Centri commerciali e il loro impatto sul valore degli immobili

Il panorama economico, e in particolare il settore immobiliare, sta vivendo una fase di recupero dopo la pausa causata dalla pandemia. In questo contesto, il settore retail è stato tra i più resilienti, con un incremento del 45% degli investimenti su base annua, secondo il rapporto CBRE del secondo trimestre 2025. Dopo anni caratterizzati dalla concorrenza dell’e-commerce e dal calo del traffico nei negozi fisici, i consumi sono tornati a crescere e i centri commerciali registrano livelli di attività vicini a quelli pre-pandemia.

Il settore commerciale è un motore dell’economia nazionale, contribuendo con oltre 15,3 miliardi di euro al PIL, circa l’1% del totale, e generando, secondo l’Associazione Spagnola dei Centri e Parchi Commerciali (AECC), 885.613 posti di lavoro attraverso 589 centri e parchi commerciali. Questi numeri sono destinati a crescere nell’ultimo trimestre dell’anno con la previsione di 10 nuove aperture: sei in Andalusia, una nella Comunità Valenciana, una in Asturie, una nella Regione di Murcia e un’altra nelle Isole Canarie, precisamente a Tenerife. L’importanza del settore per il tessuto produttivo del Paese è chiara. Tuttavia, la sua influenza non si limita a questo: impatta anche il mercato immobiliare. Ma come influiscono esattamente i centri commerciali sul valore degli immobili circostanti?

L’impatto dei centri commerciali sulle zone circostanti

Oggi i centri commerciali vengono generalmente costruiti in aree urbane riqualificate (come parte di progetti di rigenerazione urbana per rivitalizzare zone degradate), su terreni ampi e pianeggianti (per ospitare sia l’edificio principale sia le aree parcheggio), e in particolare in **aree periferiche o sub-centri urbani, dove il prezzo del terreno è più accessibile rispetto al centro città. In questo senso, una delle conseguenze dirette della costruzione di un centro commerciale è la rivalutazione immobiliare della zona.

Il prezzo di una casa dipende non solo da fattori come dimensioni o qualità, ma anche dalla posizione e quindi dalla disponibilità di servizi nelle vicinanze: fare acquisti, accedere a supermercati o avere un’offerta gastronomica vicina senza dover investire troppo tempo è uno degli aspetti più importanti per chi cerca una nuova abitazione, sia in acquisto che in affitto.

Questo fenomeno è visibile, ad esempio, a Madrid, dove diversi progetti recenti hanno trasformato il valore del suolo. Due dei centri commerciali più popolari della Comunità ne sono un esempio: Oasiz, situato a Torrejón de Ardoz, e X-Madrid, nel centro di Alcorcón.

Alla fine del 2021, il centro commerciale Oasiz, nel quartiere di Soto de Henares (Torrejón de Ardoz), a 33,6 km da Madrid, ha aperto le sue porte. Nello stesso anno, il prezzo medio al metro quadro era di 1.830 € secondo il portale Fotocasa. Nei mesi successivi all’apertura del complesso, l’area ha iniziato a registrare un aumento sostenuto dei prezzi, raggiungendo attualmente i 2.252 €/m².

Un altro esempio è il centro commerciale X-Madrid, la cui inaugurazione nel 2019 ha segnato un punto di svolta nella rivalutazione dell’area circostante. Situato nel quartiere Parque Oeste (Alcorcón), a 16,9 km dalla capitale, il prezzo al metro quadro era allora di 2.687 €/m². Dall’apertura, il valore degli immobili ha registrato un aumento costante, raggiungendo i 3.250 €/m² alla fine del 2024.

Questa tendenza al rialzo dei prezzi riflette un andamento generale a livello nazionale e non è esclusivamente dovuta a un unico fattore. Tuttavia, secondo il consenso di mercato, la presenza di complessi commerciali contribuisce all’aumento del valore immobiliare e può persino fungere da catalizzatore per la costruzione di nuove promozioni. Le ragioni sono varie:

• L’abbondanza di servizi disponibili nel quartiere, sia per l’uso quotidiano come supermercati o farmacie, sia per il tempo libero: aree gioco per bambini, negozi di abbigliamento, ristoranti e cinema.
• Quando un centro commerciale viene costruito in una zona lontana dal centro urbano, spesso è accompagnato da un miglioramento delle infrastrutture di trasporto, che facilita l’accesso e migliora la connessione dell’area con il resto della città tramite nuove linee di autobus, metro o strade.
• In alcune località di confine con paesi vicini (Francia e Portogallo), i centri commerciali rappresentano un richiamo per il turismo di consumo. Ad esempio, Badajoz, Huelva o A Coruña attirano ogni mese migliaia di portoghesi grazie a un’offerta commerciale in moda e supermercati generalmente più economica rispetto al loro paese di origine.

L’approccio di Urbanitae al settore commerciale

Il settore commerciale offre numerosi vantaggi per l’investimento, con un rendimento medio vicino al 10%, 3 punti in più rispetto alle abitazioni (6,9%) o ai garage (6,2%). Tuttavia, il settore retail ha tradizionalmente avuto alte barriere all’ingresso a causa della necessità di un capitale iniziale consistente per l’acquisto degli immobili.

Sebbene le socimis possano rappresentare una buona alternativa per alcuni investitori, nella realtà limitano notevolmente la capacità di decidere il tipo di immobile e la durata dell’investimento.

Come risposta, Urbanitae, leader nel crowdfunding immobiliare in Spagna, offre ai propri utenti la possibilità di investire in questo tipo di asset a partire da 500 €. Il motivo è semplice: gli asset commerciali, come locali, centri business o superfici retail, offrono generalmente contratti di locazione a lungo termine con dividendi ricorrenti, soprattutto in posizioni prime, rappresentando così un’ottima opzione per investitori con un orizzonte temporale medio interessati a un flusso di reddito stabile.