Parchi tecnologici: un nuovo punto di riferimento per gli investimenti immobiliari
Last Updated on 30 Giugno 2025 by Urbanitae
Negli ultimi anni, i parchi tecnologici in Spagna si sono consolidati come veri e propri motori di innovazione e sviluppo economico, il cui impatto va ben oltre l’ambito scientifico. Strategicamente situati, spesso in aree industriali o vicino a università e centri di ricerca, questi spazi sono progettati per favorire la collaborazione tra imprese, istituzioni e mondo accademico. Hanno avuto origine negli anni Novanta, quando hanno cominciato a svilupparsi come strumenti per dinamizzare le regioni industriali e rafforzare la collaborazione tra università e impresa.
Il Parco Scientifico e Tecnologico Cartuja di Siviglia, nato dopo l’Expo del ’92, è stato uno dei primi esempi emblematici di questo modello. Da allora si sono evoluti in ambienti che concentrano attività economica ad alto valore aggiunto, edifici moderni e servizi avanzati che li rendono asset chiave nel mercato immobiliare. I parchi tecnologici non ospitano solo imprese innovative, ma generano anche una crescente domanda di uffici moderni, suolo industriale di qualità e abitazioni ben collegate.
51 parchi tecnologici in Spagna
La Spagna conta 51 parchi integrati nell’associazione APTE che, secondo i dati più recenti del 2023, hanno ospitato 5.908 imprese leader in settori come tecnologia, ingegneria e salute. Queste aziende hanno generato un fatturato di 28.917 milioni di euro, con un incremento del 15% rispetto all’anno precedente, e hanno dato lavoro a 161.435 persone, tra cui 38.656 professionisti dedicati alla R&S. L’investimento in ricerca ha raggiunto i 1.701 milioni di euro, riflettendo un’elevata concentrazione di talento e conoscenza. Questo dinamismo rende i parchi tecnologici veri magneti per l’investimento immobiliare, garantendo un’elevata occupazione, stabilità dei canoni e una crescente domanda di spazi di alta qualità.
Dal punto di vista immobiliare, è particolarmente rilevante la superficie occupata da questi parchi e il tipo di suolo messo in gioco. La varietà è notevole. Alcuni sviluppi sono chiaramente orientati all’uso industriale, commerciale e logistico, con grandi lotti disponibili, come nel caso del Parque Tecnológico de Leganés, che raggiunge una superficie di oltre 2,8 milioni di metri quadrati. Altri spazi si concentrano su usi più specializzati, come il Parque Científico y Tecnológico de Cantabria, con poco più di 237.000 metri quadrati distribuiti in zone differenziate, focalizzate soprattutto sull’innovazione, la tecnologia e la ricerca.
Degno di nota anche il Technopark Motorland, a Teruel, che supera i 212.000 metri quadrati, particolarmente orientato all’automotive e alla mobilità.
Nel sud, il Parque Científico-Tecnológico de Almería (PITA) occupa circa 28 ettari ed è orientato ai settori agroalimentare, biotecnologico ed energetico.
Ciascuno di questi sviluppi mostra una strategia differenziata, ma con un denominatore comune: la pianificazione urbana e l’investimento in infrastrutture come leve per lo sviluppo economico.
Nuovo polo di attrazione per i data center
Alcuni parchi stanno iniziando ad attrarre anche investimenti legati ad altre tipologie di infrastrutture, come i data center, che richiedono ampi lotti, capacità elettrica garantita e connettività. Un esempio recente è il “Progetto Altamira” in Cantabria, promosso da Stoneshield Capital attraverso la sua controllata XDC Properties. Questo progetto prevede un investimento complessivo di 3.600 milioni di euro per creare un campus tecnologico con un data center da 500 MW di potenza. Il progetto sorgerà su oltre 370.000 metri quadrati e include anche un impianto fotovoltaico di 75.000 metri quadrati. Sebbene l’avvio sia previsto per il 2025, con una messa in funzione progressiva fino al 2032, sta già generando aspettative sia nel campo tecnologico che in quello immobiliare.
Anche l’azienda Sarenet costruirà un nuovo data center nel Parco Tecnologico di Bizkaia con un investimento di 20 milioni di euro. Questo tipo di asset è sempre più richiesto dagli investitori per i contratti a lungo termine, la bassa rotazione degli utenti e i canoni elevati associati al loro carattere strategico per le aziende.
Operazioni di rilievo nell’ultimo anno
Grandi progetti, acquisizioni rilevanti ed espansioni in tutta la Spagna confermano che il settore immobiliare legato all’innovazione è più attivo che mai. Ecco alcuni esempi:
Madrid
Nell’ultimo anno si sono concluse operazioni di rilievo legate ai parchi tecnologici, che evidenziano il crescente interesse del capitale per questo tipo di asset. È il caso della vendita del Parque Tecnológico de Getafe da parte di Siemens. L’operazione, conclusa con la società francese Alderan attraverso il suo fondo Comète, ha comportato il trasferimento di un immobile di 21.450 metri quadrati, di cui 18.350 di uffici, 3.100 ad uso logistico e 428 posti auto. Anche se l’importo dell’operazione non è stato reso pubblico, si tratta di un complesso con un tasso di occupazione vicino al 100%. Questa transazione conferma l’appetito per asset logistici e tecnologici ben posizionati e con inquilini altamente solvibili.
Nel maggio 2025 è stato presentato il nuovo Madrid Innovation District, uno sviluppo di 85 ettari promosso dal Real Madrid e dal Comune di Madrid a Valdebebas. Con un investimento complessivo previsto di 8.500 milioni di euro e la capacità di generare 25.000 posti di lavoro, si prevede la creazione di un ecosistema urbano a usi misti (uffici, data center, residenze e centri di formazione).
Paesi Baschi
Un altro movimento rilevante si registra nei Paesi Baschi, dove il Parque Tecnológico de Euskadi ha annunciato la sua espansione verso Illunbe, a San Sebastián, in collaborazione con il comune. Questa estensione permetterà di accogliere nuovi progetti imprenditoriali, come quello guidato da Columbus Venture Partners, e rafforza il valore strategico dei parchi come contenitori di suolo terziario pronto per iniziative ad alto valore aggiunto.
Andalusia
Il Málaga TechPark, con oltre 700 imprese e un fatturato annuo superiore ai 4.000 milioni, opera con un tasso di occupazione vicino al 100%. Inoltre, continua ad ampliare la sua rete di partner istituzionali, come la recente adesione di un nuovo socio dalle Baleari, rafforzando la proiezione interregionale del parco. L’elevato livello di occupazione e la stabilità dell’ecosistema lo rendono un esempio emblematico di redditività a lungo termine per gli investitori immobiliari.
Catalogna
Infine, il Parco Scientifico di Barcellona ha raggiunto la piena occupazione nel 2024, attirando 124 milioni di euro in investimenti, principalmente privati. La mancanza di spazi disponibili sta accelerando i piani di ampliamento, rappresentando un chiaro segnale di pressione della domanda e, quindi, un’opportunità per lo sviluppo di nuovi asset.
