Déficit de logements en Espagne : le FMI appelle à accélérer la construction
Last Updated on 23 juillet 2025 by Urbanitae
Alors que l’accès au logement est devenu l’une des principales préoccupations sociales et économiques, le Fonds monétaire international (FMI) exhorte l’Espagne à construire davantage de logements, en lançant un avertissement clair : il est nécessaire de construire plus de logements pour freiner l’escalade des prix et garantir la stabilité du marché. L’organisme international appelle le gouvernement espagnol à adopter des mesures structurelles permettant d’augmenter l’offre de logements, d’accélérer les permis de construire et de débloquer les terrains disponibles. Ce diagnostic soulève non seulement des défis pour les administrations publiques, mais aussi des opportunités pour de nouvelles formules d’investissement, telles que le financement participatif immobilier, qui pourraient accélérer la promotion de projets neufs dans un contexte de demande croissante.
Dans ce contexte, José Ramón Pin Arboledas, professeur émérite à l’IESE et ancien député, souligne que le principal obstacle n’est ni technique ni économique, mais politique : « La politique du logement est une affaire d’État. Elle ne peut pas être traitée par une seule force politique. Il faut un large consensus entre les partis pour que les mesures soient stables et s’appliquent aux trois niveaux d’administration : l’État, les communautés autonomes et les municipalités ». Selon lui, sans ce consensus, « la situation sera très difficile à résoudre ».
Sol rare, lenteur des permis et nécessité d’une réforme réglementaire
Dans son dernier rapport sur l’économie espagnole, le FMI avertit que la forte hausse des prix de l’immobilier doit être combattue par des mesures axées sur l’augmentation de l’offre, au-delà des politiques actuelles centrées sur la demande ou les incitations fiscales. Ce problème n’est pas nouveau : l’Espagne souffre depuis des années d’un grave déficit structurel de logements, aggravé par un manque de construction. Selon BBVA Research, les goulots d’étranglement réglementaires et l’insécurité juridique sont des facteurs clés expliquant pourquoi bien moins de logements sont construits que nécessaires : environ 128 000 par an, contre une demande estimée à plus de 300 000 unités.
José Ramón Pin insiste sur le fait que « les mesures doivent être de trois ordres : financières, administratives et liées au marché du travail ». Parmi les mesures administratives, il met en avant la nécessité de « faciliter la déclaration de zones urbaines autour des villes » et « d’accélérer les processus de délivrance des permis », ce qui coïncide avec la feuille de route proposée par le FMI. « La population de l’Espagne croît, à la fois de manière permanente et temporaire, donc le manque de logements pourrait devenir un frein au développement économique », avertit-il.
La pénurie de terrains disponibles pour construire de nouveaux logements, en particulier dans les zones urbaines où la pression sur les prix est la plus forte, est l’un des principaux obstacles à la normalisation du marché. Dans de nombreuses villes comme Madrid, Valence ou Barcelone, le traitement administratif d’un projet immobilier peut prendre plus de dix ans, ce qui retarde sa réalisation et en augmente les coûts. En réponse, le gouvernement a proposé une réforme de la loi sur le sol, que le FMI considère comme prioritaire, avec pour objectif de flexibiliser le classement du sol, de réduire les obstacles administratifs et de faciliter le développement de projets résidentiels. En ce sens, la Commission européenne a également appelé l’Espagne à adopter des mesures efficaces pour accélérer l’offre et améliorer l’accessibilité, en insistant sur l’urgence de s’attaquer aux facteurs structurels qui limitent la production de logements.
L’un des piliers de cette stratégie est le renforcement du logement social, un domaine dans lequel l’Espagne est en retard par rapport à ses voisins européens. Selon le ministère du Logement et de l’Agenda urbain, le parc de logements sociaux représente à peine 3,4 % du total, très en dessous de la moyenne de 8–9 % dans l’UE.
Stabilité financière en danger si les déséquilibres ne sont pas corrigés
Le déséquilibre constant entre l’offre et la demande sur le marché du logement ne constitue pas seulement un frein à l’accès abordable, mais représente aussi une réelle menace pour la stabilité macroéconomique de l’Espagne. Comme l’avertit la Banque d’Espagne dans son dernier rapport, une croissance de la demande de logements plus rapide que celle de l’offre entretient la hausse des prix immobiliers et aggrave le déficit, ce qui signifie que tant que cette dynamique ne sera pas corrigée, les familles consacreront une part croissante de leurs revenus au paiement de leur loyer ou de leur prêt immobilier, ce qui augmente le risque de défaut de paiement et la vulnérabilité du système financier.
À cette situation s’ajoute l’analyse du FMI, qui avertit que l’accès limité au logement a des effets sociaux et économiques de grande ampleur. Le FMI souligne par exemple que les prix élevés retardent l’émancipation des jeunes, freinent la mobilité professionnelle et poussent de nombreuses familles à quitter les centres urbains, incapables de faire face aux coûts, ce qui entraîne une augmentation des inégalités territoriales et sociales.
Pin Arboledas partage ce constat : « Le manque de logements peut devenir un terreau de tensions sociales, ce qui engendre crispation et, dans certains cas, augmentation de la criminalité. L’Espagne est un pays avec une grande qualité de vie, mais cette qualité pourrait être compromise par la pénurie de logements, freinant ainsi le développement du tourisme et l’attractivité des talents ».
Il insiste également sur le fait qu’il existe des mesures immédiates qui pourraient contribuer à modérer la hausse des prix : « L’une d’elles consiste à faire entrer sur le marché locatif de nombreux logements aujourd’hui gelés. Pour cela, un changement législatif urgent est nécessaire afin de protéger les propriétaires », affirme-t-il, en faisant référence à la nécessité d’accélérer les expulsions en cas d’impayés ou d’occupations illégales, et de responsabiliser les administrations publiques dans les cas de vulnérabilité.
Urbanitae et le potentiel du crowdfunding immobilier
Dans ce contexte de pénurie d’offre et de besoin de financement rapide pour de nouveaux projets, des plateformes comme Urbanitae constituent un outil clé pour dynamiser le secteur résidentiel. Grâce au crowdfunding immobilier en Espagne, Urbanitae permet de canaliser l’épargne privée vers des promoteurs immobiliers, facilitant ainsi l’investissement de milliers de petits épargnants dans des projets immobiliers diversifiés à partir de montants réduits.
Ce modèle de financement alternatif permet non seulement de favoriser la construction de logements dans les zones à forte demande, mais aussi de réduire la dépendance au crédit bancaire et d’améliorer l’efficacité dans la levée de fonds. Avec plus de 200 opérations financées dans toute l’Espagne, les projets Urbanitae montrent qu’il est possible d’investir dans le crowdfunding immobilier de manière rentable et à impact social.
José Ramón Pin souligne enfin la nécessité de soutenir les formules de partenariats public-privé (PPP) comme moyen de surmonter la crise de l’accès au logement : « L’initiative privée et la coopération public-privé sont les mécanismes les plus rapides pour répondre, mais cela exige de simplifier les procédures administratives, de créer du sol urbain et de faciliter le financement pour les acteurs du secteur ».
