Les achats de logements sans hypothèque augmentent
Ces dernières années, nous avons observé un phénomène intéressant sur le marché immobilier espagnol : l’augmentation des achats immobiliers sans hypothèque. Dans un contexte où les conditions de crédit se sont durcies – l’Euribor s’est établi à plus de 3 % en décembre 2022, pour la première fois en 14 ans – et où l’offre ne parvient toujours pas à répondre à la demande, il est frappant de constater qu’un nombre croissant d’acheteurs choisit d’acquérir des biens immobiliers sans recourir à des prêts hypothécaires. Mais à quoi est dû ce changement ?
Changements dans le profil des acheteurs
çTraditionnellement, l’achat de biens immobiliers en Espagne a été étroitement lié à l’obtention d’un prêt hypothécaire. En effet, dans un pays où la culture de la propriété est profondément ancrée, l’hypothèque a été le moyen le plus courant pour financer un investissement aussi important. Cependant, aujourd’hui, un nombre considérable d’acheteurs choisit de payer comptant. Au cours de la dernière année, le pourcentage de ce groupe d’acheteurs est passé de 32 % à 35 %, soit une différence de trois points de pourcentage, et un record de huit points de plus qu’en 2022, où le pourcentage était de 27 %, selon Fotocasa.
L’un des principaux facteurs derrière ce phénomène a été le changement dans le profil des acheteurs. On trouve de plus en plus des personnes d’âge moyen – 49 ans en moyenne – et en particulier des femmes, qui, après des années d’épargne ou après la vente d’une autre propriété, disposent d’un capital suffisant pour acquérir un bien immobilier sans avoir besoin de financement externe. Un autre groupe notable d’acheteurs sans hypothèque est constitué d’investisseurs, tant nationaux qu’internationaux, qui voient dans l’achat d’un bien immobilier une opportunité de rentabilité grâce à la location ou à la valorisation du bien.
Cependant, il est important de noter que la majorité des acheteurs a encore besoin d’un prêt hypothécaire : 66 %. Ce pourcentage, bien qu’il représente encore la majorité, est légèrement inférieur aux 68 % enregistrés l’année précédente. De plus, parmi ces 66 %, seuls 54 % ont obtenu un financement bancaire, tandis que 12 % supplémentaires ont eu besoin, en plus du prêt hypothécaire, de l’aide familiale pour réaliser l’achat. Le profil dominant dans ce cas est celui d’une personne de la classe moyenne supérieure, âgée de 42 ans, vivant avec un partenaire ou avec un partenaire et des enfants.
Contexte économique : baisse des taux d’intérêt et épargne accumulée
Cette année, la Banque Centrale Européenne a abaissé les taux d’intérêt à deux reprises, les fixant à 3,5 %. Ce mouvement pourrait être interprété comme un stimulant à la consommation des citoyens et une amélioration directe des conditions des prêts hypothécaires. Désormais, les citoyens ayant des hypothèques à taux variable verront une réduction comprise entre 80 et 190 euros par mois, ce qui représente une baisse de 10 % en glissement annuel, selon une analyse de Fotocasa.
À cela s’ajoute un phénomène d’épargne accumulée dont certains ont pu profiter ces dernières années. Pendant la pandémie, de nombreuses familles et particuliers ont pu épargner davantage que d’habitude, en raison de la réduction des dépenses dans certains domaines, tels que les voyages ou les loisirs. Ces économies ont permis à certains acheteurs de profiter de leur capital pour acquérir un bien immobilier, comme un moyen d’investir en toute sécurité dans un actif tangible en période de volatilité financière.
Quels effets l’augmentation des achats sans hypothèque a-t-elle sur le marché ?
La croissance des achats immobiliers sans financement a plusieurs implications intéressantes pour le marché immobilier. D’une part, cela pourrait contribuer à la hausse des prix dans certaines zones, en particulier dans celles où la demande de la part des acheteurs capables de payer comptant est élevée. Cela est particulièrement pertinent dans les grandes villes et les zones côtières, où les prix sont déjà considérablement élevés et la concurrence pour les biens immobiliers est plus forte.
D’autre part, ce phénomène pourrait limiter l’accès au logement pour ceux qui ont besoin de financement, car les acheteurs sans hypothèque peuvent conclure des transactions de manière plus rapide et plus simple, ce qui en fait une option plus attrayante pour les vendeurs.
Conclusion : un marché en transformation
L’augmentation des achats immobiliers sans hypothèque reflète un changement important sur le marché immobilier espagnol. Des facteurs tels que l’évolution du profil des acheteurs, le contexte économique et le rôle des investisseurs influencent cette tendance.
La capacité à acquérir des biens immobiliers est apparue comme une opportunité disponible pour un segment limité de la population espagnole : des personnes ayant des niveaux d’épargne élevés ou des investisseurs disposant d’un accès au capital, ce qui met en lumière un fossé croissant entre ceux qui peuvent profiter de ces opportunités, ceux qui dépendent du financement bancaire et ceux qui ne peuvent toujours pas se permettre d’acheter un logement.
À l’avenir, il sera intéressant d’observer comment cette tendance évolue et quel impact elle aura sur l’accès au logement et sur les prix. Ce qui est certain, c’est que le marché immobilier espagnol continue de s’adapter aux nouvelles circonstances, offrant à la fois des opportunités et des défis pour les acheteurs et les investisseurs.