Reconversione degli asset: ecco come si reinventa il settore immobiliare
La riconversione degli asset – ovvero la trasformazione di uffici o locali commerciali in abitazioni, l’adattamento di capannoni industriali o spazi logistici, o la riqualificazione di vecchi hotel in proprietà di lusso – è diventata una pratica sempre più diffusa in città come Madrid o Barcellona. Questa tendenza sta ridefinendo la mappa immobiliare e risponde alla necessità di adattarsi a nuove esigenze sociali: dall’alloggio accessibile a formule più innovative come il coliving o le residenze per studenti e anziani.
La trasformazione degli immobili sta assumendo un ruolo di primo piano nel mercato spagnolo, spinta soprattutto dall’elevata domanda nei settori turistico e residenziale, così come dall’interesse degli investitori verso asset con potenziale di riconversione. Secondo i dati di CBRE, i cambi di destinazione d’uso degli edifici sono raddoppiati nel 2024, con Madrid che concentra il 60 % di queste operazioni. Anche Malaga, Barcellona, Siviglia e Saragozza hanno seguito questa tendenza, aumentando la loro quota dal 26 % nel 2023 al 40 % nel 2024.
In totale, sono state registrate 70 operazioni di riconversione, che hanno riguardato oltre 390.000 m², con un’ultima parte dell’anno particolarmente attiva. Gli investimenti destinati a questo tipo di asset hanno raggiunto i 900 milioni di euro, triplicando la cifra dell’anno precedente.
L’80 % di queste trasformazioni ha avuto come destinazione finale progetti del segmento Living e alberghiero, affermandosi come le alternative preferite dagli investitori. Inoltre, il 60 % degli immobili trasformati erano ex uffici. Si sono distinti anche settori alternativi come quello sanitario, che ha rappresentato il 15 % del totale, con ospedali e residenze come principali destinazioni.
La riqualificazione degli asset non è più una soluzione occasionale, ma uno strumento strategico per generare valore, rivitalizzare spazi sottoutilizzati e rispondere alle esigenze di un mercato in costante evoluzione.
Uffici riconvertiti: riconversione degli asset
L’analisi di Colliers va in questa direzione: in Europa, quasi un quinto delle acquisizioni recenti è destinato alla riconversione di uffici, trainata dai bassi tassi d’interesse e dalla maggiore liquidità.
In Spagna, Madrid è uno degli epicentri di questo fenomeno. Secondo le stime della società di consulenza EY, la capitale dispone di 1,8 milioni di metri quadrati di uffici che potrebbero essere trasformati in abitazioni entro il 2043.
Un esempio emblematico è la Talent Tower, l’edificio simbolico che Blackstone e Banco Santander hanno messo in vendita per essere riconvertito in appartamenti residenziali. L’operazione non si è conclusa con il Grupo Lar per mancanza di finanziamenti, ma successivamente è stata acquisita dal fondo Argis, che ha previsto un investimento totale di circa 50 milioni di euro per trasformarlo in 71 appartamenti esclusivi.
Negozi vuoti, case in arrivo: un’altra opzione della riconversione degli asset
Un rapporto di Clikalia, a cui ha avuto accesso Idealista, evidenzia che i quartieri periferici di Madrid e Barcellona concentrano il maggior potenziale per trasformare locali commerciali vuoti in abitazioni – una delle principali tendenze nella riqualificazione degli spazi in risposta alla scarsità di offerta abitativa. Zone come Vicálvaro, Villaverde o Horta-Guinardó offrono condizioni favorevoli grazie alla bassa densità commerciale, alla minore pressione urbanistica e a buone prospettive di redditività. Al contrario, i distretti centrali mostrano una minore fattibilità a causa dell’elevata attività commerciale e della scarsità di locali disponibili. Lo studio considera fattori come la reale disponibilità di locali, la fattibilità tecnica e normativa del cambio d’uso e il potenziale di rivalutazione. Anche se non si tratta di una soluzione strutturale, questa strategia rappresenta una misura efficace e accessibile per ampliare il patrimonio immobiliare attraverso interventi piccoli e localizzati.
Dall’uso industriale al residenziale
D’altra parte, un’analisi recente elaborata dalla società di riqualificazione urbana Ginkgo, in collaborazione con la consulenza Systemiq – citata da El País – stima che in Europa esistano circa 19.000 chilometri quadrati di aree industriali e logistiche obsolete – una superficie dieci volte superiore a quella di Londra. Secondo le proiezioni, la riurbanizzazione anche solo di una parte di questi spazi potrebbe generare tra i 15 e i 20 milioni di nuove abitazioni e aree a uso misto nei prossimi 15 anni. Questa trasformazione offrirebbe non solo soluzioni abitative, ma contribuirebbe anche a rivitalizzare quartieri degradati, ridurre l’impronta ecologica e risparmiare fino al 20 % sui costi infrastrutturali rispetto a nuove costruzioni.
Residenze di lusso con firma alberghiera
La riconversione arriva anche al mercato premium, dove le branded residences (residenze di alta gamma associate a grandi catene alberghiere) stanno guadagnando forza. La trasformazione di hotel dismessi o edifici storici è dunque un fenomeno in espansione, in cui i promotori cercano di valorizzare edifici sottoutilizzati o datati.
Nella penisola iberica ci sono oltre 2.400 progetti in corso, con prezzi che possono arrivare fino a 24 milioni di euro per unità. Questo tipo di riconversione offre prestigio, redditività e valorizzazione agli occhi degli investitori che cercano differenziazione ed esclusività. Sono progetti che sfruttano il patrimonio architettonico, la posizione e il prestigio delle grandi catene alberghiere per creare asset immobiliari ad alta redditività.
La riqualificazione degli asset consente di ridurre l’impronta di carbonio, evitare il consumo di nuovo suolo e rivitalizzare ambienti urbani già consolidati. Inoltre, in un contesto in cui l’abitazione è diventata una sfida nazionale, questi interventi possono rappresentare una soluzione rapida e concreta.
