“Abbiamo analizzato oltre 150 progetti in Portogallo nell’ultimo anno”
Last Updated on 8 Settembre 2025 by Equipo Urbanitae
In vista della partecipazione di Urbanitae all’Iberinmo Summit Portugal, lunedì e martedì 15 e 16 settembre, abbiamo intervistato Simão Cruz, Country Director di Urbanitae in Portogallo. Dal suo arrivo nel 2024, il mercato portoghese ha registrato un notevole progresso: in quell’anno abbiamo finanziato 8 progetti per un totale di 28,8 milioni di euro, e nel 2025 abbiamo già chiuso due operazioni per 9,1 milioni. Abbiamo chiesto a Simão come si stia consolidando la presenza di Urbanitae in Portogallo —la sua strategia, i progetti chiave e le prospettive future— per offrire una visione chiara del nostro slancio nella coinvestimento immobiliare.
Urbanitae è sbarcata in Portogallo nel 2024 e in appena un anno si è consolidata come leader nella coinvestimento immobiliare. Qual è il bilancio di questo primo anno di attività?
L’ultimo anno è stato piuttosto impegnativo per Urbanitae in Portogallo. Ci siamo presi il tempo necessario per studiare non solo il mercato, ma anche tutta la struttura societaria, legale e fiscale delle operazioni immobiliari, prima di affrontare il mercato con la nostra proposta di valore. Una volta affrontato il mercato, questo ha risposto molto bene, ma dato che adottiamo un approccio molto prudente riguardo ai rischi di investimento, la partenza è stata lenta, anche se fortunatamente si è concretizzata in eccellenti alleanze con promotori e progetti di riferimento in Portogallo.
Nel nostro primo anno di attività siamo riusciti a chiudere 10 campagne di crowdfunding con un volume totale di investimenti di 38 milioni di euro, per un totale di 10.900 investimenti sotto gestione, che rappresentano un AUM (assets under management) di 282 milioni di euro.
In sintesi, è stato un primo anno con risultati superiori alle nostre aspettative, in cui ci siamo posizionati come leader di mercato in Portogallo, dimostrando chiaramente il potenziale della nostra piattaforma come soluzione alternativa di finanziamento di progetti immobiliari.
Nel 2025 avete già finanziato due operazioni per oltre 9 milioni di euro. Che tipo di progetti state privilegiando in Portogallo?
In Urbanitae siamo agnostici riguardo al tipo di progetti immobiliari in cui investiamo. Considerando lo storico dei progetti in portafoglio, abbiamo sette progetti residenziali, due aparthotel e un progetto di uffici. C’è una forte incidenza di progetti residenziali, che riflette gli investimenti presenti nel mercato immobiliare portoghese. Tuttavia, ciò che privilegiamo sono progetti proposti da promotori con esperienza comprovata, un track record di progetti completati con successo, situati in zone ad alto valore aggiunto con forte domanda e basso rischio di liquidità. I progetti senza rischio di licenza, o in cui il processo è già abbastanza avanzato, sono sempre il nostro focus, poiché solo così possiamo controllare i tempi di esecuzione. Consideriamo anche progetti con la commercializzazione già in fase avanzata, dato che la strategia di uscita è chiaramente definita e in questi casi l’attenzione del promotore si concentra sull’esecuzione.
Il mercato immobiliare portoghese sta vivendo un momento intenso, con focus sia sul residenziale che su altri asset. Dove vedi oggi le principali opportunità di investimento?
È un dato di fatto che normalmente le principali opportunità di investimento si trovano soprattutto nelle zone centrali delle grandi città; tuttavia, è chiaro che anche nelle periferie si possono trovare eccellenti progetti. In Urbanitae abbiamo ricevuto numerose richieste di valutare opportunità di progetti residenziali di lusso in diverse localizzazioni premium, il che è naturale vista la reputazione del paese come destinazione di lusso, e ultimamente anche per il fatto che numerose personalità di fama mondiale hanno scelto il Portogallo per investire e risiedere.
« In Portogallo, il nostro AUM (assets under management) è di 282 milioni di euro. »
Oltre ai progetti residenziali, che continueranno a essere i principali asset di investimento futuro, abbiamo identificato concetti come il flex living, progetti di retail e aparthotel, che tendono a rappresentare eccellenti opportunità di investimento, sia per la redditività che generano sia per i tempi di sviluppo, che di solito sono più brevi rispetto ai residenziali. La scarsità di questo tipo di prodotto sul mercato rende i prezzi attraenti affinché i promotori immobiliari includano questo tipo di operazioni nei loro pipeline.
Uno dei valori differenziali di Urbanitae è la coinvestimento: promotori e investitori privati partecipano agli stessi progetti. Come viene accolto questo modello in Portogallo?
Sempre più promotori e investitori portoghesi stanno conoscendo la nostra piattaforma e, di conseguenza, non solo abbiamo più investitori residenti in Portogallo che investono con noi, ma anche i promotori immobiliari stanno considerando il nostro modello di business nella strutturazione dei loro nuovi progetti.
