Finanzierung der Immobilienentwicklung in Spanien: Erkenntnisse 2025

Bei Urbanitae haben wir im November 2025 gemeinsam mit KPMG das Observatorium zur Finanzierung der Immobilienentwicklung veröffentlicht – mit einem klaren Ziel: eine regelmäßige, fundierte und datenbasierte Analyse der Entwicklung der Finanzierung des Projektentwicklungssektors in Spanien zu liefern. Dieser Bereich ist entscheidend für den Wohnimmobilienmarkt und allgemein für die Fähigkeit des Landes, neue Wohnangebote in einem Umfeld strukturell starker Nachfrage zu schaffen.

Sechs Monate später präsentieren wir ein Executive Update, das die wichtigsten Erkenntnisse des vergangenen Halbjahres zusammenfasst und die relevantesten Marktbewegungen im Bereich der Projektentwicklungsfinanzierung identifiziert. Die jüngste Entwicklung bestätigt die Konsolidierung von Trends, die bereits im ersten Observatorium festgestellt wurden: Banken bleiben die dominierenden Akteure, während alternative Finanzierungsformen zunehmend an Bedeutung als Ergänzung gewinnen.

39 Milliarden Euro Investitionen und wachsender Anteil alternativer Finanzierung

Eine der zentralen Kennzahlen des Updates ist das Gesamtvolumen der Investitionen in die Immobilienentwicklung: 2025 erreichte es 39 Milliarden Euro, gegenüber rund 35 Milliarden Euro im Jahr 2024 – ein Wachstum von etwa 11 %. Dieser Anstieg steht im Einklang mit der Dynamik sowohl der Entwicklungstätigkeit als auch der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise sowie mit einer gestiegenen Investorenbereitschaft, die durch bedeutende Transaktionen auf dem spanischen Immobilienmarkt gestützt wird.

Gleichzeitig zeigt der Bericht, dass die Bankfinanzierung stabil bleibt und weiterhin stark nachgefragt ist, auch wenn ihr relativer Anteil zunehmend durch alternative Quellen ergänzt wird. Das ausstehende Kreditvolumen der Banken für Immobilienentwicklungen belief sich im dritten Quartal 2025 auf 25,06 Milliarden Euro, verglichen mit 25,23 Milliarden Euro zum Jahresende 2024, laut Daten der Bank von Spanien.

In Bezug auf die Verteilung nach Finanzierungsquellen zeigt das Update eine leichte Verschiebung: Der Anteil der Bankfinanzierung sinkt von 56–58 % im Jahr 2024 auf 53–55 % im Jahr 2025, während alternative Investitionen ihren Anteil von 30–32 % auf 33–35 % erhöhen. Diese Entwicklung ist zwar schrittweise, aber dennoch bedeutend, da sie auf eine zunehmende Komplexität der Kapitalstrukturen und ein breiteres Finanzierungsangebot für Projektentwickler hinweist.

Innerhalb der alternativen Finanzierung hebt das Update insbesondere das Wachstum des Crowdfundings hervor, das deutlich an Dynamik gewinnt und 2025 ein Transaktionsvolumen von über 500 Millionen Euro erreicht. Davon entfallen rund 260 Millionen Euro auf Urbanitae.

Strukturelle Nachfrage und Angebotsengpässe

Das Update beschränkt sich nicht nur auf die Finanzierung, sondern liefert auch ein aktualisiertes Bild des Projektentwicklungsmarktes und der Faktoren, die dessen Entwicklung beeinflussen. Besonders hervorzuheben ist die demografische Entwicklung. Laut vorläufigen Daten des spanischen Statistikamts (INE) erreichte die Bevölkerung Spaniens Ende 2025 49,6 Millionen Einwohner und übertraf damit frühere Prognosen. Zudem wird im Bericht auf mögliche weitere Bevölkerungszuwächse hingewiesen, etwa durch regulatorische Änderungen, die die Legalisierung von mehr als 500.000 Migranten ermöglichen könnten.

In Bezug auf die Bautätigkeit erreichten die Baugenehmigungen für Neubauten 139.016 Einheiten im Jahr 2025, ein Anstieg von +4,1 % gegenüber den ursprünglichen Schätzungen, in einem Umfeld robuster Nachfrage und eines geschätzten Wohnungsdefizits von rund 730.000 Einheiten. Auch die Preise entwickelten sich weiter nach oben: Der durchschnittliche Preis für Neubauwohnungen lag 2025 bei 306.296 Euro pro Einheit. Darüber hinaus enthält der Bericht Marktschätzungen, die auf mögliche weitere Preissteigerungen im Jahr 2026 sowohl im Neubau- als auch im Bestandssegment hindeuten.

Insgesamt erklären diese Faktoren die Dynamik des Projektentwicklungsmarktes: anhaltend hohe Nachfrage, Angebotsdruck und ein wachsender Bedarf an Finanzierungsstrukturen, die an unterschiedliche Projektprofile, Zeitrahmen und Strukturen angepasst sind.

Ein integrierter Ansatz: Daten, Marktumfeld und Experteneinschätzung

Das Update des Observatoriums verfolgt einen integrierten methodischen Ansatz, der quantitative und qualitative Analysen kombiniert, um die wichtigsten Marktdynamiken der letzten sechs Monate präzise zu erfassen. Konkret basiert es auf:

der Aktualisierung zentraler Kennzahlen zur Immobilienentwicklung und -finanzierung
einer strukturierten Analyse aktueller Branchenentwicklungen der letzten sechs Monate
Interviews mit Schlüsselakteuren, um Trends zu identifizieren und in den Daten beobachtete Signale zu validieren

Dieser Ansatz ermöglicht eine ausgewogene Perspektive: nicht nur, was in Zahlen passiert ist, sondern auch warum und wie sich der Zugang zu Kapital im Immobilienentwicklungssektor verändert.

Implikationen für den Sektor: mehr Kapitalquellen

Aus dem Update ergeben sich mehrere wichtige Implikationen:

Für Projektentwickler kann ein Umfeld, in dem Banken weiterhin dominieren, aber alternative Finanzierer an Bedeutung gewinnen, zu größerer Flexibilität in der Kapitalstruktur führen – insbesondere bei Projekten, die Eigenkapitalanteile, Zwischenfinanzierungen oder maßgeschneiderte Lösungen erfordern.
Für Investoren verstärkt das Wachstum alternativer Finanzierung – insbesondere des Crowdfundings – den Trend zu einem zugänglicheren Markt mit mehr Möglichkeiten und Anlagevehikeln, die einen professionellen Zugang zu Immobilieninvestments ermöglichen.
Für den Markt insgesamt kann die Konsolidierung ergänzender Finanzierungsquellen die Entwicklung neuer Projekte in einem Umfeld fördern, das von starker Nachfrage und strukturellen Angebotsengpässen geprägt ist – wobei die Schaffung neuen Wohnraums weiterhin durch Faktoren wie Baulandverfügbarkeit, Regulierung und Kosten begrenzt wird.

In diesem Zusammenhang betont Diego Bestard, Gründer und CEO von Urbanitae, dass das Wachstum des Investitionsvolumens auf 39 Milliarden Euro die strategische Bedeutung des spanischen Immobilienmarktes bestätigt und die zunehmende Rolle alternativer Finanzierung als Hebel für Agilität und Diversifikation unterstreicht.