Immobilier, bourse ou cryptomonnaies ? Rendements de la dernière décennie
Last Updated on 8 octobre 2025 by Equipo Urbanitae
Parmi la large gamme de possibilités d’investissement, trois actifs se distinguent par leur popularité : l’immobilier, la bourse et les cryptomonnaies. L’investissement n’est plus un domaine réservé aux grandes fortunes ; il est devenu une option de plus en plus courante pour le public de détail. Bien que ces trois catégories partagent la vedette, elles ne comportent pas le même niveau de risque et n’ont pas affiché la même rentabilité au cours des dix dernières années.
L’évolution de l’immobilier
Le secteur immobilier s’est consolidé comme l’un des plus attractifs pour les investisseurs, qu’ils soient nationaux ou internationaux. En effet, selon la société de conseil Colliers, l’Espagne s’est placée cette année pour la première fois parmi les cinq pays ayant attiré le plus d’investissements internationaux dans l’immobilier commercial. Dans ce marché, le logement demeure l’un des actifs les plus recherchés, perçu comme une valeur refuge face aux crises économiques, puisqu’il tend à conserver, voire à augmenter sa valeur en période d’inflation ou de volatilité des marchés financiers.
L’un des indicateurs les plus révélateurs pour analyser l’évolution du secteur au cours de la dernière décennie est la différence du prix au mètre carré, par exemple à Madrid, car cela permet de comparer dans le temps et entre différentes zones, indépendamment de la taille des logements. Selon le portail Idealista, après la crise de 2008 – qui a durement frappé le secteur immobilier et provoqué une chute des prix – la reprise a commencé en 2015, avec un prix moyen de 2 735 € le mètre carré. Par la suite, il est resté stable jusqu’en 2018, atteignant 3 644 € le mètre carré, soutenu par une demande accrue, des taux d’intérêt bas et l’attrait de l’investissement immobilier. Cependant, cette période de prospérité s’est terminée en 2020, lorsque la pandémie a paralysé l’économie mondiale, réduit la mobilité et créé une grande incertitude, entraînant une baisse des prix des logements due à la faible demande et à un excès d’offre.
La reprise est arrivée en 2021, avec une tendance haussière et une croissance annuelle moyenne de 9,2 %, atteignant 4 952 €/m² selon Idealista. Cette hausse soutenue s’explique par la pénurie d’offre, la hausse du coût des matériaux de construction, le boom de la location touristique et la pression de l’investissement étranger, générant la situation actuelle de tension sur l’accès au logement dans tout le pays. Une situation qui ne semble pas devoir changer à court terme.
Des experts comme CBRE, dans leur dernier rapport semestriel, soulignent que les valorisations les plus élevées se maintiennent dans le résidentiel. Dans ce contexte d’incertitude et de volatilité, la société de conseil prévoit que l’intérêt des investisseurs restera élevé, tandis que la rareté de l’offre continuera de provoquer des hausses de prix.
Parmi les actifs immobiliers alternatifs, Urbanitae, plateforme leader du crowdfunding immobilier, affiche une rentabilité moyenne supérieure à 12 % depuis son lancement en 2019. La proptech a déjà financé plus de 220 projets, pour un volume total de plus de 510 millions d’euros et plus de 210 000 investissements. En six ans, Urbanitae a reversé à ses investisseurs plus de 105 millions d’euros, s’imposant comme une option solide et réelle pour ceux qui souhaitent investir ou diversifier leur portefeuille à travers des actifs immobiliers alternatifs offrant une rentabilité intéressante.
Rentabilité et comportement de la bourse espagnole
Selon CaixaBank Research, la bourse espagnole a historiquement été plus volatile et a subi des baisses plus fortes en période de crise que les marchés européens plus diversifiés. Toutefois, après la crise financière de 2008–2012, qui a provoqué une chute de confiance, un manque de crédit et une récession, l’indice Ibex 35 s’est progressivement redressé. Entre 2015 et 2020, il est resté relativement stable, oscillant entre 6 482 points (les plus bas enregistrés pendant la pandémie) et 9 700 points. À partir de 2023, il a amorcé une forte hausse, consolidée en 2024 et 2025.
Ainsi, au cours des dix dernières années, l’indice est passé de 9 500 points (en septembre 2015) à près de 16 000 points cette année, soit une variation de +64,7 %. Cependant, en calculant la rentabilité moyenne annuelle jusqu’en 2024, celle-ci ne dépasse pas 2 %.
Les cryptomonnaies
Mais s’il existe un actif particulièrement « à la mode », ce sont bien les cryptomonnaies. Leur essor n’a toutefois pas été exempt de risques ni de controverses, car il s’agit d’un actif extrêmement volatil, dont les fortes fluctuations rendent l’investissement risqué pour de nombreux particuliers.
La croissance la plus spectaculaire concerne le Bitcoin. Bien qu’il ait été créé en 2008, dans un contexte de crise financière mondiale, son utilisation n’a réellement débuté qu’en 2010, avec une valeur d’environ 40 dollars. En 2014, en pleine reprise post-crise, un Bitcoin valait 300 €. En 2021, il atteignait près de 64 000 €, et a même dépassé les 100 000 € en 2025. Cela signifie que certains investisseurs ont réalisé des gains considérables, tandis que d’autres ont subi des pertes importantes en très peu de temps, provoquant des ventes massives dictées par la panique.
Le Bitcoin conserve toutefois une caractéristique clé : sa limite de minage fixée à 21 millions d’unités, qui structure son évolution à travers les cycles de halving, apportant une certaine prévisibilité à ses investisseurs.
Lors du premier halving, le 28 novembre 2012, le prix est passé d’environ 12 dollars à 1 150 dollars en décembre 2013 — une multiplication par près de cent. Le deuxième halving, le 9 juillet 2016, a fait grimper le prix de 650 à près de 20 000 dollars fin 2017 (x54). Le troisième halving, le 11 mai 2020, a fait passer le Bitcoin de 8 600 à 64 000 dollars en avril 2021 (x13). Quant au quatrième halving, malgré un long « hiver crypto » marqué par des baisses de plus de 60 %, le Bitcoin affiche encore une croissance de 7,5 fois par rapport au précédent cycle.
Par ailleurs, au cours de la dernière décennie, plusieurs événements géopolitiques ont influencé le prix du Bitcoin. Pendant le premier mandat de Donald Trump, entamé en 2016, le manque de clarté réglementaire et ses déclarations critiques ont provoqué des épisodes de volatilité, même si le contexte économique a favorisé la spéculation culminant avec les records de 2017. En septembre 2021, le Salvador a marqué un précédent historique en adoptant le Bitcoin comme monnaie légale, provoquant d’abord une hausse, puis des corrections liées aux doutes sur sa mise en œuvre.
Enfin, entre 2022 et 2023, l’approbation des premiers ETF Bitcoin au comptant aux États-Unis a attiré les capitaux institutionnels, consolidant son statut d’actif financier non régulé. En 2025, Donald Trump a ravivé le débat mondial en proposant la création d’une réserve stratégique nationale de Bitcoin, renforçant sa perception comme valeur potentiellement étatique — tout en lançant son propre memecoin, le $Trump, dont l’impact est resté très limité.
