Come investire nel settore immobiliare con il modello del triplo affitto
L’investimento immobiliare è uno dei metodi più antichi per ottenere rendimenti. Tuttavia, la sua capacità di innovazione e la ricerca di nuovi format sembrano inesauribili. Oltre all’acquisto di immobili per la successiva vendita o locazione, sono emerse altre alternative come la nuda proprietà, il finanziamento partecipativo tramite crowdfunding e crowdlending, o il noto house flipping, tra molte altre.
Una delle ultime tendenze in questo ambito è il modello del triplo affitto, un sistema che si basa su tre operazioni simultanee che generano tre flussi di reddito differenti, accessibile a qualsiasi proprietario di abitazione.
Come funziona il processo?
Il modello del triplo affitto si articola in tre fasi, che di solito si realizzano in questo ordine:
- Affittare una nuova abitazione principale: Il proprietario affitta un immobile che risponde meglio alle sue esigenze specifiche, sia in termini di spazio che di costo, o entrambi.
- Mettere in affitto l’abitazione attuale: Parallelamente, il proprietario mette in affitto la sua abitazione principale, generando così un reddito mensile.
- Acquistare una terza proprietà da affittare: Contestualmente alle due operazioni precedenti, il proprietario acquista una terza abitazione destinandola al mercato degli affitti, generando un terzo flusso di reddito.
Fattori che favoriscono il successo del triplo affitto in Spagna
Partendo da un solo immobile, in questo caso residenziale, l’investitore attua una strategia di rendimento favorita da caratteristiche specifiche del mercato immobiliare spagnolo:
- Alta domanda di abitazioni in affitto: Un’analisi di Fotocasa Research evidenzia lo squilibrio tra domanda e offerta. Mentre la domanda raggiunge il 77%, solo il 19% dei proprietari offre i propri immobili in affitto. Questa pressione si traduce in canoni di locazione particolarmente elevati in zone come le Isole Baleari (1.602 €), Barcellona (1.598 €) e Madrid (1.497 €). Altre sei province superano la soglia dei 1.000 €, tra cui Biscaglia (1.421 €), Gipuzkoa (1.224 €), Malaga (1.189 €), Las Palmas (1.075 €), Valencia (1.039 €) e Santa Cruz de Tenerife (1.037 €). Tuttavia, i costi elevati non scoraggiano la domanda. Un rapporto dell’Osservatorio degli Affitti della Fondazione Alquiler Seguro e dell’Università Rey Juan Carlos stima che, per ogni abitazione messa in affitto, 115 persone manifestano interesse in meno di dieci giorni.
- Rendimenti interessanti: Il rendimento lordo derivante dall’acquisto di un’abitazione da destinare al mercato degli affitti in Spagna può essere molto interessante. Secondo Idealista, nel terzo trimestre si è attestato al 7,2%, un punto percentuale in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Fotocasa stima che l’affitto di un’abitazione media, di circa 80 metri quadrati, offrisse a settembre un rendimento medio del 6,1%. Tuttavia, nella modalità di affitto per stanze, questa cifra sale al 9,3%.
- Condizioni di finanziamento favorevoli: La Banca Centrale Europea (BCE) ha recentemente attuato una graduale riduzione dei tassi, portando il tasso sui depositi al 3,25%. Inoltre, l’Euribor, indice di riferimento per i mutui a tasso variabile, registra minimi annuali. Presenta anche un significativo scarto rispetto ai tassi ufficiali, con un differenziale al ribasso che, pur oscillando, si aggira intorno al 2,5% negli ultimi giorni. Le previsioni della BCE indicano un ulteriore calo di 0,25 punti, delineando uno scenario più favorevole per gli acquirenti di immobili.
In questo modo, la combinazione dei flussi di entrate e spese generati dalla formula del triplo affitto può rappresentare un’opzione di investimento conservativa e diversificata. Gli investitori non solo mantengono il proprio immobile, ma ne acquisiscono uno nuovo e, al contempo, generano entrate che rendono l’operazione sostenibile.