La sfida del 2026: trasformare il capitale in produzione di case
Last Updated on 22 Gennaio 2026 by Equipo Urbanitae
Il 21 gennaio, insieme a Observatorio Inmobiliario, abbiamo partecipato a una colazione editoriale presso la sede di Hogan Lovells. Per Urbanitae è intervenuto il nostro direttore Real Estate, Sergio Arana, in un panel che ha riunito investitori, finanziatori, promotori, tecnici e consulenti per concentrarsi su una domanda molto concreta: perché la Spagna attrae così tanti investimenti immobiliari e, nonostante ciò, continuiamo a non riuscire a trasformare quel capitale in più abitazioni?
La Spagna attrae investimenti (e il living resta al centro)
Il punto di partenza è stato chiaro: la Spagna è un mercato facile da “vendere” agli investitori. Víctor Iborra (Meridia Capital) lo ha riassunto con un’idea ripetuta durante l’incontro: l’equity story è solida e “vendere la Spagna è abbastanza facile.”
Dal lato bancario, Álvaro Morales (ING) ha descritto un 2025 “da record”, con forte attività e molto appetito nel finanziare operazioni—con una condizione: la qualità comanda. “Non va bene qualsiasi tipo di asset,” ha sottolineato, rimarcando che la liquidità si concentra quando l’attivo è davvero in linea.
E, come prevedibile, il living è apparso più volte come segmento protagonista. Ma è emersa anche una sfumatura importante: non basta che il capitale guardi al living; la domanda vera è quale parte di quel capitale aiuta davvero ad aumentare l’offerta.
Il problema del ROE
Qui è arrivato uno dei messaggi più netti della giornata. Andrés Candela (Hogan Lovells) lo ha detto senza giri di parole: siamo “la cocca” per gli investitori, ma non riusciamo a far sì che quel denaro vada a sviluppare nuova edilizia residenziale.
Carolina Roca (Asprima) ha spiegato il perché con numeri alla mano, basandosi su un’analisi di BBVA Research: il ROE della produzione/costruzione residenziale in Spagna è circa la metà rispetto ad altri paesi europei. E lo ha condensato in una frase definitiva: “Io convinco l’investitore solo con la redditività.”
Man mano che il dibattito si sviluppava, sono tornati più volte i fattori che pesano su quella redditività:
- un urbanismo troppo rigido e processi lunghi,
- tempi imprevedibili,
- fiscalità,
- e difficoltà nel fare leva sulla materia prima: il suolo.
Incertezza uguale rischio
Se c’è stato un consenso trasversale, è stato questo: il collo di bottiglia non è la mancanza di interesse degli investitori; è la mancanza di certezza.
Orson Alcocer (Hogan Lovells) ha definito la creazione di edificabilità come “una sorta di odissea” ed è stato particolarmente efficace parlando di tempi e della difficoltà di renderli “finanziabili”: tra licenza ed esecuzione, le forchette possono essere così ampie che “sono tempi molto complicati da gestire.”
Dal lato bancario, ING l’ha tradotto nella logica dei comitati: quando l’urbanistica si muove su orizzonti di 20–40 anni, “portarlo in comitato è improponibile.” Per questo è difficile entrare sul suolo puro; l’appetito arriva quando il terreno è già finalista e il rischio è più delimitato.
E da Urbanitae, Sergio Arana ha collegato il tema a un’idea che condividiamo anche internamente: la nostra logica di investimento richiede certezza, e rischio/tempi frenano tutto il settore—anche su terreni già finalisti, dove comunque possono emergere ritardi.
Dalla diagnosi alle leve
Un altro blocco dell’incontro si è spostato sulla capacità reale di produrre più abitazioni. Sandra Daza (Gesvalt) ha insistito sul fatto che non esistono “ricette magiche” e che il problema è strutturale: non si risolve “all’ultimo minuto come i cattivi studenti.”
Sulla stessa linea, Álvaro Diz (Avintia) ha difeso l’industrializzazione come leva per guadagnare tempo ed efficienza, citando miglioramenti nei tempi e nei consumi del prodotto finale, oltre a una proposta di valore più chiara per l’investitore.
Diego Escario (Cano y Escario) ha ampliato il quadro: recuperare capacità produttiva passa da industrializzazione, formazione e ricostruzione del tessuto, in un paese che negli anni si è spostato sempre più verso i servizi.
Il ruolo di Urbanitae
Per Urbanitae, questo dibattito è particolarmente vicino per due motivi.
Primo, perché—come ha spiegato Sergio—operiamo con ticket e una granularità che non sempre si incastrano con il capitale più istituzionale. Siamo “un animale un po’ particolare”: focus geografico più ampio, prevalentemente residenziale, e un ampliamento progressivo verso altri segmenti, con cautela.
Secondo, perché in un contesto in cui la banca ha un ruolo definito, il grande gap è spesso l’equity. Durante la colazione, Sergio lo ha sintetizzato dalla nostra esperienza: possiamo aiutare “portando più volume di investimento perché serve equity,” e ha condiviso un numero che dà la misura dell’impatto dell’attivazione dei progetti: “nel solo 2025 avremo messo in carico 3.000 abitazioni.”
Il fallimento non è un’opzione
Con l’avanzare della conversazione, è diventato chiaro che l’obiettivo non è che vada “bene” un singolo segmento immobiliare, ma recuperare la capacità di produrre abitazioni su scala. Carolina Roca (Asprima) lo ha portato a una conclusione sociale molto diretta: “o abbiamo successo in questo… o è a rischio la coesione sociale del paese.”
Eppure, ha lasciato anche un punto di speranza: ha sostenuto che potremmo essere davanti a un possibile cambio di paradigma urbanistico, citando l’anteprogetto della Legge LIDER nella Comunità di Madrid, aperto a consultazione pubblica, come una via per guadagnare agilità e prevedibilità.
In sintesi: l’investimento c’è. La sfida del 2026 è trasformarlo in abitazioni consegnate, con un quadro che consenta di accorciare i tempi, ridurre l’incertezza e migliorare il binomio rischio-rendimento nella promozione. E qui ogni leva conta: urbanistica, licenze, fiscalità, industrializzazione… e anche nuove vie di capitale capaci di apportare equity dove il sistema ne ha più bisogno.
