Dove c’è il rischio di bolla immobiliare?
Il rischio di una bolla immobiliare è una preoccupazione ricorrente nel mercato globale, specialmente nelle città dove si è verificato un significativo aumento dei prezzi. Il “Global Real Estate Bubble Index 2024“, elaborato dalla banca UBS, fornisce una chiara visione delle città più esposte a una crisi immobiliare, valutando fattori come il prezzo delle abitazioni in relazione ai redditi, il costo degli affitti, l’evoluzione dei mutui e il ritmo delle costruzioni.
Cos’è una bolla immobiliare?
Una bolla immobiliare si verifica quando i prezzi degli immobili aumentano rapidamente, alimentati dalla speculazione e dalla domanda, distanziandosi dal loro valore reale. Questo aumento è solitamente sostenuto da fattori come l’accesso facile al credito o l’aspettativa che i prezzi continueranno a salire. Tuttavia, quando il mercato si satura o le condizioni cambiano – ad esempio, con l’aumento dei tassi d’interesse – la domanda cala e i prezzi possono crollare rapidamente, causando perdite significative per proprietari e investitori.
Le città con il maggior rischio di bolla immobiliare nel 2024
L’indice che UBS pubblica annualmente analizza i mercati immobiliari di 25 grandi città in tutto il mondo. In primo luogo, va notato che i rischi di bolla immobiliare sono leggermente diminuiti per il secondo anno consecutivo. Tuttavia, ci sono alcune città che si distinguono per una probabilità un po’ più alta rispetto alle altre.
Miami guida l’indice di rischio di bolla con 1,79 punti – al di sopra di 1,5 si considera un rischio elevato. Il forte aumento dei prezzi delle abitazioni, alimentato da una domanda interna elevata e dall’afflusso di investitori stranieri, ha reso questa città vulnerabile. D’altra parte, Tokyo si colloca anche sul podio delle città a rischio, con un punteggio di 1,67. In questo caso, i prezzi delle proprietà hanno continuato a crescere, sostenuti dalla domanda internazionale e dall’espansione del credito, nonostante l’aumento dei tassi d’interesse. Zurigo è la terza città con il maggior rischio di bolla, con un indice di 1,51, poiché, nonostante l’aumento del costo dei mutui, i prezzi immobiliari sono rimasti elevati, alimentati da un’offerta limitata e da una forte domanda di abitazioni.
Per quanto riguarda Madrid, sebbene il mercato immobiliare sia caratterizzato da una crescita moderata dei prezzi nell’ultimo anno, si trova al 16º posto in questo studio con un indice di 0,56. Tuttavia, nonostante il mercato rifletta ancora una maggiore stabilità rispetto alle città sopra menzionate, la capitale spagnola sta mostrando un aumento dei prezzi degli affitti e delle compravendite che è stato spinto dalla forte domanda di acquirenti stranieri e da un aumento del turismo, che ha stimolato l’interesse per l’acquisto di immobili come investimento.
Fattori che aumentano il rischio di bolla
Le bolle immobiliari non si formano da un giorno all’altro, ma sono il risultato di diversi fattori economici e sociali che portano a una crescita incontrollata dei prezzi degli immobili. Questi sono alcuni dei fattori che favoriscono la formazione di una bolla immobiliare:
Tassi d’interesse elevati e accessibilità limitata
In un contesto di tassi d’interesse elevati, l’accesso al credito diventa più costoso e, di conseguenza, i mutui sono più cari e la barriera all’acquisto di case è maggiore. Questo potrebbe frenare la crescita dei prezzi, tuttavia, in molti mercati, la domanda è così alta o l’offerta così scarsa che i prezzi continuano a salire nonostante questi tassi, e di conseguenza il mercato diventa insostenibile e inaccessibile per la maggior parte delle persone. Questo è ciò che è accaduto in città come Zurigo o Tokyo, dove i prezzi sono rimasti alti a causa dell’elevata domanda.
Domanda speculativa
Questo è uno dei fattori più pericolosi che alimentano una bolla immobiliare. Gli investitori, alla ricerca di rendimenti rapidi, acquistano immobili con l’intenzione di rivenderli a breve termine, sperando che i prezzi continuino a salire in un mercato sicuro. Questo tipo di domanda può gonfiare significativamente i prezzi, soprattutto nelle città dove l’offerta di alloggi è limitata. Quando gli acquirenti internazionali entrano in un mercato, finiscono per competere con i locali, facendo salire i prezzi degli immobili oltre quello che la popolazione locale, con un diverso contesto economico, può permettersi, creando una disconnessione tra i prezzi degli immobili e i redditi locali. In questo caso, città come Miami e Hong Kong sono attraenti per questo tipo di investimenti, il che finisce per sovrastimare il valore degli immobili.
Carenza di offerta di abitazioni
In molte città, le restrizioni allo sviluppo urbano, la mancanza di terreni disponibili o la burocrazia limitano la costruzione di nuove abitazioni. Quando l’offerta non riesce a tenere il passo con la domanda, i prezzi delle proprietà aumentano rapidamente. Inoltre, questo squilibrio tra offerta e domanda è spesso attraente per gli investitori, il che provoca un ulteriore aumento dei prezzi. L’offerta limitata in città come Zurigo o Monaco continua, in questo caso, a esercitare una pressione al rialzo sui prezzi.
In definitiva, una bolla immobiliare è alimentata da una combinazione di fattori, che includono l’accesso facile al credito, la domanda speculativa, la scarsità dell’offerta e la disconnessione tra i prezzi e i fondamentali economici di ciascun paese. Sebbene le bolle possano gonfiare rapidamente i prezzi, di solito sono insostenibili e, quando scoppiano, possono avere gravi conseguenze sia per i proprietari che per l’economia in generale.