Il prezzo delle case continua a salire: è il momento di vendere?
La situazione del mercato immobiliare in Spagna continua a far parlare di sé. I prezzi degli immobili seguono una tendenza al rialzo che non accenna a fermarsi nel breve termine. Secondo il rapporto “Tendenze del settore immobiliare”, redatto da Sociedad de Tasación, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 7,5% nel primo semestre, e le previsioni indicano che questo comportamento continuerà: quindi, è il momento di vendere o si possono ancora ottenere rendimenti più elevati? Leopoldo Abadía, economista e scrittore, analizza per Urbanitae l’attualità del settore, esaminando le implicazioni del mercato immobiliare e cosa aspettarsi dai prezzi delle abitazioni nel medio periodo.
Il contesto degli investimenti immobiliari in Spagna
Il settore immobiliare sta attraversando un momento di tensione in Spagna, dove un’offerta limitata si scontra con una domanda molto forte, facendo aumentare i prezzi degli immobili e rendendo difficile l’accesso alla casa per una larga parte della popolazione. Tuttavia, la voglia di acquistare non si è fermata: secondo l’INE, nel primo semestre del 2025 le compravendite sono aumentate del 18% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, raggiungendo un totale di 357.533 operazioni. D’altra parte, i prezzi sono tornati ai livelli di vent’anni fa, secondo l’Indice Immobiliare Fotocasa. Nel 2005 il costo per metro quadrato era di 2.405 €. Dieci anni dopo, nel 2015, era molto più basso (in piena crisi economica), a 1.629 €/m². Poco prima della pandemia era salito a 1.841 €/m² e da allora è cresciuto fino a raggiungere i 2.405 €/m² nel gennaio 2025.
Sebbene i livelli attuali siano alti, simili a quelli visti prima della crisi immobiliare, non sembra che la redditività ne risentirà nel medio termine. Leopoldo Abadía commenta così il paragone: “È impossibile ripetere la crisi del 2008 perché le condizioni di allora non esistono più. Per dirla chiaramente, si commerciava spazzatura. E quella spazzatura è esplosa quando la gente ha capito cosa fosse realmente. Oggi le condizioni sono più rigorose e le banche sono consapevoli di non ripetere lo stesso errore.”
È il momento di vendere?
Con un mercato ai massimi, si potrebbe pensare che sia il momento giusto per incassare e trarre profitto dalla propria proprietà. Tuttavia, secondo Leopoldo Abadía, questa tendenza al rialzo ha ancora margini di crescita. L’esperto lo spiega con un esempio pratico: “Se ho una casa e molte persone la vogliono, posso venderla a un buon prezzo. E più persone la vogliono, più posso alzare il prezzo, finché qualcuno è disposto a pagarlo.”
Esistono diversi fattori che spiegano perché questa crescita non finirà a breve. In primo luogo, il costo dei mutui è ai minimi degli ultimi anni, il che stimola la domanda grazie a condizioni più favorevoli. Inoltre, la mancanza di nuove costruzioni influisce sui prezzi, poiché l’offerta non riesce a soddisfare la domanda. La questione è arrivata anche a livello internazionale, con il FMI che ha invitato il governo spagnolo ad adottare misure per migliorare l’offerta abitativa. Ma Abadía conclude: “Finché ci sarà domanda, ci sarà mercato.”
Il paradosso spagnolo
Mentre altri Paesi mostrano segnali di rallentamento del mercato immobiliare, in Spagna la domanda, i prezzi e soprattutto l’attrattiva per gli investitori internazionali restano solidi. Questa situazione si spiega confrontando le condizioni e i rendimenti con altri Paesi europei. La Spagna guida gli investimenti con 14 miliardi di euro nel 2024, contro i 9,8 miliardi della Germania, i 7,8 della Francia e i 2,1 dell’Italia, secondo il rapporto “European Investors Survey 2025” elaborato da CBRE. Allo stesso tempo, è un Paese strategicamente attraente per comprare, grazie al turismo e all’elevata domanda in città come Madrid, Barcellona o Malaga.
“Queste città sono state condizionate più di altre dalla presenza di investitori stranieri”, osserva Leopoldo Abadía. “Di solito, gli investitori stranieri che arrivano oggi hanno maggiore capacità di spesa rispetto a quelli nazionali, e questo fa sì che si giochi una partita con le stesse regole ma con carte diverse.”
Opportunità per l’investitore a medio e lungo termine
Come abbiamo visto, l’acquisto di immobili continuerà a essere redditizio nel medio termine. “Rimane un bene rifugio in questi tempi e gli investitori spagnoli lo percepiscono così, il che lo rende ancora più sicuro”, assicura l’economista.
Tuttavia, l’investimento immobiliare tradizionale presenta ancora barriere d’ingresso elevate, a causa dell’importante esborso iniziale richiesto per acquistare una casa.
In questo contesto, sono nate nuove formule con rendimenti interessanti che facilitano l’accesso al mercato immobiliare, senza dover possedere un immobile da affittare o vendere e che consentono di diversificare il proprio portafoglio d’investimento.
Ad esempio, piattaforme di crowdfunding immobiliare come Urbanitae permettono agli investitori, retail o meno, di partecipare al finanziamento di progetti immobiliari attraverso modelli di debito, plusvalenze o rendimenti da locazione e, da settembre 2025, anche tramite investimenti diretti in immobili, con Urbanitae Direct Investments.
Questa nuova divisione aziendale sarà dedicata ad accompagnare gli investitori nell’acquisto di proprietà attraverso la piattaforma, siano esse nuove costruzioni o immobili usati, con un processo di consulenza completo end-to-end supportato dagli esperti immobiliari di Urbanitae.
