El Plantío: TIR 11,6% con cinque mesi di anticipo
Il progetto El Plantío è ormai storia su Urbanitae. L’investimento si è chiuso con una redditività finale del 12,1% e una TIR dell’11,6%, completando il suo ciclo cinque mesi prima del termine inizialmente stimato e senza la necessità di attivare l’estensione prevista da contratto.
Si tratta di un rimborso che, sebbene leggermente al di sotto del CoC inizialmente stimato, riflette un’esecuzione ordinata del progetto, una corretta gestione dei tempi e un’uscita anticipata che riduce il rischio complessivo assunto dagli investitori.
In cosa consisteva il progetto El Plantío?
El Plantío è stato un progetto di debito destinato a finanziare l’acquisizione, la demolizione e lo sviluppo di una promozione residenziale di sei ville unifamiliari in una delle aree residenziali più consolidate nel nord-ovest di Madrid.
L’operazione è stata strutturata come un prestito con garanzia ipotecaria, con una durata stimata di 21 mesi, pensato per accompagnare il promotore nelle fasi iniziali del progetto: acquisto dell’asset, iter urbanistico e ottenimento della licenza edilizia, passaggio chiave per la successiva entrata di finanziamento bancario.
Fin dall’inizio, il progetto è stato impostato con una strategia di uscita chiara: l’ottenimento della licenza avrebbe permesso di chiudere un finanziamento bancario per il promotore che sarebbe servito a rimborsare anticipatamente il prestito di Urbanitae, obiettivo che alla fine è stato raggiunto.
Ammortamento parziale ad aprile 2025
Dopo il completamento con successo del finanziamento e la firma del contratto di prestito all’inizio di ottobre 2024, il progetto è avanzato in linea con la pianificazione prevista, con un focus particolare sui traguardi urbanistici.
Nei primi mesi sono stati eseguiti i lavori di demolizione, mentre in parallelo procedeva la pratica per la licenza edilizia tramite un ente collaboratore urbanistico (ECU). Sebbene questo processo abbia accumulato un certo ritardo amministrativo, il progetto ha continuato a progredire in modo ordinato, senza deviazioni rilevanti rispetto all’impostazione iniziale.
Ad aprile 2025 si è verificato un’ammortamento parziale del prestito, legato alla vendita di un asset che fungeva da garanzia aggiuntiva: ciò ha consentito di rimborsare in anticipo una parte significativa dell’investimento e di ridurre l’esposizione al rischio.
Il traguardo definitivo è arrivato a ottobre 2025 con la concessione della licenza edilizia, che ha sbloccato la negoziazione del finanziamento bancario per il promotore. Dopo diversi mesi di lavoro con l’istituto finanziario, la formalizzazione di tale finanziamento ha permesso di estinguere completamente il prestito di Urbanitae all’inizio di febbraio 2026, chiudendo così il progetto prima del termine previsto.
12,1% di redditività in 16 mesi
Il progetto El Plantío si è chiuso con i seguenti risultati finali:
- Durata stimata: 21 mesi
- Durata finale: 16 mesi
- CoC stimato: 17,5%
- CoC finale: 12,1%
- TIR stimata: 10%
- TIR finale: 11,6%
Il rimborso anticipato ha permesso agli investitori di recuperare il capitale prima del previsto, riducendo il tempo di esposizione e migliorando il profilo di rischio complessivo dell’operazione.
Un rimborso in linea con la logica del progetto
El Plantío è un buon esempio di come, nei progetti di debito legati a traguardi urbanistici, la redditività finale può essere condizionata dal calendario reale di esecuzione, soprattutto quando l’uscita avviene prima della scadenza iniziale.
In questo caso, l’ottenimento della licenza e l’ingresso del finanziamento bancario hanno permesso un’estinzione anticipata, privilegiando la protezione del capitale e una chiusura ordinata del progetto rispetto alla massimizzazione del CoC teorico.
Ancora una volta, Urbanitae aggiunge un nuovo rimborso al proprio storico, rafforzando il ruolo del debito immobiliare come strumento efficace per canalizzare investimenti verso progetti reali, con visibilità sui traguardi e strutture pensate per proteggere l’investitore.
