Opportunità nell’immobiliare di montagna: tre destinazioni chiave in Spagna
Last Updated on 31 Dicembre 2025 by Equipo Urbanitae
Con l’arrivo dell’inverno e il calo delle temperature, la neve inizia a coprire le vette più alte della Spagna, segnando l’apertura delle stazioni sciistiche più popolari del Paese. Gli appassionati di sci iniziano a pianificare le loro fughe in montagna, ma parallelamente all’aumento del turismo cresce anche l’interesse per i mercati immobiliari delle località di neve come Baqueira Beret, nella Val d’Aran, o Sierra Nevada, vicino a Granada.
Destinazioni principali ed evoluzione dei prezzi
Nel periodo post-pandemico, le principali stazioni sciistiche spagnole hanno registrato un vero e proprio boom immobiliare, trasformando lo sci in una tendenza lifestyle e attirando acquirenti da tutto il territorio nazionale.
Secondo i dati di Idealista, nel novembre 2022 il prezzo medio al metro quadrato a Baqueira si attestava intorno ai 5.159 euro. Una cifra quasi doppia rispetto al prezzo medio di Madrid nello stesso periodo, pari a 3.916 euro al metro quadrato, nonostante la capitale rientrasse tra le cinque città più costose della Spagna.
Con il passare dei mesi, i prezzi si sono progressivamente normalizzati e allineati all’andamento generale del mercato immobiliare, anche se non in modo uniforme in tutte le destinazioni. In alcune località i valori risultano oggi più contenuti, mentre in altre l’acquisto di una casa è diventato un vero e proprio lusso.
Baqueira Beret si conferma come la località sciistica più cara della Spagna, con un prezzo medio di 7.485 euro al metro quadrato, secondo gli ultimi dati disponibili di novembre, dopo un aumento annuo del 25,5%. Con oltre settant’anni di storia, Baqueira si è affermata come il punto di riferimento dello sci di alto livello in Spagna. Nonostante i prezzi già elevati, i promotori continuano a sviluppare nuovi progetti residenziali di lusso, rispondendo alle aspettative di un profilo di acquirente orientato a servizi esclusivi come ski room con accesso diretto alle piste, aree benessere e cinema privati.
A una certa distanza segue Formigal, con un prezzo medio di 3.992 euro al metro quadrato. La località rimane il mercato più dinamico e richiesto dei Pirenei aragonesi, grazie non solo all’offerta sciistica ma anche alla vivace vita notturna e all’après-ski, sempre più apprezzati da un pubblico giovane.
Scendendo verso sud, Sierra Nevada si articola in tre aree distinte: la zona bassa, la più cara, con 3.423 euro al metro quadrato; la zona intermedia con 2.861 euro; e la zona alta con 2.595 euro al metro quadrato. Il fascino di questa stazione risiede nella combinazione tra sci, vicinanza alla città di Granada e accesso alla costa mediterranea.
Tornando nel nord della penisola, emergono due eccezioni: Candanchú e Cerler. A Candanchú, i prezzi restano inferiori del 3,5% rispetto ai massimi raggiunti nel 2009, attestandosi a 1.861 euro al metro quadrato secondo gli ultimi dati di Fotocasa. Si tratta della destinazione sciistica più economica, con un forte potenziale legato alla recente approvazione del progetto di telecabina che collegherà Candanchú ad Astún.
A Cerler, i prezzi sono inferiori del 2,5% rispetto all’anno precedente e si collocano a 2.886 euro al metro quadrato, con una crescita annua limitata all’1%. Il mercato appare qui più stabile e meno soggetto a tensioni rispetto ad altre località catalane.
Offerta limitata ed effetti su esclusività e prezzi
Le abitazioni situate in contesti naturali di montagna sono particolarmente ambite nel mercato immobiliare spagnolo per diversi motivi. Lo sviluppo urbanistico è fortemente limitato dalle normative locali volte a tutelare l’ambiente, rendendo complesse le autorizzazioni per nuove costruzioni.
Di conseguenza, l’offerta ridotta mantiene un livello di disponibilità molto contenuto, aumentando la competizione tra acquirenti. Gli immobili meglio posizionati, soprattutto quelli vicini agli impianti di risalita e agli accessi alle piste, vengono venduti rapidamente e subiscono una costante pressione al rialzo sui prezzi.
Inoltre, l’attrattiva di queste abitazioni non si limita più allo sci. Le attività praticabili durante tutto l’anno, come escursionismo, ciclismo ed eventi sportivi e culturali, prolungano i periodi di occupazione e contribuiscono a mantenere il valore degli immobili anche al termine della stagione invernale. A Baqueira, ad esempio, ogni estate si svolge il Val d’Aran Trail Festival, che attira oltre 6.400 corridori provenienti da 80 Paesi e coinvolge più di 22.000 persone tra partecipanti, accompagnatori, staff e volontari.
Questo processo di destagionalizzazione ha favorito lo sviluppo delle locazioni turistiche, trasformando l’acquisto immobiliare in un’opportunità di investimento che consente di combinare uso personale e redditività locativa durante l’alta stagione e nei mesi primaverili ed estivi.
Profilo dell’acquirente
Secondo gli esperti del settore, gli acquirenti in queste aree sono prevalentemente spagnoli, anche se si osserva una crescita progressiva della domanda internazionale, in particolare da parte di clienti francesi e dell’Europa centrale. Per la maggior parte si tratta di seconde o terze residenze.
Questa tendenza è in linea con i dati di CaixaBank Research, secondo cui la domanda di abitazioni in Spagna da parte di acquirenti stranieri è aumentata in modo significativo dopo la pandemia. Nei dodici mesi fino al terzo trimestre del 2024, gli stranieri hanno acquistato 125.857 abitazioni, pari al 18,4% del totale delle transazioni e con un incremento del 30,7% rispetto al 2019.
Sebbene gli acquirenti nazionali restino predominanti, è prevedibile che la domanda internazionale continui a crescere nei prossimi anni, rafforzando ulteriormente l’esclusività delle principali stazioni sciistiche spagnole.
Non hai gli sci? Puoi comunque investire
Non è sempre facile trovare opportunità o raccogliere il capitale necessario per investire. In Urbanitae abbiamo già una certa esperienza nell’immobiliare di montagna. Nel 2023 abbiamo finanziato il Gruppo Avintia per completare la promozione Pleta Arriu, situata di fronte alle piste di Baqueira Beret. Oltre 2.100 investitori hanno apportato 5.000.000 di euro in due tranche per portare a termine lo sviluppo di sei abitazioni esclusive, ciascuna con circa 400 metri quadrati di superficie costruita e accesso diretto alle piste. Nonostante il prezzo medio si aggirasse intorno ai 3,5 milioni di euro, cinque delle sei abitazioni erano già state vendute al momento della formalizzazione della seconda tranche del prestito.
Il progetto (strutturato nelle tranche Pleta Arriu e Pleta Arriu II) è stato rimborsato agli investitori nel febbraio 2025, in linea con le previsioni in termini di tempistiche e redditività (TIR rispettivamente dell’8,2% e dell’8,4%).
E solo pochi giorni fa abbiamo finanziato un progetto a Benasque, una delle località più apprezzate dei Pirenei aragonesi, a brevissima distanza dalla stazione sciistica di Cerler. Ancora una volta si tratta di un prestito, questa volta con una durata di 12 mesi e un tasso fisso del 10%.
Resta aggiornato: potrebbero esserci altre opportunità per valorizzare la neve con Urbanitae.
