Come scegliere un progetto di crowdfunding immobiliare: dove investire e dove no?
Il crowdfunding immobiliare si è consolidato come un’alternativa interessante per chi desidera diversificare il proprio portafoglio e ottenere rendimenti competitivi al di fuori del tradizionale investimento immobiliare di piccoli e medi risparmiatori. Oggi il crowdfunding immobiliare ha democratizzato l’accesso ai progetti immobiliari, consentendo a chiunque di investire nel settore con importi ridotti, a partire da 500 euro. Tuttavia, non tutte le piattaforme o i progetti sono uguali, e prendere decisioni informate è essenziale per minimizzare i rischi e massimizzare i benefici.
Il track record delle piattaforme e dei promotori immobiliari
Uno dei primi passi nella valutazione di un investimento in crowdfunding immobiliare è analizzare la storia, ovvero il track record, delle piattaforme che gestiscono i progetti e dei promotori che li sviluppano. Questa analisi permette di conoscere la loro performance passata e il livello di affidabilità. Un buon track record è di solito indicatore di professionalità, esperienza e impegno verso gli investitori.
Quando si analizza il track record, è importante considerare fattori come:
- Progetti completati con successo: valutare quanti progetti sono stati finanziati e se sono stati rispettati i tempi e le previsioni di rendimento. Urbanitae, ad esempio, ha finanziato oltre 220 progetti dal 2019, con un rendimento medio annuo vicino al 13% per i suoi investitori.
- Tipologie di progetti finanziati: verificare che i progetti siano diversificati e coerenti con i propri obiettivi di investimento. Alcuni investitori preferiscono progetti di sviluppo residenziale, altri cercano immobili commerciali o misti.
- Soddisfazione degli investitori: consultare opinioni e testimonianze di altri investitori è un aspetto chiave. Urbanitae conta più di 1.700 recensioni verificate su Trustpilot, con una valutazione “Molto buono”.
Anche il track record dei promotori immobiliari che guidano i progetti è altrettanto fondamentale. Un promotore con esperienza e una buona storia di consegne può fare la differenza tra un progetto di successo e uno problematico.
Regolamentazione e conformità legale: una garanzia imprescindibile
La sicurezza giuridica è uno dei pilastri del crowdfunding immobiliare. Prima di investire, è fondamentale verificare che la piattaforma sia regolamentata da enti competenti, come la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) in Spagna. Secondo i registri ufficiali, attualmente ci sono 26 fornitori di servizi di finanziamento partecipativo registrati nel paese, tutti soggetti a rigidi requisiti legali.
Una piattaforma regolamentata deve rispettare la normativa europea approvata nel 2020, applicabile in tutti i paesi membri dell’UE. Tra gli aspetti più rilevanti:
- Trasparenza finanziaria: fornire informazioni chiare e complete sui progetti e sui rischi associati.
- Separazione dei fondi: mantenere i fondi degli investitori separati dalle risorse operative della piattaforma.
Inoltre, i progetti devono rispettare i requisiti legali locali, come licenze urbanistiche e normative ambientali. Secondo il rapporto The Revolution of Resilience della società di consulenza PwC, l’attuazione di buone pratiche di conformità normativa e resilienza aziendale consente alle organizzazioni di ridurre significativamente i rischi operativi, come controversie legali e ritardi, preparandosi in modo proattivo ad affrontare interruzioni esterne e cambiamenti normativi. A tal fine, la Big Four consiglia di dare priorità agli investimenti in innovazione, di creare modelli di business flessibili e di promuovere culture organizzative resilienti come chiavi del successo.
Valutazione dei rischi: non tutti i progetti sono uguali
La valutazione dei rischi è uno degli aspetti più critici quando si decide di investire nel crowdfunding immobiliare. Non tutti i progetti sono uguali e, di conseguenza, i rischi associati variano notevolmente. Prima di effettuare un investimento, è essenziale un’analisi approfondita per comprendere i potenziali pericoli e come mitigarli.
Fattori chiave da considerare:
- Ubicazione del progetto: le aree metropolitane come Madrid e Barcellona sono generalmente più stabili. Queste città beneficiano di un’elevata domanda e di un’offerta limitata nel settore residenziale, oltre a buone performance negli spazi logistici e per uffici. Secondo CBRE, Madrid e Barcellona rientrano tra le dieci città europee più attraenti in cui investire nel 2025. La capitale spagnola sale dal terzo al secondo posto, mentre Barcellona passa dal settimo al quarto nel top 10 europeo.
- Andamento del mercato immobiliare: nel primo trimestre del 2025, il tasso di variazione annua dell’Indice dei Prezzi delle Abitazioni si è attestato al 12,2%, secondo l’INE. La redditività annua delle abitazioni in Spagna nel 2024 è del 6,7%, 0,3 punti in più rispetto all’anno precedente (6,4% nel 2023) e 1,7 punti in più rispetto a dieci anni fa (5% nel 2014), secondo lo studio La rentabilidad de la vivienda en España en 2024 del portale Fotocasa.
- Rischi operativi: i ritardi nei progetti immobiliari rappresentano una delle sfide principali del settore. Secondo un rapporto di PlanRadar, il 75% dei dirigenti del settore delle costruzioni in Spagna attribuisce i ritardi alla carenza di manodopera. In Urbanitae, i tempi di realizzazione sono generalmente compresi tra 20 e 30 mesi, la durata tipica di una promozione. Nei progetti di debito, ovvero prestiti al promotore per realizzare la costruzione, i tempi sono più brevi: generalmente tra i 6 e i 18 mesi.
Strumenti per valutare i progetti: redditività e due diligence
Prima di investire, è fondamentale valutare l’equilibrio tra rischio e rendimento. Con la perdita di attrattiva degli strumenti a reddito fisso come depositi bancari e titoli di Stato, sono emerse alternative a basso rischio e ad alta redditività. In questo contesto, il crowdfunding immobiliare rappresenta un’opzione interessante, soprattutto per chi desidera diversificare il proprio portafoglio senza esporsi a rischi elevati.
La due diligence è inoltre un elemento chiave che comprende:
- Analisi finanziaria: include proiezioni di rendimento e analisi dei flussi di cassa.
- Documentazione legale: garantisce che il progetto sia correttamente registrato e privo di problemi legali.
In Urbanitae, tutti i progetti sono sottoposti due volte al giudizio del Comitato Investimenti, che deve approvarli all’unanimità, e a tre due diligence: commerciale, legale e tecnica.
Come investire con criterio
Il crowdfunding immobiliare offre opportunità interessanti, ma scegliere dove investire – e dove no richiede una valutazione attenta di molteplici fattori. Dal track record delle piattaforme e dei promotori alla regolamentazione, dalla solidità finanziaria all’analisi dei rischi, ogni dettaglio conta.
Urbanitae è oggi il leader nel mercato del crowdfunding immobiliare, grazie al nostro impegno per la trasparenza, la conformità normativa e criteri rigorosi nella valutazione dei progetti. Ogni progetto deve ricevere il voto unanime del nostro Comitato Investimenti, composto da esperti indipendenti, e superare una tripla due diligence: legale, tecnica e commerciale.
Sebbene questo impegno per la qualità riduca il numero di progetti che potremmo pubblicare sulla piattaforma, dare priorità alla sicurezza del capitale rispetto alla redditività – attraverso garanzie e ipotesi di business conservative – ci ha permesso di ottenere una redditività positiva nel 100% dei nostri progetti, con una media vicina al 13% di IRR.
