Investissement immobilier en Catalogne : bonnes perspectives pour 2025
L’investissement immobilier en Catalogne se porte bien. Après le tournant provoqué par la pandémie, ce marché a connu une forte croissance en 2021 et 2022, dépassant les 3,5 milliards d’euros annuels. Bien que 2023 ait été une année de repli, le rapport Real Estate Market Outlook 2025, élaboré par CBRE, indique que 2024 s’est clôturé sur une hausse de 33 %, atteignant les 2,5 milliards d’euros.
Pour cet exercice, le cabinet de conseil prévoit une croissance de l’investissement immobilier en Catalogne comprise entre 15 % et 20 %, pouvant aboutir à un volume total d’investissement de 3 milliards d’euros. Les faibles coûts de financement et l’attractivité de l’euro face au dollar sont les principaux moteurs de cette nouvelle dynamique. Les segments les plus porteurs devraient être l’hôtellerie, les bureaux et la logistique, qui joueront un rôle clé dans l’animation du marché.
Comment a démarré l’investissement immobilier en 2025 ?
Commerce (Retail)
Au cours des trois premiers mois de l’année, le segment commercial a représenté près de 30 % de l’investissement immobilier total, avec 982 millions d’euros, selon CBRE. Il faut souligner l’importance des centres commerciaux, qui ont concentré près de 70 % du volume total des transactions. Parmi les tendances, on note la consolidation des magasins physiques et l’expansion des espaces commerciaux. À Barcelone, le marché de la high street a connu un fort dynamisme, avec la rue Portal de l’Àngel en tête, affichant les loyers les plus élevés (265 €/m²/mois), selon Savills.
Bureaux
La Catalogne a terminé l’année 2024 sur un record historique en matière d’investissement dans les bureaux. La surface moyenne louée était de 855 m², avec des opérations marquantes telles que le rachat de l’immeuble Estel (25 000 m²) par AstraZeneca, qui a porté l’investissement dans ce segment à 1,6 milliard d’euros. Au premier trimestre 2025, selon JLL, l’investissement a chuté de 58 % en glissement annuel. Toutefois, le cabinet précise que cela ne reflète pas un changement de tendance, mais plutôt que “l’intérêt croissant observé sur le marché catalan l’an dernier a entraîné un début d’année plus modéré”, ajoutant que “des opérations sont déjà en cours et se concrétiseront dans les mois à venir”.
Hôtellerie
Les actifs hôteliers poursuivent leur bonne performance entamée en 2024, année durant laquelle ils avaient enregistré 627 millions d’euros d’investissement, représentant jusqu’à 25 % de l’investissement total en Catalogne. En 2025, la Catalogne a capté à ce jour la moitié de l’investissement hôtelier à l’échelle nationale, avec 292 millions d’euros, selon CBRE. Cela représente une hausse de 91 % par rapport à l’année précédente, avec Barcelone en figure de proue, concentrant 80 % du capital investi. Parmi les principales opérations, on note la vente de l’hôtel AC Barcelona Forum pour 75 millions d’euros.
Logistique
Le secteur logistique industriel a démarré l’année en force, avec une absorption totale de 147 673 m² au premier trimestre, selon le dernier rapport de BNP Paribas Real Estate sur la région. Celui-ci indique que “la demande pour les espaces logistiques en Catalogne montre un dynamisme renouvelé”, ce qui représente une hausse de près de 60 % par rapport à la même période de l’année précédente. BNP Paribas souligne également que les opérations clé en main et les autopromotions ont été les plus prisées par les investisseurs.
Résidentiel (Living)
Enfin, le segment résidentiel ne parvient toujours pas à couvrir plus de la moitié de la demande actuelle, selon CBRE. Cette situation continue de rendre l’accès à la propriété difficile. Dans ce contexte, le cabinet prévoit une hausse de plus de 5 % des prix et environ 680 000 transactions immobilières. Le portail Idealista indique de son côté que le prix de l’immobilier en mai 2025 était de 2 560 €/m², soit une augmentation de 6,5 % par rapport à la même période de l’année précédente.
Barcelone, dans le viseur de l’investissement institutionnel
Concernant les performances de la capitale catalane, Xavier Güell, directeur de CBRE à Barcelone, affirme que “la ville continue de gravir les échelons et se place désormais parmi les villes européennes préférées des investisseurs institutionnels. Cela confirme les bonnes perspectives de l’investissement immobilier en Catalogne.” Il exprime toutefois une certaine inquiétude face à l’incertitude qui pèse sur le secteur résidentiel, avertissant que “la sur-réglementation et les changements réglementaires constants affectent les investissements”.
