Est-il mieux d’investir dans sa résidence principale ou une autre propriété ?
En Espagne, l’investissement immobilier a une longue tradition. Pour beaucoup, l’immobilier a été le moyen traditionnel de rentabiliser les économies. Cependant, comme nous le savons, il n’est pas facile de réunir suffisamment d’argent pour acheter un bien, le rénover et le vendre ou le mettre en location, surtout quand il est déjà difficile d’accéder à la première résidence en propriété. Cela amène à se poser une question intéressante : est-il plus rentable d’acheter une résidence principale pour y vivre ou d’investir dans une deuxième propriété comme source de revenus ? Comme nous allons le voir, les deux options présentent des avantages et des inconvénients, et la réponse dépend de plusieurs facteurs, notamment les objectifs financiers, l’état du marché et les besoins personnels.
Option A : Investir dans sa résidence principale
L’achat de sa résidence principale est, pour la plupart des gens, la première grande étape de leur vie financière. Il s’agit d’un investissement à long terme qui apporte stabilité et sécurité. Cependant, ce n’est pas toujours la meilleure option d’un point de vue purement financier. Voici quelques-uns des aspects les plus pertinents à considérer :
Avantages
1. Sécurité et stabilité : En achetant un logement pour y vivre, vous vous assurez un toit et vous vous libérez de la dépendance à la location, éliminant ainsi l’incertitude des augmentations de loyer ou des déménagements forcés.
2. Économies à long terme : Bien que l’achat d’un logement nécessite un investissement initial important (apport, impôts, etc.), à long terme, cela peut s’avérer plus économique que de louer. Avec un prêt hypothécaire, vous payez pour devenir propriétaire d’un bien, tandis que la location est une dépense qui ne génère pas de propriété.
3. Valorisation : Dans de nombreux cas, la résidence principale a tendance à prendre de la valeur avec le temps. Si vous l’achetez dans un bon emplacement, vous pouvez réaliser un gain à long terme en la vendant à l’avenir, en plus d’en avoir profité comme logement.
Inconvénients
1. Faible liquidité : L’investissement dans une résidence principale n’est pas liquide. Bien que sa valeur puisse augmenter avec le temps, vous ne pouvez pas facilement accéder à cet argent sans vendre la propriété. En cas de besoin de liquidités, votre maison n’est pas une source immédiate de fonds.
2. Entretien et dépenses récurrentes : Être propriétaire d’une maison implique d’assumer tous les coûts d’entretien, de réparations et d’améliorations. Ces coûts peuvent être élevés et ne sont pas toujours prévus.
3. Opportunité d’investissement limitée : Le capital investi dans la résidence principale est immobilisé. Si vous choisissez d’acheter une propriété plus coûteuse que ce dont vous avez besoin pour vivre, vous pourriez perdre l’opportunité d’utiliser ces fonds pour d’autres investissements qui pourraient offrir un meilleur rendement.
Option B : Investir dans une deuxième propriété
La deuxième option consiste à investir dans une propriété qui n’est pas votre résidence principale, dans le but de générer des revenus passifs via la location ou de profiter de la valorisation du bien à long terme. Voyons les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement :
Avantages
1. Génération de revenus : Une deuxième propriété peut devenir une source de revenus stables si elle est louée. Dans le contexte actuel de faibles taux d’intérêt, les rendements locatifs peuvent être attractifs, surtout dans les zones où la demande locative est élevée.
2. Diversification : Investir dans une deuxième propriété vous permet de diversifier votre patrimoine. Tandis que votre résidence principale répond à vos besoins personnels, une deuxième propriété est un actif qui peut générer des revenus et vous aider à atténuer le risque de concentrer tout votre capital dans un seul type d’investissement.
3. Valorisation : Comme pour la résidence principale, la deuxième propriété peut se valoriser avec le temps. Cependant, dans ce cas, vous pouvez choisir de la vendre lorsque vous estimez avoir obtenu le rendement souhaité sans affecter votre style de vie.
4. Avantages fiscaux : En Espagne, la Loi 12/2023 prévoit des réductions d’impôt pour les propriétaires qui louent un logement, comme une réduction de l’IRPF allant jusqu’à 90 % pour les petits propriétaires – le pourcentage général étant réduit à 50 %.
Inconvénients
1. Risque de vacance locative : Si vous décidez de louer la propriété, il existe toujours un risque de ne pas trouver de locataires – perte de revenus – ou que ces derniers ne paient pas à temps. Cela pourrait affecter vos revenus et vous obliger à assumer les coûts de la propriété lorsqu’elle est vacante.
