Il manque 900 000 logements : le défi de la construction neuve en Espagne
Last Updated on 21 juillet 2025 by Urbanitae
Que l’Espagne manque de logements est une évidence, et un défi auquel les citoyens doivent faire face sur l’ensemble du territoire. Selon le baromètre de janvier 2025 publié par le Centre de Recherches Sociologiques (CIS), le logement est désormais le principal problème de la société espagnole, atteignant son niveau le plus élevé depuis 2008. Et cela n’a rien de surprenant : le déficit de logements en Espagne augmente chaque année, et l’écart entre la création de nouveaux foyers et la disponibilité de logements ne cesse de se creuser.
Le déséquilibre croissant entre foyers et logements
Pour comprendre pourquoi les prix ont explosé jusqu’à leur niveau actuel depuis la bulle immobilière, il convient de s’attarder sur un chiffre clé : depuis 2010, l’Espagne a créé 1,9 million de nouveaux foyers, mais à peine 1,2 million de logements ont été achevés. Cela représente un déficit cumulé de plus de 740 000 logements, qui ne cesse d’augmenter chaque trimestre. En effet, ces quatre dernières années, pour chaque 182 300 nouveaux foyers créés chaque année, seules 84 400 habitations sont construites. Cette tendance n’est pas nouvelle, mais elle s’est accentuée après la pandémie, en raison de la croissance démographique, de la hausse des foyers unipersonnels et de la reprise économique.
Les conséquences sont visibles dans les données de l’INE : en 2024, le prix du logement libre a augmenté de 8,4 %, la plus forte hausse depuis 2007. Concernant les constructions neuves, la hausse a été encore plus marquée : en moyenne 10,9 %. Le marché se trouve à un point de bascule : jamais la demande n’a été aussi éloignée de l’offre, et les déséquilibres démographiques et sociaux accentuent cette tension.
Madrid, Barcelone et Valence : foyers de plus forte tension
Le déficit de logements n’est pas réparti de manière uniforme. Selon un rapport de la société d’expertise UVE Valoraciones, plus de la moitié de la pénurie se concentre dans trois grands centres urbains : Madrid, Barcelone et Valence. La capitale est en tête avec un déficit de plus de 200 000 logements, suivie de Barcelone (148 000) et Valence (98 000). À l’échelle nationale, le déficit cumulé frôle déjà les 900 000 logements nécessaires pour répondre à la demande. Ce déséquilibre s’explique en partie par le dynamisme économique et de l’emploi dans ces zones, qui attirent les jeunes actifs et les familles à la recherche d’opportunités.
Le problème, c’est que la demande ne cesse d’augmenter alors que l’offre de logements neufs peine à décoller. À Madrid, par exemple, seules 18 800 nouvelles constructions ont été lancées l’an dernier — un chiffre qui couvre à peine un quart des besoins pour commencer à corriger le déséquilibre. La même chose se produit à Barcelone et Valence, où l’activité des promoteurs ne compense pas la création continue de nouveaux foyers.
L’essor du tourisme et de l’investissement étranger accentue le manque de logements
La pression sur le marché résidentiel ne vient pas seulement de l’augmentation naturelle de la population. D’autres facteurs aggravent le problème. L’essor de la location touristique non régulée, notamment dans des zones très prisées comme Malaga, Valence ou Alicante, soustrait des milliers de logements du parc disponible pour les résidents. Par exemple, depuis 2007, Alicante a enregistré plus de 214 000 ventes de logements à des non-résidents, tandis que Malaga en compte plus de 125 000. Ces chiffres, combinés à l’attrait des investisseurs internationaux, contribuent à réduire l’offre et à faire grimper les prix, évincant une grande partie des acheteurs locaux.
Le regard de la Commission européenne et du FMI
La gravité de la situation a conduit des organisations internationales telles que la Commission européenne et le Fonds monétaire international à recommander des mesures urgentes. Selon le FMI, l’Espagne doit prioriser l’augmentation de l’offre de logements neufs, en particulier dans les zones où le foncier est rare, et accélérer la délivrance des permis de construire. La Commission européenne partage ce constat et souligne que la réforme de la Loi sur le Sol est essentielle pour débloquer les projets, réduire les délais administratifs et offrir plus de sécurité aux promoteurs et aux investisseurs.
Par ailleurs, Bruxelles alerte sur la faible proportion de logements sociaux en location (à peine 1,5 % du parc contre une moyenne européenne de 9 %), ce qui aggrave la tension sur les prix. Elle appelle donc les autorités espagnoles à tripler les financements dédiés au logement abordable et à libérer du foncier public pour permettre de nouveaux développements.
Mobiliser les logements vides : une piste sur la table
Parmi les solutions proposées figure la mobilisation des logements vacants. Le gouvernement estime à trois millions le nombre de biens inoccupés, mais comme le soulignent les experts du secteur, beaucoup de ces logements ne se trouvent pas dans les zones où la demande est forte, ou bien présentent des caractéristiques qui rendent leur remise sur le marché difficile. C’est le cas, par exemple, d’héritages partagés entre plusieurs propriétaires, de logements situés dans des communes en déclin démographique ou de bâtiments anciens nécessitant d’importantes rénovations.
Du foncier prêt à bâtir et moins d’obstacles : deux leviers essentiels
La racine du problème est claire : il manque du foncier prêt à bâtir. Transformer du sol agricole en terrain constructible peut prendre entre 10 et 15 ans, voire plus de 20 ans dans certains cas. Cette lenteur, combinée à la bureaucratie et à l’insécurité juridique, freine la promotion immobilière.
Pour inverser cette dynamique, une réforme ambitieuse est nécessaire afin d’accélérer les procédures, garantir la sécurité des promoteurs et investisseurs, et permettre une augmentation durable de l’offre de logements. Parmi les mesures proposées par les organisations internationales et les experts du secteur immobilier, comme le cabinet de conseil Colliers, figurent la simplification des permis, le recours à la déclaration responsable pour certains projets, et l’élaboration de plans territoriaux impliquant toutes les administrations concernées.Dans ce contexte, des plateformes d’investissement comme Urbanitae peuvent jouer un rôle clé, en orientant les financements vers des projets de logements neufs qui contribuent à réduire le déficit résidentiel. Pour les investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou particuliers, ce contexte représente aussi une opportunité de participer à un secteur porté par une forte demande et des perspectives de croissance durables dans les années à venir.
