Alloggi a prezzi accessibili: il modello di Vienna che funziona
Last Updated on 13 Ottobre 2025 by Equipo Urbanitae
Sono sempre di più le città europee che incontrano difficoltà nell’accesso ad abitazioni dignitose e a prezzi sostenibili. Nel caso dei giovani europei, il 30% vive con i propri genitori a causa dell’impossibilità di permettersi una casa. In Spagna la cifra sale fino al 48%, secondo i dati di Eurostat.
Una delle cause di questo fenomeno è l’aumento dei canoni di locazione, che negli ultimi 15 anni in Europa sono cresciuti di quasi il 27%, come segnala lo stesso organismo. Tuttavia, Vienna rappresenta una grande eccezione. Anche se può sembrare un’utopia, la capitale austriaca si distingue come la città con gli affitti più accessibili, con un prezzo medio di 8 euro al metro quadrato, spese incluse, come spiega Wiener Wohnen, la più grande azienda pubblica di edilizia residenziale in Europa. Una cifra sorprendente se confrontata, per esempio, con i 20,9 euro della Comunità di Madrid, un 161% in più.
Come è possibile tutto ciò? Il modello viennese di affitto pubblico è il risultato di oltre 100 anni di tradizione socialdemocratica e di una pianificazione infrastrutturale pensata dai cittadini e per i cittadini, che consente a circa il 60% della popolazione di vivere in abitazioni municipali o sovvenzionate.
Alloggi accessibili pensati per creare comunità
Il modello viennese nasce dalle politiche pubbliche sviluppate negli anni Venti del XX secolo, quando iniziarono a essere costruiti i primi edifici municipali di edilizia popolare, conosciuti come Wohnhausanlage. Dopo la guerra, la città rimase devastata e si trovò ad affrontare una grave crisi abitativa. Il Partito Socialdemocratico d’Austria fece della ricostruzione e della casa una priorità, segnando l’inizio della cosiddetta “Vienna Rossa”.
Tra il 1923 e il 1934 furono costruite oltre 65.000 abitazioni che offrivano spazi di qualità a prezzi accessibili, con aree verdi e servizi comuni. Questo approccio non fu abbandonato nonostante i cambi politici, e oggi cooperative e associazioni senza scopo di lucro gestiscono la maggior parte di tali edifici.
L’obiettivo era chiaro: trasformare la casa in un diritto, mantenendo prezzi stabili — un principio che gli austriaci hanno saputo preservare fino a oggi. Oggi la città mantiene il 43% del patrimonio abitativo sotto gestione pubblica, e il Comune di Vienna amministra circa 220.000 abitazioni, secondo quanto riportato dal sito ufficiale della città.
Karl Marx-Hof e altri esempi emblematici
L’esempio più rappresentativo dell’urbanistica sociale viennese è il Karl Marx-Hof: costruito tra il 1927 e il 1930, fu il primo complesso residenziale a implementare una nuova pianificazione strutturale, con spazi destinati alla vita comunitaria e al mantenimento della qualità della vita e della funzionalità.
Lungo 1,2 km e con oltre 1.300 appartamenti, è uno dei complessi residenziali più grandi al mondo e ospita biblioteche, asili, cortili interni e persino un museo municipale.
Anche dopo la sua costruzione, Vienna non abbandonò il proprio impegno per l’edilizia accessibile, creando negli anni successivi un altro esempio iconico: il Wohnpark Alterlaa. Costruito tra il 1975 e il 1986 e con una capacità di 10.000 persone, rappresenta un ulteriore modello di abitare dignitoso e funzionale.
Come viene gestito l’affitto accessibile a Vienna
L’accesso a questo tipo di abitazioni è gestito dall’agenzia Wohnberatung Wien, ossia il “Servizio di consulenza abitativa di Vienna”. È stata istituita come unico canale di accesso al sistema viennese di affitto agevolato, essendo direttamente collegata al Comune.
Per entrare nel sistema è necessario soddisfare alcuni requisiti fondamentali: avere almeno 17 anni, essere registrati come residenti a Vienna da almeno due anni, possedere la cittadinanza austriaca o un permesso di soggiorno, trovarsi in necessità abitativa e non superare determinati limiti di reddito: 53.000 euro lordi annui per una persona o 79.000 per una coppia.
Uno dei grandi vantaggi del sistema è la possibilità di mantenere il contratto a vita, con la facoltà di trasmetterlo anche ai figli. Inoltre, se l’inquilino migliora la propria situazione economica, non perde il diritto a restare nell’abitazione, garantendo così stabilità e sicurezza abitativa nel lungo periodo.
Lezioni apprese: pianificazione urbana e politiche pubbliche
La combinazione di politiche pubbliche e pianificazione urbanistica efficiente si è rivelata decisiva. Il controllo e la gestione del patrimonio abitativo sono direttamente nelle mani del Comune di Vienna, il che permette di stabilizzare domanda e offerta, regolare i prezzi e garantire accessibilità ai cittadini.
Secondo dati provenienti da diversi organismi, tra cui la Corte dei Conti e l’OCSE, la Spagna è uno dei Paesi europei che meno investono nell’edilizia sociale, con un livello di investimento cinque volte inferiore a quello dei suoi omologhi europei.
Inoltre, solo l’1,6% delle abitazioni in Spagna rientra nella categoria dell’affitto accessibile — un dato simile a quello di Madrid che, a differenza di Vienna, dispone di un patrimonio pubblico molto limitato: appena 9.000 alloggi sociali in affitto, meno dell’1,5% del totale residenziale nella regione, pur essendo la comunità spagnola con il numero più alto. A Barcellona, la seconda città del Paese, la situazione non è molto diversa, e l’offerta è persino diminuita del 2,7%.
Come potrebbe dunque applicarsi questo modello in Spagna? Destinando maggiori risorse alla costruzione e al mantenimento di alloggi pubblici, tramite piani come il PERTE de industrialización de vivienda, l’aumento degli investimenti statali da parte del Ministero dell’Inclusione, della Sicurezza Sociale e delle Migrazioni e una maggiore partecipazione del capitale privato nei progetti immobiliari.
È proprio in questo ambito che realtà come Urbanitae giocano un ruolo chiave, canalizzando finanziamenti verso promotori, costruttori e sviluppatori che necessitano di sostegno economico. Attraverso la sua piattaforma di investimento collettivo, la società facilita l’accesso a capitali privati per progetti residenziali – sia di edilizia sociale che libera – e commerciali, che spesso rimangono esclusi dai circuiti di credito tradizionali.
