados de terrenos terciários e comerciais e por 170 hectares de áreas verdes, superando o Parque El Retiro, que possui 118 hectares.
Em termos de localização, faz fronteira ao norte com os municípios de Coslada e San Fernando de Henares, ao sul com a autoestrada com portagem R3, a oeste com El Cañaveral e a leste com a área protegida do Cerro de la Herradura.
Em que fase o projeto se encontra atualmente? Quando está prevista a entrega das primeiras residências?
Atualmente, estamos executando as obras de urbanização da primeira etapa das três propostas no projeto, com um investimento total previsto de mais de 3 bilhões de euros e a criação de 15.000 empregos.
Estamos implementando também novos procedimentos para a conciliação entre obra e patrimônio, tornando-nos referência, também nesse sentido, por meio de uma compatibilização integrada em relação aos trabalhos de urbanização, que inclui a pesquisa e o conhecimento do nosso patrimônio arqueológico, contando com o apoio firme e decidido da propriedade e da Comunidade de Madrid.
“Los Cerros colocará no mercado um total de 14.270 residências a serem construídas nos próximos anos.”
Estamos avançando firmemente com a prefeitura no projeto de reparcelamento, que está em tramitação. Se tudo correr bem, esperamos que a informação pública deste instrumento de gestão ocorra em breve, cuja aprovação definitiva nos permitirá solicitar a simultaneidade das obras e começar com a construção. De acordo com isso, as chaves das primeiras residências podem ser entregues antes do final de 2026.
Como esses desenvolvimentos contribuem para aliviar a pressão no mercado residencial da capital?
Segundo dados do INE, pelo terceiro ano consecutivo, 430.000 pessoas entraram na Espanha, das quais mais de 120.000 querem residir em Madrid. Isso é uma razão substancial e fundamental para que a cidade de Madrid favoreça a geração de desenvolvimentos urbanos como Los Cerros, que permitirão acomodar uma parte substancial dessa demanda.
Los Cerros colocará no mercado um total de 14.270 residências a serem construídas nos próximos anos, o que nos coloca como uma excelente oportunidade para contribuir substancialmente para o acesso à habitação e como um instrumento que proporciona um maior equilíbrio nos preços do mercado imobiliário, gerando uma nova oferta de habitações acessíveis e de qualidade.
Neste sentido, vale destacar que um percentual tão relevante como 50% do total de residências estará sob algum regime de proteção. Em nossa área, como em outros desenvolvimentos do sudeste, a combinação de residências livres com as de proteção ajudará a garantir a disponibilização no mercado de habitações acessíveis e de qualidade.
E qual é o papel das Juntas de Compensação na gestão e criação de cidades?
A Espanha possui uma das figuras mais destacadas e imitadas internacionalmente em seu acervo jurídico: as juntas de compensação. Essas entidades são as que melhor podem realizar uma transformação sustentada e sustentável da cidade, mais desde sua efetiva profissionalização nas duas primeiras décadas do século XXI. São as que melhor incorporam em nosso sistema os fundamentos de uma colaboração público-privada eficaz e produtiva.
Além de seu trabalho na Junta de Compensação de Los Cerros, você também lidera a Mesa de Urbanismo da patronal madrilena Madrid Foro Empresarial. Qual é a missão desta mesa e quais objetivos ela busca atualmente?
Madrid Foro Empresarial é, sem dúvida, uma ferramenta extraordinária que nasceu com a missão essencial de melhorar em todos os âmbitos possíveis a cidade de Madrid. Por ser uma organização empresarial que não depende de fundos públicos, subsídios ou ajuda de qualquer administração, apoiando-se exclusivamente em recursos financeiros próprios e no esforço dos empresários que fazem parte da instituição, o Madrid Foro Empresarial tem a vantagem e singularidade muito especial de poder defender seus associados, suas ideias, suas preocupações, com plena liberdade.
Que tipo de empresas estão representadas nesta mesa e por que é importante que façam parte de organizações como o Madrid Foro Empresarial (MFE)?