2. Frais supplémentaires : En tant qu’investissement, la deuxième propriété comporte également des frais tels que les impôts, l’entretien et les assurances. À cela s’ajoutent les coûts de gestion si vous décidez de confier la gestion de la location à une entreprise spécialisée.
3. Gestion du temps et des ressources : Posséder et gérer une deuxième propriété demande du temps et des efforts, surtout si des problèmes surviennent avec les locataires ou avec la propriété elle-même. Si vous n’avez pas d’expérience dans la gestion immobilière, cela peut devenir une source de stress.
Que dois-je prendre en compte ?
Lorsqu’il s’agit de choisir entre investir dans votre résidence principale ou dans une deuxième propriété, il est important de tenir compte des facteurs suivants :
Objectifs financiers : Si votre principal objectif est la stabilité et les économies à long terme, l’achat de votre résidence principale peut être la meilleure option. En revanche, si vous cherchez à générer des revenus supplémentaires et à profiter du marché immobilier, une deuxième propriété pourrait offrir des rendements plus élevés.
État du marché : L’état actuel du marché immobilier et les prévisions à court et moyen terme sont également essentiels. Un marché en croissance peut offrir plus d’opportunités pour investir dans une deuxième propriété, tandis qu’un marché en contraction pourrait rendre plus judicieux de se concentrer sur la résidence principale.
Capacité financière : Il est fondamental d’évaluer votre capacité à financer un investissement supplémentaire. Les prêts hypothécaires pour les deuxièmes propriétés ont généralement des conditions plus strictes, et vous devrez vous assurer de pouvoir couvrir les paiements même en cas de vacance ou de dépenses imprévues.
En résumé, il n’y a pas de réponse unique pour tous, mais analyser vos objectifs financiers et personnels vous aidera à prendre une décision éclairée sur la question de savoir s’il est préférable d’investir dans votre résidence principale ou dans une deuxième propriété.
Avantages du crowdfunding immobilier
En plus des options traditionnelles d’investir dans la résidence principale ou dans une deuxième propriété, une alternative de plus en plus populaire est le crowdfunding immobilier. Ce modèle permet aux petits investisseurs d’accéder au marché immobilier sans avoir à acheter une propriété entière, diversifiant ainsi leur portefeuille d’investissement. Voici quelques-uns des principaux avantages du crowdfunding immobilier :
Accès à de grands projets avec de petits investissements : Le crowdfunding permet aux investisseurs de participer à des projets immobiliers de grande envergure sans avoir à engager de grandes sommes d’argent. Sur des plateformes comme Urbanitae, il est possible d’investir dans des projets immobiliers avec des contributions relativement faibles, démocratisant ainsi l’accès à ce type d’investissement.
Diversification de l’investissement : Grâce au crowdfunding, il est possible de diversifier le capital dans plusieurs projets immobiliers, réduisant ainsi le risque lié à la concentration de tout l’investissement dans une seule propriété. En répartissant l’investissement entre différents types de projets et de lieux, les risques sont atténués et le potentiel de rendements positifs augmente.
Flexibilité et liquidité : Contrairement à l’investissement dans des propriétés physiques, qui peut nécessiter un capital important et offrir peu de liquidité, le crowdfunding offre une plus grande flexibilité. Les projets ont des délais définis, ce qui permet à l’investisseur de planifier plus précisément quand il pourra récupérer son investissement et réaliser des bénéfices. De plus, certaines plateformes permettent la vente anticipée de parts sur des marchés secondaires, offrant ainsi plus de liquidité qu’une propriété physique.
Accès à des projets à haute rentabilité : Nombre des projets disponibles sur les plateformes de crowdfunding immobilier offrent des rendements plus attractifs que ceux que vous pourriez obtenir avec une propriété en location. Cela est particulièrement vrai pour les projets de développement, où le potentiel de rentabilité peut être élevé, bien que cela implique un risque plus important.
Transparence et contrôle : Les plateformes de crowdfunding immobilier, comme Urbanitae, fournissent des informations détaillées sur chaque projet, y compris des études de faisabilité, des analyses de marché et des prévisions de rentabilité. Cette transparence est essentielle pour que les investisseurs prennent des décisions éclairées. De plus, de nombreuses plateformes disposent d’équipes d’experts qui gèrent et supervisent les projets, ce qui libère l’investisseur du fardeau de la gestion directe qu’implique une propriété en location.
Moins de responsabilités et de risques opérationnels : Contrairement à l’investissement direct dans des propriétés, le crowdfunding immobilier n’implique pas la gestion de la propriété ni des responsabilités telles que l’entretien ou les problèmes avec les locataires. L’investisseur doit uniquement se préoccuper du rendement de son investissement, tandis que les professionnels de la plateforme s’occupent
de la gestion opérationnelle du projet.