Estas são as 12 medidas do Governo para melhorar o acesso à habitação em Espanha
O acesso à habitação é um dos grandes desafios atuais em Espanha. O mercado imobiliário encontra-se numa situação de grande tensão devido à significativa falta de habitação face ao nível atual de procura, com um nível de construção de habitação nova que não é capaz de satisfazer a procura resultante do notável crescimento da população e dos agregados familiares que se verificou em Espanha, particularmente nos últimos três anos.
Fatores como o aumento dos custos de construção, a subida das taxas de juro dos empréstimos hipotecários, a escassez de terrenos urbanizáveis e as dificuldades administrativas para desenvolver novos projetos têm contribuído para uma crescente dificuldade no acesso a habitações a preços acessíveis. Além disso, o mercado de arrendamento continua a sofrer uma importante subida de preços, devido ao forte desequilíbrio entre a oferta e a procura, especialmente em zonas de elevada tensão como Madrid ou Barcelona.
O debate não é alheio à agenda política, e a habitação tornou-se num dos temas principais e mais discutidos, sendo objeto, por parte dos diferentes partidos, de propostas para garantir um acesso mais acessível, com um importante foco na população mais jovem. Neste contexto, o Governo de Espanha, liderado por Pedro Sánchez, apresentou um pacote de 12 medidas com as quais pretende aliviar a crise da habitação e equilibrar o mercado. Na Urbanitae, analisámos detalhadamente cada uma destas iniciativas:
1. Transferência de habitações e terrenos à Empresa Pública de Habitação
Esta medida procura aumentar o parque de habitação pública destinado ao arrendamento social. Com a cedência de mais de 3.300 habitações e dois milhões de metros quadrados de terreno, pretende-se garantir um acesso mais acessível à habitação e fomentar a construção de novos imóveis com fins sociais.
Sobre esta medida, José María Gómez-Acebo, diretor de Clientes Institucionais da Urbanitae, considera “essenciais os mecanismos de colaboração público-privada, dado que os orçamentos públicos, por si só, não poderão suportar o nível de investimento necessário. O sucesso dessa colaboração exigirá que a fixação de preços e custos seja realista, para que o setor privado opte por investir num ambiente de segurança jurídica e garantia suficiente de recuperação do seu investimento”.
2. Incorporação de habitações da Sareb (ou banco mau)
A gestão de 13.000 habitações, que passarão imediatamente a fazer parte do parque público, juntamente com outras 17.000 previstas, tem como objetivo aumentar significativamente a oferta de arrendamento social. Este movimento procura aproveitar os ativos em mãos da Sareb para dar resposta à elevada procura de habitação acessível.
3. Prioridade na aquisição de terrenos e habitações
A empresa pública de habitação terá preferência na compra de terrenos e habitações, com o objetivo de facilitar uma gestão estratégica e ágil para desenvolver projetos de habitação destinados ao arrendamento acessível, promovendo um uso eficiente dos recursos.
4. Reforma da lei do solo
Com esta reforma, procura-se eliminar entraves administrativos e burocráticos para agilizar a promoção de habitações. A medida pretende acelerar a construção de novos imóveis e responder à crescente procura, especialmente nas zonas de maior tensão imobiliária. “É importante lembrar a importância que a diligência e agilidade na tramitação de licenças têm: 12 meses de atraso na concessão de uma licença aumentam o custo da habitação em cerca de 5%, porque o comprador do terreno exige um maior retorno pelo seu capital”, salienta Gómez-Acebo.
