Das Industrie- und Logistiksegment festigt weiterhin seine Position als eine der tragenden Säulen des iberischen Immobilienmarktes. Dies zeigt der jüngste Bericht von CBRE Property Management für das erste Quartal 2026, der die operative Entwicklung der von dem Unternehmen in Spanien und Portugal verwalteten Industrie- und Logistikimmobilien anhand von Kennzahlen wie Auslastung, Mieten, Vertragslaufzeiten und sektoraler Zusammensetzung analysiert.
Die Studie basiert auf einer vergleichbaren Stichprobe von 5.198.349 Quadratmetern, verteilt auf 247 Assets, was mehr als 75 % der von CBRE in beiden Ländern verwalteten GLA entspricht. Es handelt sich also nicht um ein vollständiges Bild des gesamten iberischen Marktes, sondern um eine sehr repräsentative Stichprobe des von der Gesellschaft verwalteten Portfolios, die hilfreich ist, um die operative Entwicklung des Segments zu verstehen.
Spanien hält eine sehr hohe Auslastung aufrecht
In Spanien analysiert der Bericht 191 Assets mit insgesamt 4.001.077 Quadratmetern vergleichbarer Fläche. Die Daten spiegeln eine sehr solide operative Basis wider, mit einer Auslastung von 93,7 %, was die starke Nachfrage nach dieser Art von Immobilien innerhalb der analysierten Stichprobe bestätigt.
Ein weiterer besonders relevanter Indikator ist der WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term, also die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge), der in Spanien bei 7,4 Jahren liegt. Dieser Wert deutet auf eine zeitlich gut verteilte Vertragsstruktur hin und bietet eine relativ hohe Visibilität hinsichtlich der zukünftigen Einnahmen der Assets. Die durchschnittliche Nettomiete erreicht 4,4 €/m², während die mit dem analysierten Portfolio verbundene Verschuldung bei rund 3 % liegt – ein moderates Niveau, das die Wahrnehmung finanzieller Stabilität stärkt.
CBRE hebt außerdem hervor, dass sich die Vermietungsaktivität in den vergangenen 12 Monaten ausgewogen zwischen Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen verteilt hat, wobei sich die Transaktionen auf etwas mehr als ein Viertel des analysierten Bestands konzentrierten. Die durchschnittliche Laufzeit neuer Mietverträge übersteigt 7 Jahre, während die Verlängerungen bei über 3 Jahren liegen, was zur Stabilität der Einnahmen im mittleren Zeitraum beiträgt.
Aus sektoraler Sicht konzentriert sich die belegte Fläche in Spanien hauptsächlich auf den Bereich Transport und Distribution, der 45,7 % des Gesamtvolumens ausmacht. Es folgen Supermärkte, Baumärkte und Home-Improvement, mit 11,5 %, sowie die Gruppe sonstiger Branchen mit 8,5 %. Diese Verteilung spiegelt das strukturelle Gewicht der konsum- und distributionsbezogenen Logistik auf dem spanischen Industriemarkt wider.
Portugal kombiniert hohe Aktivität mit stärkerer sektoraler Diversifizierung
In Portugal analysiert der Bericht 56 Assets mit einer Gesamtfläche von 1.197.272 Quadratmetern. Die Auslastung liegt bei 90,3 %, was ebenfalls ein hohes Aktivitätsniveau bestätigt, wenn auch mit etwas größerem operativem Spielraum als in Spanien.
Der WAULT erreicht 4,8 Jahre, während die durchschnittliche Nettomiete bei 4,1 €/m² liegt. In diesem Fall steigt der Verschuldungsgrad auf 3,5 %, bleibt jedoch weiterhin innerhalb vorsichtiger Parameter. Hinsichtlich der Vermietungsaktivität zeigt sich eine ähnliche Dynamik wie in Spanien: Neue Mietverträge weisen eine durchschnittliche Laufzeit von über 7 Jahren auf, während Verlängerungen bei rund 3,1 Jahren liegen, was vertragliche Stabilität mit Anpassungsfähigkeit an die Bedürfnisse der Nutzer verbindet.
Ein deutlicherer Unterschied zeigt sich jedoch in der sektoralen Zusammensetzung der Nachfrage. Obwohl Transport und Distribution mit 39,9 % der belegten Fläche weiterhin das führende Segment darstellen, weisen in Portugal Retail-Ketten mit 19,6 % sowie Supermärkte, Baumärkte und Home-Improvement mit 9 % ein höheres relatives Gewicht auf. Dies deutet auf eine stärkere sektorale Diversifizierung bei der Nutzung der analysierten Logistik- und Industrieimmobilien hin.
Ein Segment mit operativer Visibilität und langfristigen Verträgen
Über den Vergleich beider Märkte hinaus vermittelt der Bericht eine klare Botschaft: Innerhalb der von CBRE analysierten Stichprobe bietet das Industrie- und Logistiksegment eine resiliente operative Basis, mit hohen Auslastungsraten, relativ langen Vertragslaufzeiten und moderaten Verschuldungsniveaus.
Das bedeutet nicht, dass der gesamte Markt identisch funktioniert oder dass das Segment frei von Risiken ist. Es deutet jedoch darauf hin, dass diese Art von Assets in einem Umfeld, in dem viele Investoren Einnahmevisibilität und vertragliche Stabilität priorisieren, weiterhin besonders geschätzte Eigenschaften aufweist: hohe Auslastung, eine Nutzerbasis aus Transport, Distribution und Konsum sowie eine Fälligkeitsstruktur, die Vorhersehbarkeit begünstigt.
Stabilität und Qualität
Der Start ins Jahr 2026 bestätigt, dass Industrie- und Logistikimmobilien weiterhin zu den stärksten Segmenten des iberischen Immobilienmarktes zählen – zumindest aus der operativen Perspektive der vergleichbaren Stichprobe von CBRE Property Management. In Spanien zeigt sich diese Stärke in einer Auslastung von 93,7 % und einem WAULT von 7,4 Jahren; in Portugal in einer Auslastung von 90,3 % und einer stärkeren sektoralen Diversifizierung.
In einem Markt, in dem die Qualität der Einnahmen und die Stabilität der Assets zunehmend an Bedeutung gewinnen, bieten Logistik- und Industrieimmobilien weiterhin ein attraktives Angebot für Eigentümer und Investoren. Der Schlüssel liegt – wie so oft im Immobilienbereich – nicht allein im Segment selbst, sondern in der Qualität der Assets, der Zusammensetzung ihrer Mieter und der tatsächlichen operativen Stabilität, die sie aufrechterhalten können.
