Der spanische Logistikimmobilienmarkt verzeichnete ein außergewöhnliches Jahr 2024 und wurde zu einer tragenden Säule des Immobilienwachstums. Angetrieben durch Faktoren wie den Ausbau des E-Commerce, den Anstieg des Binnenkonsums und ein günstiges makroökonomisches Umfeld erzielte der Sektor bemerkenswerte Zahlen sowohl bei der Flächennachfrage als auch bei den Investitionen und positionierte sich als einer der dynamischsten und widerstandsfähigsten Segmente. Laut Alberto Larrazábal, nationaler Geschäftsführer für Industrie- und Logistikimmobilien bei CBRE, in einem Interview mit Expansión, haben Faktoren wie die Nähe zum Endkunden, das BIP-Wachstum sowie sinkende Arbeits- und Energiekosten Spanien als strategisches Logistikzentrum in Europa gefestigt.
Madrid, Barcelona und Valencia als Aktivitätszentren
Die Flächennachfrage im Logistikimmobiliensektor erreichte 2024 Rekordwerte. Laut dem Bericht Tendencias CBRE Industrial y Logístico 2025 verzeichnete Spanien einen deutlichen Anstieg der Mieten für Logistikflächen im letzten Jahr, mit über 2,5 Millionen m² vermieteter Fläche – ein Anstieg von 23 % gegenüber dem Vorjahr. Damit wird sowohl der Fünfjahresdurchschnitt (+16 %) als auch der Zehnjahresdurchschnitt (+44 %) übertroffen.
Regional betrachtet stellt das Zentrum Spaniens – Madrid und Teile von Kastilien-La Mancha – mit 1,1 Millionen m² vermieteter Fläche das größte Volumen, ein Zuwachs von 10 % im Vergleich zum Vorjahr. Katalonien, ein weiterer bedeutender Logistikstandort, erzielte mit 710.000 m² vermieteter Fläche historische Ergebnisse, 33 % mehr als 2023. Die Region Valencia schloss das Jahr 2024 mit 228.000 m² vermieteter Fläche ab, was einem Rückgang von 21 % entspricht – hauptsächlich bedingt durch das begrenzte Angebot. Dieser Nachfragetrend spiegelt sich in einem landesweiten Mietanstieg von 23 % für Logistikflächen wider, im Gegensatz zum Rückgang von 12 % in Europa.
Laut dem Logistikimmobilienbericht 2024 von Colliers wurden zum Jahresende fast 2 Millionen m² in Schlüsselmärkten wie Madrid, Barcelona und Valencia belegt. Madrid verzeichnete ein Wachstum von 31 % im Vergleich zum Vorjahr und übertraf mit mehr als 1 Million m² vermieteter Fläche das zweitbeste Ergebnis des Jahrzehnts nach 2022. Besonders hervorzuheben ist Barcelona mit einer Spitzenmiete (Prime Rent) von 9,0 €/m²/Monat – ein Indikator für die kontinuierlich steigende Nachfrage nach hochwertigen Logistikflächen. In Valencia, obwohl das Wachstum moderater ausfiel (228.000 m² vermietet, 21 % weniger als 2023), sank die Leerstandsquote auf ein historisches Tief von 0,4 %, bedingt durch das knappe Angebot und die Auswirkungen des DANA-Unwetters in der Region.
Logistikinvestitionen im Jahr 2024
Auch die Investitionen in den spanischen Logistiksektor verzeichneten 2024 einen signifikanten Aufschwung mit einem Volumen von 1,4 Milliarden Euro, 21 % mehr als im Vorjahr. Dieses Transaktionsvolumen liegt im Einklang mit dem Zehnjahresdurchschnitt. Zu den herausragendsten Transaktionen zählen der Kauf des paneuropäischen Tritax-Portfolios durch Brookfield sowie der Verkauf von Logistikimmobilien von GLP in Madrid und Barcelona an EQT Exeter. Obwohl kleinere Transaktionen unter 20 Millionen Euro weiterhin dominieren, wird ein Anstieg größerer Portfolios erwartet.
Colliers beziffert das gesamte Investitionsvolumen in Logistikimmobilien auf 1,6 Milliarden Euro – ein Wachstum von 19 % gegenüber 2023. Dieses Wachstum konzentrierte sich besonders auf die wichtigsten Logistikregionen Spaniens – das Zentrum, Katalonien und die Comunidad Valenciana –, die zusammen 90 % der Investitionen ausmachten. Hervorzuheben ist das letzte Quartal des Jahres mit Investitionen in Höhe von 525 Millionen Euro, was fast ein Drittel des Jahresvolumens ausmacht.
Die Renditen – obwohl leicht angepasst – liegen bei 5,15 % in Madrid, 5,00 % in Barcelona und 5,40 % in Valencia. Diese Werte bestätigen die Attraktivität der Märkte, spiegeln aber auch die zunehmenden Herausforderungen für Investoren wider, in einem immer wettbewerbsintensiveren Umfeld die gewünschten Renditen zu erzielen.
Prognosen für 2025 auf dem spanischen Logistikimmobilienmarkt
Die Investitionen im Logistiksektor könnten 2025 laut Prognosen von CBRE um 10 % bis 15 % steigen. Allein im ersten Quartal des Jahres wurden Transaktionen in Höhe von über 400 Millionen Euro abgeschlossen, darunter der Kauf von Logistikimmobilien durch Mapletree von Blackstone im Wert von 215 Millionen Euro.
Angesichts der hohen Nachfrage nach Logistikflächen und der positiven Investitionsaussichten startet der spanische Logistikimmobiliensektor mit einer soliden Wachstumsbasis ins Jahr 2025. Dennoch bleibt der Mangel an verfügbaren Flächen in den wichtigsten Logistikzentren ein zentrales Anliegen. In Madrid lag die Leerstandsquote im dritten Quartal 2024 bei 10,1 %, zum Jahresende jedoch bei 9,6 %, so Colliers. In Valencia erreichte die Quote ein historisches Tief von 0,4 % – ein äußerst niedriger Wert, der den Angebotsmangel unterstreicht. Diese Situation könnte zu einem weiteren Anstieg der Mietpreise führen, die bereits in den wichtigsten Logistikregionen gestiegen sind: In Barcelona lag die Spitzenmiete bei 9,0 €/m²/Monat, in Madrid bei 6,95 €/m²/Monat und in Valencia bei 5,6 €/m²/Monat.
