Pourquoi les grandes fortunes investissent dans l’immobilier
En période d’incertitude économique, même les grandes fortunes investissent dans l’immobilier, en raison de la faible volatilité des investissements immobiliers et de la revalorisation constante que ce type d’actifs procure. Selon les données du rapport Real Estate Market Outlook publié par CBRE, l’investissement immobilier a augmenté de 20 % en 2024 et prévoit des perspectives positives pour 2025, une tendance soutenue par la demande étrangère et la baisse des taux d’intérêt, des facteurs clés pour surmonter l’instabilité générée par les récents événements politiques.
Pourquoi les millionnaires investissent-ils dans l’immobilier ?
L’intérêt des grandes fortunes pour les actifs immobiliers n’a cessé de croître jusqu’à devenir un phénomène majeur, car ils se distinguent des autres actifs par leurs possibilités d’investissement attrayantes, leur rentabilité et leur capacité de reconversion, faisant de l’immobilier une option particulièrement intéressante dans un contexte macroéconomique agité.
Dans ce contexte, Borja Ortega, associé Real Estate chez Diaphanum, souligne que la confiance et la rentabilité continuent de démontrer la valeur que l’immobilier apporte :
« L’immobilier est devenu un secteur à considérer sérieusement dans le spectre des opportunités offertes par le marché. Aux côtés des investissements purement financiers, du capital-investissement ou d’autres, l’immobilier offre, malgré une certaine illiquidité, un environnement de sécurité et de stabilité supérieur à ses concurrents. »
Ainsi, l’immobilier permet de rechercher un refuge dans des actifs tangibles, préservant et augmentant la richesse, tout en permettant une diversification du portefeuille à travers des biens résidentiels, commerciaux ou industriels. De plus, les actifs immobiliers sont généralement peu affectés par l’inflation, conservant ou augmentant leur valeur sur le court et moyen terme.
« Nous vivons dans un monde marqué par une grande instabilité. Les investissements sont influencés par des éléments économiques, comme les politiques tarifaires, ainsi que par des facteurs externes, comme les crises sanitaires ou les conflits armés. Face à cela, l’investissement immobilier à moyen terme, lorsqu’il est acquis avec un bon conseil et en évaluant la liquidité future de l’actif, reste toujours positif », explique l’expert de Diaphanum.
Les grandes fortunes investissent-elles vraiment dans l’immobilier ?
Il existe de nombreux produits immobiliers par lesquels les grandes fortunes choisissent de diversifier leurs actifs dans le secteur immobilier.
– Biens immobiliers : L’investissement direct dans des biens immobiliers vise à générer des gains par revalorisation ou à produire des revenus réguliers. D’ailleurs, selon les données de Fotocasa, l’Espagne a atteint en 2024 une rentabilité moyenne du logement de 6,7 %, démontrant ainsi le potentiel du secteur.
– SOCIMIs (équivalent espagnol des SIIC françaises) : Cette option est très populaire parmi les grandes fortunes, car elle permet d’obtenir des rendements intéressants sans avoir à acquérir directement des biens ni à s’impliquer dans un processus complexe.
– Fonds immobiliers : Ils permettent de diversifier et d’élargir les possibilités de rentabilité sans avoir à gérer directement les actifs. Toutefois, ils nécessitent un capital minimum élevé — généralement compris entre 10 000 et 50 000 euros —, ce qui les éloigne des possibilités d’un investisseur particulier.
– Produits alternatifs comme le crowdfunding immobilier : Les plateformes de crowdfunding comme Urbanitae permettent à tout investisseur d’accéder à des opportunités dans le secteur, que ce soit avec de petites ou grandes sommes.
Par ailleurs, l’emplacement des investissements gagne en importance, concentrant l’attractivité du secteur immobilier dans les villes les plus demandées. Madrid a dépassé Paris pour se hisser à la deuxième place du classement CBRE des villes les plus attractives pour les investisseurs, tandis que Barcelone occupe la quatrième position. Ces deux villes illustrent le dynamisme des principales zones urbaines dans le marché immobilier européen.
De plus, l’intérêt pour l’immobilier espagnol s’étend désormais à d’autres villes : Valence et Grenade se démarquent dans les secteurs du commerce de détail et de l’hôtellerie, offrant de nouvelles opportunités d’investissement.
Le conseil professionnel est essentiel
Tirer parti de la capacité de ce type d’investissement est une étape clé dans la stratégie orchestrée par les Family Offices pour optimiser la protection et la croissance du patrimoine, faisant de l’immobilier l’un des actifs essentiels pour ce segment.
Pour réussir ce type d’investissement et générer de la valeur, les grandes fortunes passent par un processus qui inclut l’analyse et la sélection des emplacements, la diversification de leur portefeuille, une vision à long terme, le recours à un conseil professionnel et une attention permanente à la liquidité.
À ce sujet, Borja Ortega indique :
« Curieusement, des actifs qui ne sont pas liquides immédiatement, comme les actions, nécessitent justement cette caractéristique. Il est donc essentiel de prendre en compte l’emplacement, la solvabilité du locataire, la nature de la location ou encore la demande du marché en cas de revente ou de location. »
Urbanitae : comment les grandes fortunes peuvent-elles investir dans l’immobilier
Wealth est la division de la plateforme de crowdfunding immobilier dédiée aux grandes fortunes, leur permettant d’ajouter les meilleures opportunités d’investissement off-market de toute l’Europe à leurs portefeuilles, sur des projets à forte valeur ajoutée allant de 3 à 25 millions d’euros.
Les avantages de ce modèle sont multiples :
– Fiscalité avantageuse : Dans les projets en equity, les personnes morales (entreprises, Family Offices…) détenant une participation d’au moins 5 % sont exonérées d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices. Par conséquent, la rentabilité financière et fiscale est jusqu’à 30 % supérieure à celle d’autres investissements purement financiers.
– Réserve de valeur : La valeur principale réside dans le terrain acquis, qui tend à augmenter avec le temps.
– Rentabilité à deux chiffres : Urbanitae investit dans des projets de promotion immobilière sans recours à l’endettement, avec des marges annuelles de 15 à 20 %, sur des périodes relativement courtes de 2 à 3 ans.
– Accès à des actifs off-market : Via Urbanitae Wealth, il est possible d’accéder à des projets exclusifs disponibles uniquement sur la plateforme.
En ce qui concerne le crowdfunding immobilier, Ortega affirme :
« C’est sans aucun doute un nouvel élément d’investissement très attractif. Il résulte de la transformation et de la grande professionnalisation du marché immobilier ces dernières années, ainsi que de l’irruption massive de la technologie dans ce secteur. Il offre une source de financement alternative aux promoteurs et des rendements attractifs aux investisseurs, mais il ne faut jamais perdre de vue l’importance d’analyser la contrepartie et de privilégier la sécurité. Nous croyons d’ailleurs qu’il s’agit de la première pierre d’un marché qui évoluera vers des investissements combinant immobilier et technologie à plus grande échelle, comme la tokenisation des actifs. »
