Logistique en Espagne et au Portugal : le nouveau centre d’intérêt de l’investissement immobilier
Au cours de la dernière décennie, le secteur immobilier de la péninsule Ibérique a connu de profondes transformations, le résidentiel s’imposant comme le principal segment d’intérêt pour les investisseurs. Toutefois, une combinaison de facteurs a permis au secteur industriel et logistique de s’imposer comme un acteur émergent, avec l’Espagne et le Portugal comme marchés clés.
Selon l’Organisation patronale de la Logistique et du Transport (UNO), la demande d’espaces logistiques a progressé de 18 % en Espagne en 2024, tandis qu’elle a reculé de 11 % en Europe, ce qui met en évidence l’intérêt croissant des entreprises pour les actifs logistiques dans la péninsule Ibérique.
Les moteurs du boom logistique : qu’est-ce qui explique l’attrait de ce segment ?
Longtemps perçue comme un secteur peu attractif pour les investisseurs, la logistique occupe désormais une place centrale dans les stratégies immobilières, gagnant en importance grâce aux transformations structurelles qu’a connues le segment. Aujourd’hui, l’immobilier logistique — le bras immobilier de la logistique — démontre sa solidité en Espagne, avec un volume d’investissement atteignant 495 millions d’euros au troisième trimestre 2025.
Le Portugal et l’Espagne occupent une position privilégiée, s’imposant comme l’un des principaux moteurs de l’intérêt des investisseurs pour le secteur logistique. Leur position géostratégique permet de relier les marchés européens, africains et latino-américains grâce à un vaste réseau d’infrastructures et de plateformes logistiques.
Les principaux axes et corridors logistiques reliant l’Espagne et le Portugal aux pays européens et aux hubs nationaux sont le Corridor Méditerranéen et le Corridor Atlantique. Par ailleurs, cinq des ports européens les plus actifs (le port de Leixões, le port de Las Palmas, le port de Valence, le port de Barcelone et le port d’Algésiras) assurent des connexions avec l’Asie, les Amériques et l’Afrique. Selon le ministère espagnol des Transports et de la Mobilité durable, le trafic maritime a dépassé 557,7 millions de tonnes en 2024, plaçant l’Espagne juste derrière les Pays-Bas. De leur côté, des villes comme Madrid, Barcelone, Porto ou Lisbonne concentrent une part significative de l’activité.
Un autre facteur ayant stimulé la demande dans ce segment réside dans l’évolution des habitudes de consommation et la réorganisation des chaînes d’approvisionnement. L’essor des transactions en ligne a été l’un des principaux moteurs de cette transformation. Selon la Commission nationale des marchés et de la concurrence (CNMC), le commerce électronique en Espagne a enregistré à lui seul 474 millions de transactions au premier trimestre 2025. Le passage du point de vente physique à la livraison à domicile a conduit les entreprises à réorganiser leurs réseaux d’entrepôts, passant d’un centre national unique à plusieurs hubs régionaux destinés à améliorer l’efficacité opérationnelle.
Les chiffres derrière le succès : comment la demande confirme la solidité de la logistique
Les données de marché confirment que le segment logistique traverse l’une de ses périodes les plus solides en termes de demande et d’intérêt des investisseurs. Il s’agit désormais du deuxième secteur le plus attractif après le résidentiel (living), selon l’European Investor Intentions Survey 2025 de CBRE. Cette préférence se reflète dans l’intérêt pour l’acquisition de parcs logistiques, qui atteint 68 % selon la même enquête. Parallèlement, la contribution croissante de ce segment à l’économie espagnole souligne son importance, représentant environ 7 % du PIB national en 2024.
Un autre indicateur particulièrement suivi par les investisseurs est le niveau élevé d’occupation. En Espagne, ce taux atteint environ 90,7 %, selon les données publiées par CBRE, tandis que le Portugal enregistre un léger recul à 89,3 %. Ces niveaux témoignent d’une forte stabilité opérationnelle et d’un faible taux de rotation des locataires.
Par ailleurs, le cabinet de conseil immobilier indique que la durée moyenne des baux — un autre élément clé du segment — s’élève à huit ans en Ibérie. L’évolution des loyers est également observable sur le segment prime, avec une moyenne de 18 euros par m² en Europe, contre 6,85 euros par m² à Madrid et 9 euros par m² en Catalogne, selon CBRE. Les rendements des parcs logistiques prime s’établissent actuellement autour de 5 %, d’après le cabinet.
Que se passe-t-il dans le secteur ?
Les profondes transformations opérationnelles et structurelles qu’a connues le secteur ont eu un impact direct sur le marché de l’immobilier logistique, renforçant son attrait en tant qu’actif stratégique.
En Espagne, tant les principaux hubs régionaux que les grands axes logistiques continuent d’enregistrer une forte demande, selon un rapport de BNP Paribas Real Estate. Parmi les marchés les plus dynamiques, Madrid a enregistré une commercialisation de 379 831 m² au troisième trimestre 2025, soit une hausse de 160 % par rapport au trimestre précédent.
Les baux de longue durée, des locataires attentifs à l’innovation des processus et un environnement de plus en plus compétitif créent un cadre attractif pour les grands fonds et les investisseurs institutionnels. Parallèlement, un nombre croissant d’investisseurs particuliers intègrent ce type d’actifs dans leurs portefeuilles. Compte tenu des différentes formules d’investissement disponibles, les investisseurs privés peuvent également accéder à des projets de cette envergure via des plateformes de crowdfunding.
Quelles perspectives pour l’immobilier logistique en 2026 ?
L’automatisation et l’innovation au sein des parcs logistiques figurent parmi les tendances les plus structurantes du secteur. Selon JLL, les installations conçues sur mesure, également connues sous le nom de projets build-to-suit, constitueront l’une des tendances majeures qui marqueront 2026. Ces entrepôts sont principalement destinés à des opérations avancées et intègrent des équipements et technologies innovants.
La demande pour des entrepôts logistiques prime s’est imposée comme une tendance forte en 2025 et, selon une étude récente de Colliers, devrait rester un moteur clé au cours de l’année à venir. Le rapport identifie également d’autres régions, telles que l’Aragon ou la Castille-La Manche, comme des zones présentant un potentiel de revalorisation.
