Que sont les projets avec TRI préférentiel chez Urbanitae ?
Chez Urbanitae, l’une de nos priorités est de rendre l’investissement immobilier plus accessible et compréhensible – même lorsqu’il s’agit de structures qui peuvent sembler complexes à première vue. C’est le cas des projets de plus-value avec TRI préférentiel, une structure qui a gagné en popularité auprès de nos investisseurs et qui combine le meilleur des deux mondes : la sécurité relative de la dette et le potentiel de rendement des fonds propres. Mais comment cela fonctionne-t-il exactement ?
Fonds propres et dette
Traditionnellement, chez Urbanitae, nous proposons deux grands types de projets : des projets de dette et des projets en fonds propres (equity). Les projets de dette reposent sur un contrat de prêt avec un rendement fixe. Les projets en equity, quant à eux, consistent à faire entrer l’investisseur en tant qu’associé au capital social d’une société de promotion, ce qui implique un risque plus élevé en échange d’un rendement potentiel plus important.
Les fonds propres représentent donc l’argent que les investisseurs placent dans un projet : ils misent, en quelque sorte, sur le bon déroulement du projet. Si tout se passe bien, ils en tireront un bénéfice ; si ce n’est pas le cas, ils gagneront moins ou pourront même perdre leur mise. Ce risque accru est compensé par un rendement plus élevé si tout se déroule comme prévu. Lorsque l’investisseur apporte des fonds sous forme de dette, il n’est pas propriétaire du projet, mais prête de l’argent aux propriétaires pour qu’ils le développent.
Mais bien que la distinction soit claire, fonds propres et dette ne sont pas des mondes parallèles. Prenons l’exemple de l’achat d’un logement. Pour acheter une maison, il est courant d’y consacrer une partie de son épargne, mais rarement la totalité du prix. Ce montant représente les fonds propres de l’acheteur (futur propriétaire). Ensuite, la banque accorde un prêt hypothécaire. C’est la combinaison des fonds propres et de la dette (le passif) qui permet d’acheter le bien immobilier (l’actif).
Le TRI préférentiel : une structure hybride
Quand on investit dans un projet de dette, l’indicateur clé est le taux d’intérêt : ce chiffre, combiné à la durée, permet de savoir exactement combien on gagnera. Dans les projets en equity, la métrique clé est le TRI, ou taux de rendement interne, que l’on peut simplifier comme le rendement total du projet divisé par la durée de l’investissement.
Le TRI préférentiel est une évolution du modèle equity. Il s’agit d’un partenariat entre Urbanitae et le promoteur dans lequel les investisseurs ont la priorité pour récupérer leur capital investi ainsi qu’un rendement minimum garanti, lors de la répartition des bénéfices. Ce n’est qu’une fois ce seuil atteint – par exemple 12 % ou 14 % annualisé – que le promoteur peut commencer à percevoir des bénéfices sur son investissement.
Selon Sergio Arana, directeur Real Estate chez Urbanitae, « c’est le meilleur des deux mondes : la protection à la baisse de la dette et le potentiel de rendement supplémentaire des fonds propres ».
Les avantages de le TRI préférentiel
Ce modèle présente deux avantages majeurs :
- Priorité de remboursement : les investisseurs récupèrent leur capital et atteignent leur TRI préférentiel avant que le promoteur ne touche un seul euro de bénéfice.
- Rendement minimum ciblé : le TRI préférentiel fixe un plancher, généralement entre 12 % et 15 % par an. Même si, comme dans tout projet en equity, cela n’est pas garanti contractuellement, elle est structurée avec une marge de sécurité suffisante – les fonds propres apportés par le promoteur – pour permettre à l’investisseur Urbanitae d’atteindre cet objectif même en cas de dépassements de coûts ou de retards.
Cela en fait une option très attrayante pour les profils qui souhaitent maximiser leur rendement tout en bénéficiant d’une protection supérieure à celle d’un projet en equity traditionnel. Sauf en cas de scénario très défavorable, l’investisseur atteindra un rendement annuel minimum supérieur à celui d’un projet de dette, avec en plus un potentiel de gain supérieur.
Dans ce webinaire, Sergio Arana et David Pérez, directeur des relations investisseurs chez Urbanitae, expliquent en détail le fonctionnement du TRI préférentiel.
Comment cela est-il structuré ?
L’élément clé est le pacte d’associés entre Urbanitae et le promoteur, qui stipule que les retours pour les investisseurs sont prioritaires. Cette clause, associée à l’apport en capital du promoteur – généralement de 20 à 25 % du total – sert de garantie pour le retour préférentiel.
Par ailleurs, Urbanitae n’approuve pas de projets avec une TRI cible inférieure à 15 %, ce qui ajoute un niveau supplémentaire d’exigence dans la sélection des opportunités.
Dans ce cas, l’investisseur ne se contente pas de percevoir son rendement préférentiel, il peut également bénéficier d’un partage supplémentaire des bénéfices, comme convenu dans l’accord. Ainsi, la rentabilité finale peut dépasser le seuil minimum, comme dans les modèles classiques d’equity.
Et si les choses tournent mal ?
Dans un scénario extrême – une « catastrophe », comme mentionné lors du webinaire – l’investisseur pourrait ne pas atteindre le rendement attendu. Toutefois, l’expérience accumulée par Urbanitae et la structure juridique de ces accords permettent de réduire ce risque au maximum. Chaque projet passe par un processus rigoureux d’analyse par le comité d’investissement, incluant des audits indépendants juridiques, techniques et commerciaux avant d’être validé.
Quels projets offrent un TRI préférentiel ?
Chaque projet avec TRI préférentiel est identifié comme tel sur sa fiche dédiée sur le site web d’Urbanitae. Vous y trouverez le modèle de répartition, le pacte d’associés et les différents scénarios économiques envisagés, qui permettent de calculer la rentabilité totale estimée. En effet, conformément aux directives de la CNMV, Urbanitae ne publie pas de chiffres explicites pour ce type de projets.
Les projets de plus-value avec TRI préférentiel sont une structure innovante dans le domaine du crowdfunding immobilier, qui vise à offrir aux investisseurs plus de protection tout en augmentant leur potentiel de rendement. « C’est un moyen d’aligner au maximum les intérêts du promoteur et de l’investisseur », comme le souligne David Pérez. Et, au vu de l’accueil réservé à ce modèle sur la plateforme, il semble que de plus en plus d’investisseurs apprécient cette combinaison de prudence et d’ambition.
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