Comment calculer la rentabilité immobilière
Last Updated on 3 juillet 2025 by Urbanitae
Calculer la rentabilité immobilière est essentiel lorsqu’on investit dans ce secteur. Nous savons que les biens immobiliers peuvent offrir une bonne protection contre l’inflation et générer des revenus récurrents. Mais pour qu’une opération ait du sens, il y a une question clé qu’il faut toujours se poser en lien avec le risque que nous assumons : quelle est la rentabilité ?
Parler de rentabilité immobilière ne revient pas seulement à parler de chiffres. Il s’agit aussi de bien comprendre ce que l’on calcule, avec quelles données, et dans quel but. Car il ne s’agit pas de la même chose d’évaluer un logement destiné à la location que de le faire pour une revente après valorisation. Dans les deux cas, il existe des formules qui nous aident à comprendre la réalité en fonction des données actuelles et à prendre des décisions éclairées.
Rentabilité brute : un premier aperçu pour calculer la rentabilité immobilière
Commençons par le plus courant : calculer le rendement que nous générerait un bien s’il était loué. La rentabilité brute est une manière simple d’obtenir une estimation rapide :
Rentabilité brute (%) = (Revenus locatifs annuels / Prix d’achat) x 100
Imaginons que nous achetions un logement pour 200 000 euros et que nous le louions à 1 000 euros par mois. Cela fait 12 000 euros par an. La rentabilité brute serait alors de 6 %. Un chiffre qui peut servir de référence, mais qui est loin de refléter la réalité complète.
Rentabilité nette : celle qui compte vraiment
Le calcul précédent semble intéressant, mais il ne prend pas en compte les coûts liés aux impôts, assurances, charges de copropriété, entretien ou encore les mois sans locataire. Pour avoir une vision plus précise, il faut parler de rentabilité nette :
Rentabilité nette (%) = (Revenus nets annuels / Investissement total) x 100
Ici, on soustrait toutes les dépenses récurrentes de l’année et on ajoute à l’investissement initial d’autres coûts comme les taxes, les travaux ou les commissions. Autrement dit, on calcule ce qui reste réellement sur notre compte, pas seulement ce qui rentre.
Par exemple, si ce même logement de 200 000 euros génère 12 000 euros de loyers annuels, mais que nous déduisons 2 500 euros de dépenses (taxe foncière, charges, assurances, réparations), les revenus nets s’élèveraient à 9 500 euros. Si on ajoute à l’achat 10 000 euros de frais initiaux, l’investissement total serait de 210 000 euros. Dans ce cas, la rentabilité nette serait :
(9 500 / 210 000) x 100 = 4,52 %
Une différence notable par rapport aux 6 % bruts calculés précédemment. Et c’est justement pour cela que cet indicateur est celui que nous devons réellement prendre en compte au moment de décider.
Urbanitae : ce que nous observons dans nos projets
Chez Urbanitae, nous travaillons à identifier des opportunités où cette marge est intéressante et où la rentabilité potentielle pour l’investisseur compense le risque pris. Mieux encore, nous donnons la priorité à la sécurité du capital plutôt qu’à la rentabilité : nous majorons les coûts et minorons les prix de vente afin de disposer d’une marge de sécurité.
Notre plateforme permet aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers qui, autrement, seraient réservés aux grandes fortunes ou aux fonds institutionnels. En finançant le développement de programmes résidentiels ou d’actifs locatifs, les investisseurs perçoivent des bénéfices une fois ces projets vendus ou lorsqu’ils commencent à générer des loyers.
Dans le cas des promotions résidentielles, nous avons finalisé des opérations avec des rentabilités nettes pour l’investisseur avoisinant les 13 %. Pour les projets de location – centrés sur le segment commercial (CRE) –, nous visons des rentabilités nettes annuelles de 5 % à 7 %, selon l’actif et son emplacement.
Il ne s’agit pas de lancer des chiffres au hasard. Ces rendements sont possibles grâce à une analyse rigoureuse, une sélection très soignée des projets et des promoteurs. En tant qu’investisseurs, nous ne pouvons pas prédire le marché, mais nous pouvons nous y préparer au mieux.
Avant d’investir, apprenez à calculer la rentabilité immobilière
Les rentabilités peuvent sembler très attrayantes sur le papier, mais si nous n’analysions pas bien leur origine et les risques associés, nous risquons de nous illusionner. Il ne s’agit pas seulement d’appliquer une formule : il faut évaluer tous les facteurs qui influencent le rendement réel d’un investissement. Coûts cachés, délais de réalisation, fiscalité, imprévus éventuels… tout compte. C’est pourquoi il est essentiel d’adopter une vision globale, critique et réaliste avant d’engager notre argent.
Chez Urbanitae, nous concevons la rentabilité comme le résultat d’une analyse approfondie. Chaque opportunité publiée sur la plateforme a été soumise à un processus de sélection rigoureux, dans lequel la viabilité économique du projet est évaluée avec une équipe d’experts en promotion, financement et marché immobilier. Chaque opération doit obtenir deux fois le vote unanime de notre comité d’investissement, en plus de passer trois due diligences : juridique, technique et commerciale.
C’est seulement ainsi que nous pouvons offrir aux investisseurs des scénarios réalistes et bien fondés. Notre priorité est de proposer des projets solides, avec des attentes réalistes, permettant aux investisseurs de prendre des décisions éclairées et pertinentes.
