Gli investimenti esteri, un fattore chiave del mercato residenziale spagnolo
Last Updated on 17 Ottobre 2025 by Equipo Urbanitae
Negli ultimi mesi, l’acquisto di abitazioni da parte di stranieri è tornato al centro del dibattito politico. Il peso di questo gruppo sul mercato spagnolo è molto rilevante e le loro decisioni di investimento influenzano sempre più l’evoluzione di determinati segmenti e territori.
Secondo la Statistica del Registro Immobiliare 2024, elaborata dal Colegio de Registradores, il 14,6 % degli acquisti di abitazioni effettuati in Spagna nell’ultimo anno è stato compiuto da cittadini stranieri, una cifra molto vicina al record storico del 15 % raggiunto nel 2023. In termini assoluti, ciò ha rappresentato circa 93.000 operazioni, rispetto alle 87.400 registrate nell’anno precedente.
La distribuzione per tipo di immobile mostra una leggera differenza rispetto agli acquirenti nazionali: le abitazioni nuove rappresentavano il 20,1 % delle operazioni straniere, rispetto al 21,1 % degli spagnoli. Una differenza piccola, ma che indica la preferenza degli acquirenti stranieri per il mercato dell’usato.
Nazionalità degli acquirenti e preferenze
L’Osservatorio sulla Casa e sul Territorio, pubblicato dal Ministero della Casa e dell’Agenda Urbana, conferma che i britannici guidano le acquisizioni con l’8,6 % del totale, seguiti da tedeschi (6,7 %), marocchini (5,7 %) e francesi (5,4 %).
Le differenze sono più evidenti per tipologia di abitazione. L’acquisto di abitazioni nuove ha avuto maggiore peso tra cittadini belgi (32,4 %), polacchi (30,8 %), olandesi (29,8 %) e svedesi (23,8 %). Al contrario, le abitazioni usate predominano tra francesi (87 %), marocchini (85,9 %), rumeni (85 %), argentini (85 %), irlandesi (83,9 %) e italiani (83,5 %).
Il Golden Visa e il suo impatto
È importante sottolineare che nel 2024 il 10,8 % degli acquisti stranieri ha raggiunto importi pari o superiori a 500.000 euro, un massimo storico rispetto al 9,7 % del 2023. Più della metà di queste operazioni proveniva da acquirenti extracomunitari.
Questa crescita è legata al programma Golden Visa, che concedeva permessi di soggiorno a chi acquistava immobili dal valore superiore a mezzo milione di euro. Nel 2024, molti investitori hanno accelerato le operazioni per sfruttare i vantaggi associati, sebbene la rimozione di questo incentivo sollevi interrogativi sul comportamento futuro di questo segmento. Alcuni esperti prevedono una moderazione nel mercato di lusso, senza un impatto decisivo sull’interesse straniero complessivo.
Primo trimestre 2025: tendenza al rialzo
Gli ultimi dati confermano che l’attrattiva della Spagna non diminuisce. Nel primo trimestre del 2025, gli stranieri hanno effettuato 32.895 compravendite di abitazioni registrate, il 7 % in più rispetto allo stesso periodo del 2024. La loro quota di mercato ha raggiunto il 17,9 %, rispetto al 6,75 % di dieci anni fa.
La maggior parte di questi acquirenti risiede in Spagna (57,3 %) e, ancora una volta, preferisce abitazioni usate. Il valore totale di queste operazioni è stato di 3,631 miliardi di euro, con un prezzo medio di 197.019 euro per abitazione, registrando un aumento del 26,5 % rispetto allo stesso trimestre del 2024.
Dove investono di più gli stranieri
Per comunità autonome, la leadership è chiara: Isole Baleari (32,6 %), Comunità Valenciana (28,9 %), Canarie (27,2 %) e Murcia (23,6 %), seguite da Catalogna (16,3 %) e Andalusia (14 %). Per province, si distinguono Alicante (33,2 %), Baleari (31,5 %), Málaga (27,1 %) e Santa Cruz de Tenerife (25,8 %), secondo Idealista.
Queste zone condividono fattori comuni: attrattiva turistica, clima favorevole e, in molti casi, collegamenti aerei diretti con i paesi d’origine degli acquirenti.
Il caso di Madrid e Barcellona
Le grandi capitali hanno dinamiche proprie. A Madrid, il segmento del lusso è il più ricercato, con il 21 % degli acquisti in questa fascia realizzati da stranieri. Inoltre, negli ultimi due anni, i cittadini cinesi si sono affermati come principali acquirenti stranieri, superando venezuelani, messicani ed ecuadoregni, secondo il Consiglio Generale del Notariato.
A Barcellona, l’interesse straniero rimane concentrato nelle zone centrali e nei quartieri con alta qualità della vita e buona connettività metropolitana. La combinazione di turismo, università e offerta culturale rafforza l’attrattiva, anche se la pressione normativa e la limitazione delle licenze turistiche potrebbero moderare parte della domanda nei prossimi anni.
Prospettive per il 2025
I dati mostrano che l’investimento straniero è uno dei pilastri del mercato residenziale spagnolo. Gli acquirenti internazionali sono destinati a continuare a svolgere un ruolo chiave nell’evoluzione dei prezzi e della domanda, soprattutto nei mercati costieri e nelle città di riferimento.
A breve termine, la rimozione di incentivi come il Golden Visa potrebbe rallentare il segmento del lusso per i non residenti, ma l’attrattiva complessiva della Spagna — per qualità della vita, sicurezza giuridica e infrastrutture — mantiene intatta la fiducia degli investitori. In questo scenario, il 2025 si prospetta come un anno di continuità, con sfumature a seconda del mercato e della nazionalità.
