Logistica in Spagna e Portogallo: il nuovo focus degli investimenti immobiliari
Negli ultimi dieci anni, il settore immobiliare della Penisola Iberica ha attraversato profonde trasformazioni, con il comparto residenziale come principale segmento di interesse per gli investitori. Tuttavia, una serie di fattori ha portato il settore industriale e logistico ad affermarsi come protagonista emergente, con Spagna e Portogallo che si configurano come mercati chiave.
Secondo l’Associazione Imprenditoriale della Logistica e dei Trasporti (UNO), la domanda di spazi logistici è cresciuta del 18% in Spagna nel 2024, mentre in Europa è diminuita dell’11%, evidenziando il crescente interesse delle aziende per gli asset logistici nella Penisola Iberica.
I motori del boom logistico: cosa spiega l’attrattiva di questo segmento?
Per molti anni considerata un settore poco attraente per gli investitori, la logistica occupa oggi una posizione centrale nelle strategie immobiliari, rafforzata dai cambiamenti strutturali che hanno interessato il comparto. Attualmente, l’immobiliare logistico — il braccio immobiliare della logistica — dimostra la propria solidità in Spagna, con un volume di investimenti pari a 495 milioni di euro nel terzo trimestre del 2025.
Il Portogallo e la Spagna si trovano in una posizione privilegiata, affermandosi come uno dei principali motori dell’interesse degli investitori per il settore logistico. La loro posizione geostrategica consente il collegamento tra i mercati europei, africani e latinoamericani grazie a una rete articolata di infrastrutture e piattaforme logistiche.
I principali assi e corridoi logistici che collegano Spagna e Portogallo ai Paesi europei e ai principali hub nazionali sono il Corridoio Mediterraneo e il Corridoio Atlantico. Nel frattempo, cinque dei porti europei con il maggior traffico (il Porto di Leixões, il Porto di Las Palmas, il Porto di Valencia, il Porto di Barcellona e il Porto di Algeciras) sono collegati con Asia, Americhe e Africa. Secondo il Ministero spagnolo dei Trasporti e della Mobilità Sostenibile, il traffico marittimo ha superato i 557,7 milioni di tonnellate nel 2024, collocando la Spagna subito dietro i Paesi Bassi. Parallelamente, città come Madrid, Barcellona, Porto e Lisbona concentrano una quota significativa dell’attività logistica.
Un altro fattore che ha sostenuto la domanda in questo segmento è rappresentato dai cambiamenti nelle abitudini di consumo e dalla riorganizzazione delle catene di approvvigionamento. L’aumento delle transazioni online è stato uno dei principali motori di questa trasformazione. Secondo la Commissione Nazionale dei Mercati e della Concorrenza (CNMC), il commercio elettronico in Spagna ha registrato 474 milioni di transazioni nel solo primo trimestre del 2025. Il passaggio dal punto vendita tradizionale alla consegna a domicilio ha spinto le aziende a riorganizzare le proprie reti di magazzini, passando da un unico centro nazionale a più hub regionali, con l’obiettivo di migliorare l’efficienza operativa.
I numeri dietro il successo: come la domanda conferma il buon momento della logistica
I dati di mercato confermano che il segmento logistico sta attraversando uno dei periodi più solidi in termini di domanda e interesse da parte degli investitori. Secondo l’European Investor Intentions Survey 2025 di CBRE, la logistica è oggi il secondo settore più attrattivo dopo il comparto living. Questa preferenza si riflette nell’interesse per l’acquisto di parchi logistici, che secondo la stessa indagine raggiunge il 68%. Parallelamente, il crescente contributo del settore all’economia spagnola ne evidenzia la rilevanza: nel solo 2024 ha rappresentato circa il 7% del PIL nazionale.
Un altro indicatore che attira particolarmente l’attenzione degli investitori è l’elevato livello di occupazione. In Spagna, il tasso si attesta intorno al 90,7%, secondo i dati pubblicati da CBRE, mentre il Portogallo registra una lieve flessione fino all’89,3%. Questi livelli garantiscono stabilità operativa e indicano una bassa rotazione degli inquilini.
Allo stesso tempo, la società di consulenza immobiliare evidenzia che la durata media dei contratti di locazione — un altro elemento chiave del segmento — è pari a otto anni in Iberia. L’evoluzione dei canoni è visibile anche nel segmento prime, con valori medi pari a 18 euro al metro quadrato in Europa, mentre a Madrid si attestano a 6,85 euro al metro quadrato e in Catalogna raggiungono i 9 euro al metro quadrato, secondo CBRE. I rendimenti dei parchi logistici prime si collocano attualmente intorno al 5%, come confermato dalla società di consulenza.
Cosa sta accadendo nel settore?
Le profonde trasformazioni operative e strutturali che hanno interessato il settore hanno avuto un impatto diretto sul mercato dell’immobiliare logistico, rafforzandone l’attrattiva come asset strategico.
In Spagna, sia i principali hub regionali sia i corridoi logistici continuano a registrare una domanda elevata, come sottolineato da un rapporto di BNP Paribas Real Estate. Tra i mercati più rilevanti spicca Madrid, che nel terzo trimestre del 2025 ha registrato un assorbimento di 379.831 metri quadrati, con un aumento del 160% rispetto al trimestre precedente.
Contratti di lunga durata, inquilini orientati all’innovazione dei processi e un contesto sempre più competitivo creano uno scenario favorevole per grandi fondi e investitori istituzionali. Parallelamente, un numero crescente di investitori privati sta includendo questo segmento nei propri portafogli. Considerate le diverse modalità di investimento disponibili, anche gli investitori retail possono partecipare a progetti di questa portata attraverso piattaforme di crowdfunding.
Cosa aspettarsi dal settore dell’immobiliare logistico nel 2026
L’automazione e l’innovazione nei parchi logistici rappresentano alcuni degli aspetti più rilevanti per il settore. Secondo JLL, le strutture progettate su misura, note anche come sviluppi build-to-suit, saranno una delle tendenze più significative che caratterizzeranno il 2026. Questi immobili sono principalmente destinati a operazioni avanzate e dotati di macchinari e tecnologie innovative.
La domanda di magazzini logistici prime si è consolidata come una tendenza nel 2025 e, secondo un recente studio di Colliers, continuerà a essere protagonista anche nel corso del prossimo anno. Lo stesso studio individua altre aree, come l’Aragona o la Castiglia-La Mancia, come regioni con potenziale di rivalutazione.
