Gli edifici in Spagna raddoppiano i cambi di destinazione d’uso nel 2024
Last Updated on 7 Maggio 2025 by Urbanitae
Il settore immobiliare in Spagna sta vivendo attualmente un momento molto dinamico a tutti i livelli, poiché il contesto macroeconomico e il calo dei tassi d’interesse hanno comportato una rivitalizzazione delle operazioni immobiliari, con prospettive che indicano il proseguimento di questa tendenza al rialzo nel 2025. Tuttavia, resta da vedere cosa accadrà oltreoceano: l’inizio del secondo mandato di Donald Trump alla Casa Bianca ha rivoluzionato (e promette di continuare a farlo) l’economia; il suo annuncio di dazi globali è stato un colpo duro per i mercati azionari, e resta da valutare fino a che punto queste misure possano sfociare in una situazione inflazionistica a livello mondiale.
In questo contesto, il Real Estate continua a essere considerato un bene rifugio per gli investimenti. Tuttavia, la scarsità di suolo disponibile per la nuova edificazione ha messo sul tavolo la necessità di riorganizzare edifici esistenti e dar loro una seconda vita, trasformandosi in una nuova tendenza nel settore.
Così, secondo uno degli ultimi rapporti di CBRE, le riconversioni edilizie hanno raddoppiato la loro attività nel 2024, passando da quasi 30 operazioni all’anno a 70. Lo stesso studio valuta l’importo totale delle operazioni in 900 milioni di euro, a testimonianza del peso economico che le riconversioni hanno sull’industria. Un altro dato significativo è che i 70 cambi di destinazione d’uso nel 2024 rappresentano una superficie complessiva di 390.000 metri quadrati, pari a 55 campi da calcio.
Il settore del living in forte crescita nell’immobiliare spagnolo
La spinta della domanda turistica e residenziale nel nostro Paese – quest’ultima aggravata dalla scarsità dell’offerta – è stata il fattore determinante per l’aumento delle riconversioni. Del totale delle trasformazioni, il 45% è stato destinato al settore living, che comprende abitazioni e nuove modalità abitative come coliving e flex living.
Il settore alberghiero rappresenta il 34% del totale, con particolare rilievo per le trasformazioni in strutture di lusso. Il podio è completato dai settori alternativi (15%), soprattutto grazie al segmento sanitario, che include ospedali e case di riposo. Questa crescita è avvenuta a discapito del segmento uffici, infatti il 60% delle operazioni aveva come origine immobili ad uso ufficio, e delle dieci maggiori riconversioni dell’anno, nove sono passate da uffici ad altre tipologie.
Per aree geografiche, Madrid ha concentrato il 60% di tutte le operazioni, posizionandosi come la località più forte a livello nazionale, con un’attenzione particolare alla riconversione degli uffici (83%). Tuttavia, nonostante la sua forza, ha perso il 14% rispetto al 2023, a favore di province come Malaga o Barcellona, che hanno moltiplicato le loro riconversioni lo scorso anno. Altre province degne di nota sono Siviglia, Alicante, Huelva, Saragozza e Bilbao.
Quasi un miliardo di euro di investimenti
Nel 2024, più della metà delle riconversioni immobiliari hanno comportato investimenti superiori a 900 milioni di euro, quasi il triplo rispetto al 2023. Questo aumento riflette una forte crescita rispetto al mercato immobiliare generale in Spagna.
Il settore Living si è consolidato come la destinazione preferita per gli investimenti in queste riconversioni (74%), mentre gli uffici hanno rappresentato l’uso iniziale più comune (81%). Questi dati coincidono con l’European Investor Survey 2025 di CBRE, che posiziona il settore Living come il preferito per gli investimenti in Europa.
Per quanto riguarda la localizzazione, Madrid ha concentrato l’85% del volume totale, seguita da Barcellona (10%) e da altre regioni (5%). L’operazione più rilevante è stata l’acquisto di un edificio in María de Molina 50, destinato a appartamenti di lusso e una residenza per studenti, per oltre 200 milioni di euro. Tuttavia, più del 70% delle operazioni ha riguardato importi inferiori ai 20 milioni, il che indica un interesse verso asset di medie dimensioni e midcaps.
Fattori che spingono questa tendenza
La riconversione degli edifici ha guadagnato terreno grazie a una combinazione di fattori economici, sociali e normativi. Da un lato, la scarsità di suolo urbano disponibile nei principali centri ha portato promotori e investitori a concentrarsi su asset esistenti con potenziale di trasformazione.
A ciò si aggiunge la pressione per adattare il parco immobiliare ai criteri di sostenibilità ed efficienza energetica, rendendo la riqualificazione e il cambio d’uso un’alternativa più sostenibile rispetto alla nuova costruzione. Inoltre, i cambiamenti negli stili di vita e di lavoro, come il telelavoro o la crescente domanda di soluzioni abitative flessibili, hanno aumentato l’interesse per le tipologie residenziali innovative. Infine, l’intervento delle pubbliche amministrazioni, tramite incentivi fiscali e normative più flessibili in alcune città, ha facilitato e accelerato questo tipo di operazioni.
Sfide e considerazioni
Tuttavia, il boom delle riconversioni comporta anche sfide importanti. La complessità legale e tecnica nell’adattare un edificio a un uso diverso da quello originale può comportare costi elevati e lunghi tempi di realizzazione. Inoltre, aspetti come le normative urbanistiche, la tutela del patrimonio storico o la necessità di aggiornare le infrastrutture di base richiedono un’analisi e una gestione meticolose. D’altro canto, la fattibilità economica non è sempre garantita, soprattutto in localizzazioni con minore domanda o in progetti di grande portata che richiedono un investimento iniziale significativo.
Un altro aspetto chiave del settore immobiliare in Spagna è l’accettazione sociale del nuovo uso, soprattutto quando viene trasformato il tessuto urbano e si alterano gli equilibri di convivenza. In questo scenario, il successo delle riconversioni dipenderà in gran parte da una pianificazione strategica solida, una collaborazione pubblico-privata efficace e una visione a lungo termine che privilegi la sostenibilità e la coesione urbana.
Cosa sta spingendo questa crescita?
La mancanza di suolo edificabile nelle zone centrali delle città ha causato un problema su larga scala a livello nazionale nel settore immobiliare. Questo ha portato all’aumento dei prezzi e a una carenza di offerta rispetto all’alta domanda, con effetti visibili anche sui prezzi.
In parallelo, dalla pandemia si è strutturalmente diffuso un modello di telelavoro che ha offerto maggiore flessibilità ai lavoratori, ma ha anche rappresentato un punto di svolta per le aziende che pagavano per uffici rimasti vuoti. Da quel momento, molte organizzazioni hanno deciso di rinunciare a quegli spazi o trasferirsi, lasciando quegli immobili liberi per rispondere alle nuove esigenze del mercato, cambiando definitivamente il panorama immobiliare in Spagna.
