Case nuove: tutto quello che si costruisce viene davvero venduto?
Last Updated on 22 Aprile 2025 by Urbanitae
Il mercato residenziale di nuova costruzione in Spagna si è trasformato negli ultimi anni. La sua crescita è sempre maggiore, ma ancora insufficiente rispetto al numero di nuclei familiari che si formano. L’INE ha quantificato in 135.052 le vendite di appartamenti nuovi nel 2024, uno dei migliori dati di compravendita di questi asset dell’ultima decade.
Inoltre, durante questo periodo, il numero di abitazioni in costruzione, secondo i dati di Tinsa, è aumentato del 16,7%, sebbene in modo disomogeneo a livello geografico. Un dinamismo che non riesce a soddisfare l’attuale domanda concentrata in zone di grande attività economica come Madrid o Barcellona, e in altre dove si aggiunge il fattore turistico, come Málaga, Valencia, Alicante o le Isole Baleari, tra le altre.
La Banca di Spagna calcola che in Spagna servono circa 600.000 abitazioni per coprire le esigenze attuali dei nuovi nuclei familiari. María Matos, direttrice degli studi di Fotocasa, spiega che “c’è una grande carenza di nuova costruzione rispetto alla domanda, che è altissima”. Inoltre, aggiunge che “il prezzo del suolo è anch’esso elevato e si scontra con altri ostacoli come l’eccessiva burocrazia o l’aumento dei costi dei materiali a seguito della pandemia”. Questa sotto-produzione di abitazioni crea un collo di bottiglia per gli acquirenti.
Sforzo d’acquisto
Come riflette l’analisi di Tinsa, questo contesto si riflette inevitabilmente nel prezzo medio delle nuove abitazioni, che si attesta a 2.528 euro al metro quadrato. Cifre che superano in modo considerevole il costo delle case di seconda mano, pari a 1.750 euro.
Secondo l’ultimo studio della società di valutazione, nel caso delle nuove costruzioni, gli spagnoli destinano quasi la metà del reddito al pagamento del mutuo, precisamente il 49%. Una percentuale molto distante da quella richiesta per le case di seconda mano, che è pari al 36%. Tuttavia, nonostante lo sforzo che comporta per le famiglie medie accedere a questo tipo di beni, l’organizzazione sottolinea che quasi la totalità di ciò che si costruisce viene venduto.
Boom del segmento premium nel settore residenziale di nuova costruzione
La situazione del mercato ha anche come conseguenza un’evoluzione del profilo di chi cerca immobili di nuova costruzione. Ora si tratta di “profili con maggiore capacità d’acquisto, come redditi alti, stranieri e persone giuridiche”, afferma Cristina Arias, direttrice degli studi di Tinsa.
E, nonostante l’aumento dei prezzi di questi immobili, l’agenzia immobiliare Spain Sotheby’s International Realty stima una crescita del 35% nella compravendita di abitazioni di lusso per quest’anno. Un segmento che rappresenta già il 25% delle promozioni di nuova costruzione, e il 15% del mercato immobiliare spagnolo totale.
Le promozioni premium crescono in località come la Costa del Sol, le Isole Baleari o le grandi capitali spagnole. Madrid, in particolare, si è consolidata come una delle destinazioni più attraenti per l’investimento immobiliare di lusso in Europa, con un aumento del 10% del prezzo rispetto all’anno precedente, seconda solo a Londra e Parigi.
Una tendenza che oltrepassa i confini, come rivela Paolo Giabardo, CEO di LuxuryEstate.com in dichiarazioni a THE OBJECTIVE, il quale assicura che “la capacità del mercato spagnolo di generare un apprezzamento di valore a lungo termine ha alimentato anche l’interesse straniero”. Inoltre, mostra ottimismo sul futuro di questo mercato in Spagna, indicando che il Paese “continuerà a dimostrare la sua solidità e il suo appeal internazionale, rafforzando il suo status come destinazione principale non solo per l’acquisto di immobili, ma anche per realizzare investimenti con vero valore e potenziale futuro”.
Il futuro della nuova costruzione ha, per il momento, un protagonista chiaro. Il Rapporto Trinity, elaborato dalla confederazione Asprima, segnala che nei prossimi anni, Madrid diventerà il principale motore con più di 30 operazioni urbanistiche e la capacità di costruire 278.000 abitazioni.
