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In Wohnimmobilien zur Vermietung zu investieren folgt einer klaren Logik: Sie kaufen ein Objekt, bringen es in die Nutzung und erzielen Einnahmen. Es gibt jedoch eine Entscheidung, die das Endergebnis der Investition erheblich verändern kann: die Frage, ob der Kauf finanziert wird oder nicht.
Der Einsatz einer Hypothek – was in der Finanzwelt als Hebelwirkung (Leverage) bezeichnet wird – ist eines der häufigsten Instrumente im Immobilienbereich. Gleichzeitig ist es eines der am wenigsten verstandenen. Es kann die Rendite verbessern… oder verschlechtern, wenn es nicht gezielt eingesetzt wird.
In diesem Artikel erklären wir, wie es tatsächlich funktioniert, welche Auswirkungen es auf die Zahlen hat und wie es im Rahmen von Urbanitae Direct Investments eingesetzt wird.
Hebelwirkung: mit weniger Eigenkapital investieren
Hebelwirkung bedeutet im Wesentlichen, einen Teil der Investition durch Fremdkapital zu finanzieren. Anstatt 100 % des Kapitals einzubringen, nutzt der Investor eine Hypothek, um einen Teil des Kaufpreises zu decken.
Dies führt zu einer entscheidenden Veränderung: Die Rendite wird nicht mehr auf den Gesamtwert der Immobilie berechnet, sondern auf das eingesetzte Eigenkapital.
Einfach ausgedrückt bleibt das Objekt gleich, aber der Investor setzt weniger eigenes Kapital ein. Unter bestimmten Bedingungen kann dies die relative Rendite deutlich erhöhen.
Ein praktisches Beispiel: Vallecas II
Um dies besser zu verstehen, hilft ein Blick auf ein reales Beispiel wie Vallecas II, eine der Bestandsimmobilien, die im Rahmen von Direct Investments analysiert wurden.
Bei solchen Transaktionen enthält das Dossier immer zwei vollständige Szenarien – mit und ohne Finanzierung – inklusive aller Kosten: Steuern, Gebühren, Renovierung, Mietverwaltung, Versicherungen usw. Es handelt sich also nicht um theoretische Annahmen, sondern um realistische Szenarien.
Nachfolgend die Zusammenfassung der Investition:
| Position | Ohne Finanzierung | Mit Finanzierung |
|---|---|---|
| Anfangsinvestition | 233.493 € | 85.893 € |
| Jahr 1 | 13.956 € | 7.348 € |
| Jahr 2 | 14.235 € | 7.495 € |
| Jahr 3 | 14.520 € | 7.645 € |
| Jahr 5 | 15.106 € | 7.954 € |
| Geschätzter Gewinn | 109.885 € | 94.033 € |
| Geschätzte IRR | 11,6 % | 23,9 % |
Der Unterschied zwischen den beiden Szenarien ist klar, muss aber richtig interpretiert werden.
In absoluten Zahlen ist der geschätzte Gewinn im Szenario ohne Finanzierung höher: 109.885 € gegenüber 94.033 €. Allerdings verdoppelt sich die IRR im finanzierten Szenario nahezu. Warum? Weil das benötigte Anfangskapital deutlich geringer ist: 85.893 € gegenüber 233.493 €.
👉 Das ist der Kern der Hebelwirkung: Sie erhöht nicht zwingend den Gesamtgewinn, kann aber die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erheblich steigern.
Warum eine Hypothek die IRR verbessern kann (und wann nicht)
Der positive Effekt der Hebelwirkung tritt ein, wenn eine grundlegende Bedingung erfüllt ist: Die Rendite des Objekts liegt über den Finanzierungskosten.
Ist dies der Fall, wirkt die Differenz zugunsten des Investors und steigert die IRR. Ist dies nicht der Fall – etwa bei hohen Zinsen oder niedrigen Mieteinnahmen –, kann sich der Effekt umkehren.
Deshalb ist Hebelwirkung keine Zauberformel. Sie funktioniert nur, wenn die Grundlage der Investition solide ist.
Im Direct-Investments-Modell ist dieser Ausgangspunkt entscheidend: Der Wert liegt in der Identifikation von Immobilien mit guter Preisposition, Lage und Nachfrage. Die Finanzierung kann ein nützliches Instrument sein, ersetzt jedoch nicht diese Analyse.
Die andere Seite: höhere Anforderungen an die Investition
Der Einsatz einer Hypothek beeinflusst nicht nur die Rendite, sondern verändert auch das Risikoprofil.
Mit der Finanzierung entsteht eine feste Verpflichtung: die monatliche Rate. Dadurch wird die Investition anfälliger für Abweichungen, etwa Leerstandszeiten, unerwartete Kosten oder Verzögerungen bei der Vermietung.
Zudem wird der Investor von zusätzlichen Faktoren abhängig, wie den Finanzierungsbedingungen oder der Entwicklung der Zinssätze.
Das bedeutet nicht, dass Hebelwirkung negativ ist. Es bedeutet, dass es sich um ein Instrument handelt, das ein klares Verständnis darüber erfordert, wie und in welchem Kontext es eingesetzt wird.
Wie es in Direct Investments integriert ist
Im Rahmen von Direct Investments ist die Nutzung einer Hypothek eine Option, keine Voraussetzung. Der Investor kann entscheiden, ob er einen Teil der Transaktion finanziert oder sie vollständig mit Eigenkapital durchführt.
Entscheidend ist, dass diese Entscheidung auf vollständigen Informationen basiert. Die Analyse des Objekts umfasst detaillierte Szenarien, die zeigen, wie sich die Rendite in jedem Fall verändert.
Dies entspricht einem zentralen Prinzip des Modells: Es geht nicht darum, überdurchschnittliche Renditen zu versprechen, sondern um Angebote, die mit ihrem Marktumfeld konsistent sind. Wenn eine Investition eine Nettorendite von 5,5 % bietet, dann deshalb, weil dieses Niveau mit Lage und Vergleichsobjekten übereinstimmt.
Die Hebelwirkung kann die Eigenkapitalrendite verbessern, ersetzt jedoch nicht das Wesentliche: einen guten Kauf.
Ein Instrument, keine Abkürzung
Hebelwirkung ist ein natürlicher Bestandteil von Immobilieninvestitionen. Richtig eingesetzt kann sie ein effektives Mittel sein, um Kapital zu optimieren und die Rendite zu steigern. Sie verändert jedoch nicht die Natur der Investition.
Ist das Objekt gut ausgewählt und umgesetzt, kann die Finanzierung positiv wirken. Andernfalls kann sie Probleme verstärken. Daher lautet die entscheidende Frage nicht, ob man eine Hypothek nutzen sollte, sondern: Ist die Investition von Anfang an solide strukturiert?
Bei Direct Investments ist dies die Grundlage. Alles Weitere – einschließlich der Finanzierung – ist eine Entscheidung, die der Investor mit vollständigen Informationen treffen kann.
Die dargestellten Zahlen basieren auf Schätzungen aus dem Projektdossier und können je nach Entwicklung des Objekts und der Finanzierungsbedingungen variieren. Das Szenario mit Finanzierung basiert auf einer Standardannahme (80 % Beleihung, 30 Jahre Laufzeit und 2 % fester Zinssatz).