5. Lançamento de um PERTE para a construção modular
Este Projeto Estratégico para a Recuperação e Transformação Económica (PERTE) pretende fomentar a construção modular e industrializada, uma alternativa mais rápida e económica aos métodos tradicionais, permitindo reduzir significativamente os tempos de construção e os custos associados. Um PERTE que têm intenção de centralizar em Valência, com o objetivo de impulsionar o tecido económico das zonas afetadas pela DANA. Como valoriza Gómez-Acebo, “É uma medida que vai na direção certa. O custo de construir habitação aumentou significativamente após a crise das cadeias de abastecimento, surgida com a guerra na Ucrânia; ao forte aumento no preço dos materiais, que não se reverteu, junta-se uma preocupante ausência de mão de obra no setor da construção, situação que se agravará no momento em que se colocarem mais habitações em carga. Portanto, a construção modular e industrializada é o caminho para construir mais rápido e mais barato, atenuando essa crescente ausência de profissionais e ofícios de obra”.
6. Reabilitação de habitações vazias para arrendamento acessível
O objetivo desta iniciativa é revitalizar o parque de habitações desocupadas e destiná-las ao arrendamento acessível durante pelo menos cinco anos. Para isso, serão implementados programas de reabilitação que melhorarão a qualidade das habitações enquanto se aumenta a oferta disponível.
7. Isenção fiscal de 100% no IRS para certos arrendamentos
Com esta medida, o Governo tem como objetivo incentivar os proprietários a oferecer arrendamentos a preços razoáveis, alinhados com o índice de preços de referência da lei da habitação. Esta isenção procura equilibrar o mercado de arrendamento e proteger os inquilinos de preços abusivos.
8. Limitação à compra de habitações por estrangeiros não residentes
Com o fim de travar o que o Governo considera especulação imobiliária, estabelece restrições para que os estrangeiros não residentes não possam adquirir imóveis em determinadas zonas de elevada tensão, dando prioridade ao acesso dos cidadãos locais.
Neste sentido, José María Gómez-Acebo assinala uma chamativa desigualdade no tratamento fiscal neste âmbito: “A fiscalidade para um comprador estrangeiro que adquire uma segunda residência em Espanha é, em essência, a mesma que para um comprador espanhol de primeira residência, apesar de se tratar de um bem de primeira necessidade“.
9. Blindagem da habitação protegida de titularidade pública
Esta medida quer assegurar que as habitações de proteção oficial permaneçam em mãos públicas e não sejam vendidas no mercado livre, garantindo a sua disponibilidade como recurso para quem mais precisa a longo prazo.
10. Consideração de habitações turísticas como atividade económica sujeita ao IVA
Ao qualificar o arrendamento turístico como uma atividade económica sujeita ao IVA, o Governo procura equilibrar o mercado imobiliário, incentivando o uso residencial face ao turístico e regulando esta prática que afeta a disponibilidade de habitações habituais.
11. Condição dos benefícios fiscais das socimis
As socimis, entidades-chave no mercado de arrendamento, deverão ajustar-se a novos critérios que as obriguem a promover arrendamentos acessíveis se desejarem manter as suas vantagens fiscais. Esta medida foi recebida por alguns atores do setor como um “castigo” àquelas socimis centradas no setor residencial, embora se admita que o impacto poderia ter sido mais severo, já que não afeta aquelas entidades que se dedicam a outros ativos como centros de dados, escritórios ou logística, que são a maioria.
12. Novo Plano Estatal de Habitação
Previsto para 2026, este plano priorizará os grupos vulneráveis, jovens e idosos, oferecendo apoios adaptados às suas necessidades e condições. Procura atender aos desafios estruturais do mercado imobiliário, fomentando a inclusão e a acessibilidade.
Estas medidas representam um esforço integral para enfrentar a crise da habitação em Espanha. No entanto, segundo o especialista da Urbanitae “é necessário que os maiores esforços se concentrem em aumentar o parque de habitações nos principais polos de procura, dando maior agilidade administrativa para fabricar solo de uso residencial, conceder licenças com mais rapidez e reduzir os entraves ao sistema financeiro (tanto bancos como alternativo) para que acompanhe com recursos económicos a importante quantidade de habitações que precisam de ser construídas; e para que os compradores possam aceder à compra, outra medida pode ser reduzir os impostos para a compra da primeira habitação”.