Der Einzelhandelssektor ist positiv in das Jahr 2026 gestartet, befindet sich jedoch nach dem starken Wachstum des Jahres 2025 inzwischen in einer ausgewogeneren Wachstumsphase. Konsum, Tourismus und die Stärke bestimmter Einzelhandelsstandorte stützen weiterhin die Aktivität in einem Marktumfeld mit soliden Fundamentaldaten, wenngleich erste Anzeichen einer Abschwächung gegenüber dem Vorjahr sichtbar werden.
Der jüngste Bericht von Cushman & Wakefield für das erste Quartal 2026 zeigt einen Markt mit einer robusten Mieternachfrage – insbesondere nach Prime-Assets – sowie einem Mangel an verfügbaren Flächen, der weiterhin Belegungsquoten und Mieten in den wichtigsten Einkaufsstraßen unter Druck setzt.
Konsum und Tourismus stützen weiterhin den Markt
Die spanische Wirtschaft wächst weiterhin stärker als die Eurozone, und der Einzelhandel stützt sich nach wie vor auf zwei zentrale Säulen: Konsum und Tourismus. Laut Bericht steigen die Einzelhandelsumsätze weiterhin, wenn auch ohne die Spitzenwerte vom Ende des Jahres 2025. Die stärkste Entwicklung konzentriert sich auf Kategorien rund um Erlebnis-Konsum, Home & Living sowie Freizeit.
Auch der Tourismus spielt weiterhin eine entscheidende Rolle. Im ersten Quartal 2026 stieg die Zahl internationaler Touristen um rund 2–3 % gegenüber dem Vorjahr, während die touristischen Ausgaben um etwa 4–5 % zunahmen. Diese Entwicklung unterstützt weiterhin die Handelsaktivität sowohl in urbanen als auch in touristischen Destinationen, insbesondere in Prime-Lagen.
High Street: geringe Verfügbarkeit und steigende Mieten
Eines der deutlichsten Merkmale des spanischen Einzelhandelsmarktes bleibt die Knappheit an verfügbaren Flächen in den besten Lagen. Madrid und Barcelona weisen weiterhin eine Leerstandsquote von lediglich 2,5 % auf, was den intensiven Wettbewerb um die wichtigsten Einkaufsstraßen widerspiegelt. Dieser Druck betrifft nicht den gesamten Markt gleichermaßen, sondern konzentriert sich vor allem auf Prime- und Super-Prime-Lagen.
Auch die Vermietungsaktivität bleibt hoch. Im Quartal wurden 22 Transaktionen in Prime- und Super-Prime-Lagen in Madrid und Barcelona abgeschlossen – ein Anstieg von 45 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Modebranche vereinte 48 % der nachgefragten Fläche auf sich, während 55 % der Transaktionen Ladenflächen von mehr als 800 m² betrafen. Parallel dazu stiegen die Prime-Mieten im Jahresvergleich um 5 % auf 290 €/m²/Monat in Barcelona und 280 €/m²/Monat in Madrid und übertrafen in einigen Straßen sogar die Werte vor der Pandemie.
Einkaufszentren und Retail Parks: mehr Umsatz, höhere Besucherzahlen und hohe Auslastung
Auch Einkaufszentren starten mit soliden operativen Ergebnissen in das Jahr 2026. Die Umsätze stiegen um 4,7 % im Jahresvergleich, während die Besucherzahlen um 5,6 % zunahmen. Die positive Entwicklung war in den meisten Regionen zu beobachten. Unter den Kategorien führte die Modebranche das Wachstum mit +9,2 % an, während der Freizeitbereich – insbesondere Kinos – einen starken Anstieg von +33,1 % verzeichnete.
In den Retail Parks stiegen die Umsätze um 4 %, wobei die Modebranche überdurchschnittlich abschnitt und der Bereich Home & Living eine stabilere Entwicklung zeigte. Dies führt zu sehr hohen Belegungsquoten: Einkaufszentren erreichen inzwischen 95,5 % der GLA (Gross Leasable Area), was einer Verbesserung um 0,5 Prozentpunkte gegenüber Ende 2025 entspricht.
