Il settore retail ha iniziato il 2026 mantenendo un andamento positivo in Spagna, anche se ormai in una fase di crescita più equilibrata dopo il forte impulso registrato nel 2025. Consumi, turismo e solidità di alcune location commerciali continuano a sostenere l’attività, in un contesto di mercato caratterizzato da fondamentali solidi, pur con segnali di moderazione rispetto all’anno precedente.
L’ultimo report di Cushman & Wakefield relativo al primo trimestre del 2026 delinea un mercato con una domanda locativa solida, soprattutto per gli asset prime, e una scarsità di disponibilità che continua a sostenere occupazione e canoni nelle principali vie commerciali.
Consumi e turismo continuano a sostenere il mercato
L’economia spagnola continua a crescere più della media dell’eurozona e il retail continua a poggiare su due pilastri fondamentali: consumi e turismo. Il report evidenzia che le vendite al dettaglio continuano a crescere, anche se senza i picchi osservati nella parte finale del 2025, e che le migliori performance si concentrano nelle categorie legate ai consumi esperienziali, all’arredamento e al tempo libero.
Anche il turismo continua a svolgere un ruolo chiave. Durante il primo trimestre del 2026, gli arrivi di turisti internazionali sono aumentati di circa il 2%-3% su base annua, mentre la spesa turistica è cresciuta di circa il 4%-5%. Questa evoluzione continua a sostenere l’attività commerciale sia nelle destinazioni urbane sia in quelle turistiche, soprattutto nelle location prime.
High street: poca disponibilità e canoni in crescita
Una delle caratteristiche più evidenti del retail spagnolo continua a essere la scarsità di prodotto disponibile nelle migliori location. Madrid e Barcellona mantengono un tasso di disponibilità del 2,5%, riflettendo una forte competizione per accedere alle principali vie commerciali. Questa tensione non interessa l’intero mercato allo stesso modo, ma si concentra soprattutto nelle aree prime e super-prime.
Anche l’attività locativa resta sostenuta. Durante il trimestre sono state concluse 22 operazioni nelle aree prime e super-prime di Madrid e Barcellona, il 45% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La moda ha rappresentato il 48% della superficie richiesta, mentre il 55% delle transazioni ha riguardato locali superiori a 800 m². Parallelamente, i canoni prime sono aumentati del 5% su base annua, raggiungendo i 290 €/m²/mese a Barcellona e i 280 €/m²/mese a Madrid, superando in alcune strade persino i livelli pre-pandemia.
Centri commerciali e retail park: più vendite, più affluenza e alta occupazione
Anche i centri commerciali iniziano il 2026 con una performance operativa solida. Le vendite sono cresciute del 4,7% su base annua e le visite del 5,6%, con un andamento positivo generalizzato nelle diverse regioni. Tra le categorie, la moda ha guidato la crescita con un +9,2%, mentre il tempo libero ha registrato un forte incremento del +33,1%, trainato soprattutto dai cinema.
Nei retail park, le vendite sono aumentate del 4%, con la moda sopra la media e un andamento più stabile nel segmento casa. Tutto ciò si traduce in livelli di occupazione molto elevati: i centri commerciali raggiungono ormai il 95,5% della GLA (gross leasable area), migliorando di 0,5 punti percentuali rispetto alla fine del 2025.
Gli investimenti retail acquistano visibilità nel 2026
Il report riflette anche una chiara ripresa dell’interesse degli investitori verso il retail. Durante il primo trimestre del 2026, gli investimenti hanno raggiunto 1,488 miliardi di euro, il 22% in più rispetto all’anno precedente. I capitali si concentrano soprattutto su centri commerciali, retail park e asset high street prime, format che combinano elevata occupazione, stabilità operativa e migliori prospettive di reddito.
Parallelamente, i rendimenti prime mostrano una certa stabilizzazione: 3,60% per l’high street, 6,25% per i centri commerciali e 6,35% per i retail park. Cushman sottolinea inoltre che, dopo l’inizio del ciclo di riduzione dei tassi nel settembre 2024 e la successiva stabilizzazione degli yield, il mercato sta iniziando a registrare leggere ulteriori compressioni dei rendimenti.
Un contesto che si inserisce anche nel maggiore focus sul non residenziale
La ripresa del retail si inserisce inoltre in una tendenza più ampia del mercato e della recente attività di Urbanitae: il crescente protagonismo degli asset non residenziali all’interno dell’universo immobiliare. Nel corso del 2026, questo focus si è riflesso in progetti e contenuti legati a hospitality, turismo, uffici e altri asset di commercial real estate (CRE). Un esempio chiaro è Roca Negra, un progetto alberghiero di debito rimborsato anticipatamente con restituzione integrale del capitale e un IRR finale del 13,85% in 14 mesi, dopo un rifinanziamento bancario. Più che una scommessa su una singola tipologia di asset, ciò che emerge è una ricerca di opportunità in asset non residenziali con tesi di investimento sempre più selettive.
Un retail più selettivo, più tecnologico e più esigente
Al di là dei dati operativi, Cushman descrive un retail sempre più selettivo, tecnologico e orientato all’efficienza. Il report evidenzia che i retailer europei stanno adottando decisioni più strategiche, ottimizzando le location e facendo sempre più affidamento su intelligenza artificiale, dati e strategie di unified commerce – integrazione completa dei canali fisici, digitali e social – per migliorare esperienza cliente e redditività.
Opportunità ben selezionate
L’inizio del 2026 conferma che il retail spagnolo mantiene una base operativa solida, anche se in una fase più normalizzata rispetto a quella vissuta nel 2025. Consumi e turismo continuano a sostenere il mercato, la disponibilità prime resta estremamente limitata, i centri commerciali mostrano buoni dati di vendite e occupazione e gli investimenti tornano a guadagnare slancio.
La lettura di fondo non è tanto un ritorno indiscriminato al retail quanto una selezione più rigorosa di format e location. Nelle high street, nei centri commerciali o nei retail park, il mercato sta premiando soprattutto gli asset capaci di combinare traffico, qualità degli operatori, stabilità dell’occupazione e capacità di adattamento alle nuove abitudini di consumo. È lì che oggi sembra concentrarsi buona parte del valore del settore.
