L’investissement étranger, un élément clé du marché résidentiel espagnol
Last Updated on 17 octobre 2025 by Equipo Urbanitae
Ces derniers mois, l’achat de logements par des étrangers est de nouveau au cœur du débat politique. La part de ce groupe sur le marché espagnol est très significative et leurs décisions d’investissement influencent de plus en plus l’évolution de certains segments et territoires.
Selon la Statistique du Registre Immobilier 2024, élaborée par le Colegio de Registradores, 14,6 % des achats de logements réalisés en Espagne l’année dernière ont été effectués par des citoyens étrangers, un chiffre très proche du record historique de 15 % atteint en 2023. En termes absolus, cela représente près de 93 000 transactions, contre 87 400 enregistrées l’année précédente.
La répartition par type de bien montre une légère différence par rapport aux acheteurs nationaux : le logement neuf représentait 20,1 % des opérations étrangères, contre 21,1 % pour les Espagnols. Un écart faible, mais qui montre la préférence des acheteurs étrangers pour l’ancien.
Nationalité des acheteurs et préférences
L’Observatoire du Logement et du Sol, publié par le Ministère du Logement et de l’Agenda Urbain, confirme que les Britanniques dominent les acquisitions avec 8,6 % du total, suivis des Allemands (6,7 %), des Marocains (5,7 %) et des Français (5,4 %).
Les différences selon le type de logement sont notables. L’achat de logements neufs est plus important chez les Belges (32,4 %), les Polonais (30,8 %), les Néerlandais (29,8 %) et les Suédois (23,8 %). En revanche, l’ancien prédomine chez les Français (87 %), Marocains (85,9 %), Roumains (85 %), Argentins (85 %), Irlandais (83,9 %) et Italiens (83,5 %).
La Golden Visa et son impact
Il convient de souligner qu’en 2024, 10,8 % des achats étrangers ont atteint des montants égaux ou supérieurs à 500 000 euros, un record historique par rapport à 9,7 % en 2023. Plus de la moitié de ces opérations provenaient d’acheteurs non communautaires.
Cette croissance est liée au programme de Golden Visa, qui accordait un permis de résidence à ceux qui acquéraient des biens immobiliers d’une valeur supérieure à un demi-million d’euros. En 2024, de nombreux investisseurs ont accéléré leurs opérations pour profiter des avantages associés, bien que la suppression de cette incitation soulève des questions sur le comportement futur de ce segment. Certains experts prévoient une modération dans le segment haut de gamme, sans impact décisif sur l’intérêt étranger global.
Premier trimestre 2025 : tendance à la hausse
Les données les plus récentes confirment que l’attrait de l’Espagne ne faiblit pas. Au premier trimestre 2025, les étrangers ont réalisé 32 895 achats de logements enregistrés, soit 7 % de plus que sur la même période en 2024. Leur part de marché a atteint 17,9 %, contre 6,75 % il y a dix ans.
La majorité de ces acheteurs résident en Espagne (57,3 %) et, une fois de plus, se tournent vers l’ancien. La valeur totale de ces transactions s’est élevée à 3,631 milliards d’euros, avec un prix moyen de 197 019 euros par logement, soit une hausse de 26,5 % par rapport au même trimestre de 2024.
Où les étrangers investissent le plus
Par communautés autonomes, le leadership est clair : les îles Baléares (32,6 %), la Communauté valencienne (28,9 %), les Canaries (27,2 %) et Murcie (23,6 %) en tête, suivies de la Catalogne (16,3 %) et de l’Andalousie (14 %). Par province, se distinguent Alicante (33,2 %), Baléares (31,5 %), Málaga (27,1 %) et Santa Cruz de Tenerife (25,8 %), selon Idealista.
Ces zones partagent un dénominateur commun : attractivité touristique, climat favorable et, dans de nombreux cas, liaison aérienne directe avec les pays d’origine des acheteurs.
Le cas de Madrid et Barcelone
Les grandes capitales ont des dynamiques propres. À Madrid, le segment du luxe est le plus recherché, avec 21 % des achats dans cette tranche réalisés par des étrangers. De plus, ces deux dernières années, les citoyens chinois se sont imposés comme les principaux acheteurs étrangers, dépassant les Vénézuéliens, Mexicains et Équatoriens, selon le Conseil Général du Notariat.
À Barcelone, l’intérêt étranger reste concentré dans les zones centrales et les quartiers offrant une grande qualité de vie et une bonne connectivité métropolitaine. La combinaison tourisme, universités et offre culturelle renforce son attractivité, bien que la pression réglementaire et la limitation des licences touristiques puissent modérer une partie de cette demande dans les années à venir.
Perspectives pour 2025
Les données montrent que l’investissement étranger est l’un des piliers du marché résidentiel espagnol. L’acheteur international devrait continuer à jouer un rôle clé dans l’évolution des prix et de la demande, en particulier sur les marchés côtiers et dans les capitales de référence.
À court terme, la suppression d’incitations comme la Golden Visa pourrait ralentir le segment de luxe pour les non-résidents, mais l’attrait global de l’Espagne — en termes de qualité de vie, de sécurité juridique et d’infrastructures — maintient intacte la confiance des investisseurs. Dans ce contexte, 2025 s’annonce comme une année de continuité, avec des nuances selon le marché et la nationalité.