Einzelhandelsinvestments gewinnen 2026 an Sichtbarkeit
Der Bericht zeigt außerdem eine deutliche Rückkehr des Investoreninteresses am Einzelhandel. Im ersten Quartal 2026 erreichte das Investitionsvolumen 1,488 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 22 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Kapital konzentriert sich insbesondere auf Einkaufszentren, Retail Parks und Prime-High-Street-Assets – Formate, die hohe Auslastung, operative Stabilität und attraktive Einkommensperspektiven kombinieren.
Gleichzeitig zeigen die Prime-Renditen Anzeichen einer Stabilisierung: 3,60 % im High-Street-Segment, 6,25 % bei Einkaufszentren und 6,35 % bei Retail Parks. Cushman weist zudem darauf hin, dass nach Beginn des Zinssenkungszyklus im September 2024 und der anschließenden Stabilisierung der Renditen leichte weitere Renditekompressionen zu beobachten sind.
Ein Umfeld, das auch zum stärkeren Fokus auf Non-Residential passt
Die Erholung des Einzelhandels fügt sich zudem in einen breiteren Trend innerhalb des Marktes und der jüngsten Aktivitäten von Urbanitae ein: die zunehmende Bedeutung von nicht wohnwirtschaftlichen Assets innerhalb des Immobilienuniversums. Im Laufe des Jahres 2026 spiegelte sich dieser Fokus in Projekten und Inhalten rund um Hospitality, Tourismus, Büroimmobilien und andere Commercial-Real-Estate-(CRE)-Assets wider. Ein klares Beispiel ist Roca Negra, ein Hotel-Debt-Projekt, das vorzeitig zurückgezahlt wurde – mit vollständiger Kapitalrückzahlung und einer endgültigen IRR von 13,85 % innerhalb von 14 Monaten nach einer Bankenrefinanzierung. Weniger eine Wette auf eine einzelne Assetklasse als vielmehr eine Suche nach Chancen in nicht wohnwirtschaftlichen Immobilien mit zunehmend selektiven Investmentthesen wird sichtbar.
Ein selektiverer, technologischerer und anspruchsvollerer Einzelhandel
Über die operativen Kennzahlen hinaus beschreibt Cushman einen Einzelhandel, der zunehmend selektiv, technologieorientiert und auf Effizienz ausgerichtet ist. Laut Bericht treffen europäische Einzelhändler strategischere Entscheidungen, optimieren ihre Standorte und setzen verstärkt auf künstliche Intelligenz, Datenanalyse und Unified-Commerce-Strategien – also die vollständige Integration physischer, digitaler und sozialer Vertriebskanäle –, um Kundenerlebnis und Rentabilität zu verbessern.
Sorgfältig ausgewählte Chancen
Der Beginn des Jahres 2026 bestätigt, dass der spanische Einzelhandel weiterhin auf einer soliden operativen Basis steht, wenn auch in einer normalisierteren Phase als im Jahr 2025. Konsum und Tourismus stützen den Markt weiterhin, die Verfügbarkeit von Prime-Flächen bleibt äußerst gering, Einkaufszentren zeigen positive Umsatz- und Auslastungszahlen und die Investitionstätigkeit gewinnt erneut an Dynamik.
Die zentrale Erkenntnis ist weniger eine pauschale Rückkehr zum Einzelhandel als vielmehr eine strengere Auswahl von Formaten und Standorten. Ob High Street, Einkaufszentrum oder Retail Park – der Markt belohnt vor allem jene Assets, die Besucherfrequenz, Betreiberqualität, stabile Auslastung und Anpassungsfähigkeit an neue Konsumgewohnheiten miteinander verbinden. Genau dort scheint sich heute ein großer Teil des Wertes im Sektor zu konzentrieren.