São principalmente pequenas e médias empresas, embora também façam parte da Mesa de Urbanismo algumas das grandes corporações do setor. Tratamos de todos os assuntos relacionados ao setor imobiliário e urbanismo em Madrid. A partir da Mesa, coordenamos ações, recebendo preocupações e propostas, não apenas de empresas ou empresários relacionados ao setor imobiliário em Madrid, mas também de todos os membros do MFE, independentemente do objeto de sua atividade. Essa transversalidade nos proporciona uma visão global dos problemas apresentados pela cidade e constitui uma base de conhecimento e informação que facilita a formulação de soluções e alternativas para as administrações municipal e autônoma.
O preço da habitação em Madrid parece nunca parar de subir, e cada vez é maior a dificuldade de acesso à habitação, seja em regime de compra e venda ou aluguel. Como poderíamos resolver esse problema?
Como mencionei anteriormente, entendo que o fator solo é totalmente determinante. Sem a programação necessária que permita a geração fluida da matéria-prima, do solo em que novas residências serão construídas, a demanda continuará sendo maior que a oferta, o que torna muito difícil corrigir as tendências de alta nos preços.
A dificuldade de acesso à habitação é especialmente grave entre os jovens, e políticas destinadas a facilitar seu acesso a residências acessíveis, em qualquer regime ou modalidade, devem ser implementadas. Isso pode ser feito por meio de acordos entre administrações e instituições financeiras, bem como com a implementação de políticas fiscais que aliviem a situação das populações mais afetadas por dificuldades de acesso à habitação acessível.
“Limitar os preços dos aluguéis, seja qual for a fórmula utilizada para fazê-lo, não é uma estratégia política eficaz.”
As subvenções, e isso foi comprovado repetidamente, não resolvem nada. A revisão do preço do módulo de habitação protegida, que está em tramitação na Comunidade de Madrid, é importante. Sei que a grande maioria dos promotores ficaria confortável em disponibilizar habitação protegida no mercado, mas essa comodidade passa necessariamente pela condição de que a execução dessas residências não resulte em perdas para eles.
Aliás, limitar os preços dos aluguéis, seja qual for a fórmula utilizada para fazê-lo, não é uma estratégia política eficaz, como tem sido provado repetidamente. No melhor dos casos, isso impedirá o acesso à habitação de milhares de pessoas que desejam ou precisam recorrer ao aluguel, desestimulando os pequenos proprietários que desejam valorizar sua propriedade por meio da obtenção de renda.
O conceito de “cidade dos 15 minutos” está gerando muita polêmica. Qual é a sua opinião como especialista em urbanismo?
A cidade dos 15 minutos é um dos maiores desafios que enfrentamos como profissionais do setor. Reorganizar o design do planejamento urbano para que todos os cidadãos tenham acesso à maioria de suas necessidades básicas dentro de um raio de 15 minutos gera múltiplas dificuldades. A proximidade, para reduzir o tempo de deslocamento, a diversidade e mistura de usos do solo nos desenvolvimentos urbanos, para garantir a cobertura de serviços essenciais para os cidadãos, a provisão de infraestruturas que incentivem a mobilidade sustentável, para reduzir a congestão do tráfego e promover um estilo de vida mais saudável, e a melhoria da acessibilidade que permita uma comunicação fluida com qualquer ponto da cidade devem ser os pilares que sustentam esse conceito.
Estou, claro, entre os defensores da cidade dos 15 minutos, mas em nenhum caso a qualquer custo. Explico-me, não é apenas necessário a mistura de usos ou a melhoria da acessibilidade para pedestres ou a implementação nos novos desenvolvimentos da mobilidade suave. Mais uma vez, a realização desse objetivo requer ações urbanas estratégicas e combinadas de grande profundidade.
Que um habitante de Los Cerros tenha acesso aos serviços essenciais nunca poderá implicar que a malha urbana em que está localizado não permita trajetos de maior distância de carro ou transporte público. Isso seria, de alguma forma, cercear sua liberdade de escolha.
