In un investimento in debito, l’investitore finanzia un progetto in cambio di un interesse concordato. In un investimento in equity, la logica è diversa. L’investitore partecipa all’operazione immobiliare e il suo rendimento dipende dal risultato finale del progetto.
Questa differenza è importante. Nell’equity, non basta guardare un IRR target o un rendimento stimato. È utile capire cosa deve accadere perché venga creato valore: cosa si acquista, cosa si trasforma, come si vende, quale margine esiste e quale capacità ha il promotore di eseguire il piano.
In altre parole, l’equity non remunera solo il passare del tempo. Remunera soprattutto la creazione di valore.
Acquistare bene: la prima leva
Una parte rilevante del valore si crea ancora prima dell’inizio dei lavori o della trasformazione dell’asset. Acquistare bene non significa necessariamente acquistare a basso prezzo. Significa entrare in un’operazione a un prezzo che permetta di eseguire il piano con un margine sufficiente.
Un buon esempio è Oficinas Mazarredo, un’operazione value-add nel segmento uffici nel centro di Madrid. La tesi del progetto si basa su diversi elementi: posizione all’interno della M-30, prezzo di acquisizione competitivo rispetto a immobili comparabili, scarsità di asset simili e canoni inferiori al mercato. La strategia prevede il riposizionamento dell’asset e la successiva vendita a investitori istituzionali.
In questo caso, la creazione di valore non dipende solo dal fatto che “il mercato salga”. Dipende dall’individuazione di un asset con potenziale, dall’acquisto a condizioni interessanti e dall’esecuzione di una strategia capace di portarlo a una valutazione superiore.
Trasformare l’asset: da spazio sottoutilizzato a prodotto di mercato
Un’altra leva classica dell’equity è la trasformazione. Un immobile può avere un determinato valore nello stato attuale. Tuttavia, quel valore può essere molto diverso se l’asset viene adattato a una domanda più chiara.
Il caso di The Haus lo illustra bene. L’operazione consisteva nell’acquisto di un ex spazio uffici a Barcellona, nella sua ristrutturazione e nella trasformazione in uno spazio flessibile di 630 m², in linea con le nuove esigenze del mercato del lavoro. Il progetto, gestito da Psquared, si è chiuso con un rendimento del 21,3% e un IRR del 29%. La previsione iniziale era rispettivamente del 17% e del 12%.
In questo caso, la chiave è stata trasformare un asset tradizionale in un prodotto più liquido, più interessante e più adatto alla domanda. Questa è una delle grandi possibilità dell’equity: partecipare al valore generato dal cambiamento della natura economica di un asset.
Vendere meglio: quando la commercializzazione moltiplica il risultato
Nell’equity, il rendimento si materializza alla fine. Questo avviene quando gli asset vengono venduti, il progetto viene liquidato e gli utili vengono distribuiti. Per questo, la commercializzazione non è una fase secondaria. È una parte essenziale della creazione di valore.
Allonbay Aura è un caso particolarmente chiaro. Il progetto, sviluppato a Villajoyosa, si è chiuso con un rendimento lordo del 61% e un IRR del 21,5%, ben al di sopra dello scenario iniziale. Una delle leve principali è stata la commercializzazione. Al momento dell’ingresso degli investitori, il 56% delle abitazioni era già prenotato. Poi, con l’avanzamento dei lavori, il progetto ha guadagnato visibilità e le unità restanti sono state vendute a prezzi superiori alle previsioni.
Il risultato non si spiega con un solo fattore. Anche il controllo dei costi e l’efficienza fiscale hanno avuto un ruolo. Tuttavia, il caso mostra chiaramente un’idea centrale: nell’investimento in equity, una buona strategia commerciale può aumentare in modo significativo il margine finale.
Proteggere il margine: l’altra faccia dell’equity
Parlare dei vantaggi dell’equity significa anche parlare dei suoi rischi. A differenza del debito, il rendimento non è concordato in anticipo. Dipende dal margine reale del progetto. Questo margine può essere influenzato da extra-costi, ritardi, cambiamenti di mercato, difficoltà commerciali o aumento dei costi finanziari.
Il progetto Adaptis è un buon esempio di questa altra faccia. L’operazione è stata avviata nel 2021 e si è conclusa nel 2025 con un rendimento finale dello 0%, molto lontano dalla previsione iniziale. Il progetto ha subito una combinazione di fattori sfavorevoli: aumento dei costi, carenza di forniture, cambio dell’impresa di costruzione, ritardi commerciali e incremento dei costi finanziari.
Non è stato il risultato atteso. Ma lascia una lettura importante. Anche quando la creazione di valore si deteriora, la gestione attiva può essere decisiva per proteggere il capitale. In questo caso, il rendimento è stato nullo, ma si è riusciti a evitare perdite per gli investitori.
Il promotore conta
Tutte queste leve hanno qualcosa in comune: richiedono gestione. Acquistare bene, trasformare un asset, vendere meglio o proteggere il margine non accade in modo automatico. Dipende dal promotore, dalla sua esperienza, dalla sua conoscenza del mercato e dalla sua capacità di risolvere problemi durante la vita del progetto.
Dipende anche dal monitoraggio. Nell’equity, la selezione iniziale è fondamentale, ma non basta. I progetti evolvono, i costi cambiano, i tempi si spostano e il mercato può cambiare direzione. Per questo, l’accompagnamento e la supervisione durante l’intera vita dell’investimento sono una parte essenziale del processo.
L’equity cerca il valore aggiunto
L’investimento in equity immobiliare può essere uno strumento molto potente per partecipare alla creazione di valore di un progetto. Tuttavia, per comprenderlo bene, bisogna guardare oltre il rendimento target.
La domanda non è solo quanto può guadagnare l’investitore, ma perché quel rendimento potrebbe essere generato. L’asset viene acquistato bene? C’è domanda? Il prodotto è coerente con il mercato? I costi sono sotto controllo? Il promotore ha esperienza? Quale margine esiste se qualcosa si discosta dal piano?
Rispondere a queste domande aiuta a investire con maggiore criterio. Perché nell’equity il rendimento non appare per magia. Si costruisce progetto dopo progetto, decisione dopo decisione.