Solo nell’ultimo anno abbiamo analizzato oltre 150 opportunità di investimento, una cifra che ci dà fiducia nel potenziale del mercato. Siamo pienamente consapevoli che siamo solo all’inizio e che sarà solo questione di tempo prima che tutti i promotori considerino il crowdfunding immobiliare nella definizione della struttura di capitale di qualsiasi loro progetto. Forse non sceglieranno questa soluzione, ma è chiaro che dovranno considerarla per il valore aggiunto che apportiamo al promotore e al progetto, poiché più informazioni hanno sulle alternative disponibili sul mercato, migliore sarà la loro decisione.
Urbanitae ha chiuso operazioni di grande volume, con ticket da 5M€ prima inediti in Portogallo. Cosa significa questo per il settore e per la percezione degli investitori su questa formula?
La coinvestimento è un modello conosciuto in Portogallo. Tuttavia, continua a essere strutturato in un contesto chiuso agli investitori istituzionali, con valori minimi di ingresso fuori dalla portata dei piccoli investitori privati. Urbanitae è letteralmente arrivata a democratizzare questo mercato di investimento immobiliare, permettendo a piccoli investitori finora esclusi di farne parte, diventando soci dei migliori promotori del paese, investendo in progetti di riferimento con rendimenti attesi difficilmente reperibili altrove, e inoltre con un componente di diversificazione sempre importante in qualsiasi investimento.
I ticket da 5M€ hanno aperto la porta a nuovi promotori e progetti di maggiore dimensione, con maggiore economia di scala e, di conseguenza, più efficienti e con rendimenti attesi migliori. Credo che il settore sia ancora sorpreso da questa capacità e dal modo in cui abbiamo strutturato questo tipo di operazioni. È vero che, per molti promotori, il vantaggio competitivo di utilizzare Urbanitae spesso diventa chiaro solo dopo un primo contatto o l’analisi di una prima opportunità. La prova è che, dei 7 promotori con cui abbiamo progetti in corso in Portogallo, 2 sono già tornati sulla piattaforma con nuovi progetti e altri 3 hanno attualmente opportunità in analisi da parte nostra.
Il Portugal Real Estate Summit riunisce i principali attori del mercato. Quanto è importante per Urbanitae partecipare a un evento come questo?
Per Urbanitae, il Portugal Real Estate Summit è soprattutto un momento per fare un bilancio di quanto accaduto nel settore nell’anno precedente e ascoltare il mercato, entrando in contatto con promotori e investitori, partecipando a interessanti conferenze e dibattiti, conoscendo nuovi player e raccogliendo sensibilità su tutto ciò che implica il sempre dinamico processo di promozione di qualsiasi progetto immobiliare.
« Dei 7 promotori con cui abbiamo progetti in corso in Portogallo, 2 sono già tornati sulla piattaforma con nuovi progetti. »
Nell’edizione del 2024 abbiamo avuto l’ex governatore della Banca del Portogallo che ha commentato l’apertura del capitale nei progetti e nella promozione immobiliare da parte dei promotori verso gli investitori privati, sottolineando proprio che in Portogallo c’è ancora molto da fare in questo ambito. Quest’anno avremo una delle sessioni interattive di discussione incentrate sul finanziamento immobiliare alternativo, nella quale Urbanitae sarà rappresentata come relatore, con la possibilità ancora una volta di discutere apertamente l’argomento insieme a promotori e altri stakeholder. È chiaramente un segnale che il mercato presta sempre più attenzione alle fonti alternative di finanziamento e all’apertura delle strutture di capitale a nuovi investitori.
Cosa possiamo aspettarci da Urbanitae in Portogallo da qui alla fine del 2025 e negli anni a venire?
Entro la fine del 2025 avremo sicuramente nuove opportunità di investimento che saranno annunciate sulla piattaforma. Già questo mese contiamo di lanciare una nuova campagna di crowdfunding per un altro progetto di riferimento e, entro la fine dell’anno, abbiamo almeno tre nuove opportunità nel nostro pipeline.
Negli anni a venire vogliamo soprattutto stabilizzare una maggiore ricorrenza di nuove opportunità, permettendo agli investitori di Urbanitae di diversificare per paese e per tipologia di progetto. Inoltre, prevediamo di lanciare presto il nostro primo progetto di debito, su cui stiamo lavorando per garantirne la sicurezza giuridica e fiscale nella strutturazione, e solo dopo aver consolidato questa parte presenteremo questa nuova strategia di investimento in Portogallo.
Nei prossimi anni vogliamo crescere in volume finanziato e nella base di investitori portoghesi. L’obiettivo è attrarre sempre più promotori e progetti sulla nostra piattaforma, mantenendo la qualità delle opportunità presentate e mantenendo Urbanitae come ciò che già è in Portogallo: il punto di riferimento per quanto riguarda il crowdfunding immobiliare.
