Ist es besser, in die eigene Hauptwohnung oder in eine andere Immobilie zu investieren?
In Spanien hat das Investieren in Immobilien eine lange Tradition. Für viele Menschen war das sogenannte “Betongold” der klassische Weg, um ihre Ersparnisse zu vermehren. Aber, wie wir wissen, ist es nicht einfach, das nötige Geld aufzubringen, um eine Immobilie zu kaufen, sie zu renovieren und dann zu verkaufen oder zu vermieten. Besonders schwierig ist es, wenn schon der Zugang zur ersten eigenen Immobilie kompliziert ist. Daher stellt sich die Frage, ob es rentabler ist, eine Immobilie als Eigenheim zu kaufen oder in eine zweite Immobilie zu investieren, um daraus Einkünfte zu erzielen. Wie wir sehen werden, haben beide Optionen ihre Vor- und Nachteile, und die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die finanziellen Ziele, die Marktsituation und die persönlichen Bedürfnisse.
Option A: In die eigene Wohnung investieren
Der Kauf der eigenen Wohnung ist für die meisten Menschen der erste große Schritt in ihrer finanziellen Laufbahn. Es handelt sich um eine langfristige Investition, die Stabilität und Sicherheit bietet. Allerdings ist es aus rein finanzieller Sicht nicht immer die beste Option. Hier sind einige der wichtigsten Aspekte, die zu berücksichtigen sind:
Vorteile
1. Sicherheit und Stabilität: Durch den Kauf einer Immobilie zum Wohnen hat man ein Dach über dem Kopf und ist nicht mehr von der Miete abhängig. Das eliminiert die Unsicherheit von Mietpreissteigerungen oder einem erzwungenen Umzug.
2. Langfristige Einsparungen: Obwohl der Kauf einer Immobilie eine hohe Anfangsinvestition erfordert (Anzahlung, Steuern, etc.), kann er langfristig günstiger sein als die Miete. Mit einem Hypothekendarlehen zahlt man auf das Eigentum hin, während die Miete eine Ausgabe ist, die keinen Besitz generiert.
3. Wertsteigerung: In vielen Fällen steigt der Wert einer selbstgenutzten Immobilie im Laufe der Zeit. Wenn man in einer guten Lage kauft, kann man langfristig einen Gewinn erzielen, wenn man die Immobilie später verkauft, nachdem man sie als Zuhause genutzt hat.
Nachteile
1. Geringe Liquidität: Die Investition in die eigene Wohnung ist nicht liquide. Auch wenn der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit steigen kann, kann man nicht leicht auf das Geld zugreifen, ohne die Immobilie zu verkaufen. Im Falle eines Liquiditätsbedarfs ist das eigene Haus keine sofortige Geldquelle.
2. Wartungs- und laufende Kosten: Als Eigentümer einer Immobilie muss man für alle Wartungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten aufkommen. Diese Kosten können hoch sein und sind nicht immer vorhersehbar.
3. Begrenzte Investitionsmöglichkeiten: Das Kapital, das in die eigene Wohnung investiert wird, ist gebunden. Wenn man eine Immobilie kauft, die teurer ist, als man zum Leben benötigt, könnte man die Chance verpassen, dieses Kapital in andere, renditestärkere Investitionen zu stecken.
Option B: In eine zweite Immobilie investieren
Die zweite Option besteht darin, in eine Immobilie zu investieren, die nicht als Eigenheim genutzt wird, mit dem Ziel, passives Einkommen durch Vermietung zu generieren oder von der Wertsteigerung der Immobilie auf lange Sicht zu profitieren. Schauen wir uns die Vor- und Nachteile dieser Art von Investition an:
Vorteile
1. Einkommenserzeugung: Eine zweite Immobilie kann zu einer stabilen Einnahmequelle werden, wenn sie vermietet wird. In der aktuellen Niedrigzinsphase können Mietrenditen attraktiv sein, besonders in Gebieten mit hoher Mietnachfrage.
2. Diversifizierung: Durch die Investition in eine zweite Immobilie diversifiziert man sein Vermögen. Während die eigene Wohnung die persönlichen Bedürfnisse abdeckt, ist eine zweite Immobilie ein Vermögenswert, der Einkommen generieren kann und das Risiko minimiert, alles Kapital in nur eine Art von Investition zu stecken.
3. Wertsteigerung: Wie bei der eigenen Immobilie kann auch eine zweite Immobilie im Laufe der Zeit an Wert gewinnen. In diesem Fall kann man jedoch entscheiden, sie zu verkaufen, wenn man den gewünschten Gewinn erzielt hat, ohne seinen Lebensstil zu beeinträchtigen.
4. Steuervorteile: In Spanien bietet das Gesetz 12/2023 Steuervergünstigungen für Eigentümer, die eine Wohnung vermieten, wie zum Beispiel eine Ermäßigung der Einkommenssteuer von bis zu 90 % für Kleinvermieter – der allgemeine Satz wird auf 50 % gesenkt.
Nachteile
1. Leerstandsrisiko: Wenn man sich entscheidet, die Immobilie zu vermieten, besteht immer das Risiko, keine Mieter zu finden – was zu Einkommensausfällen führt – oder dass die Mieter nicht pünktlich zahlen. Dies könnte die Einnahmen beeinträchtigen und dazu führen, dass man die Kosten der Immobilie tragen muss, während sie leer steht.
2. Zusätzliche Kosten: Als Investition bringt eine zweite Immobilie auch Kosten wie Steuern, Instandhaltung und Versicherungen mit sich. Hinzu kommen Verwaltungskosten, wenn man sich dafür entscheidet, die Vermietung an eine spezialisierte Firma auszulagern.
3. Zeit- und Ressourcenmanagement: Der Besitz und die Verwaltung einer zweiten Immobilie erfordert Zeit und Mühe, insbesondere wenn Probleme mit den Mietern oder der Immobilie selbst auftreten. Wenn man keine Erfahrung im Immobilienmanagement hat, kann dies zu einer stressigen Aufgabe werden.
Was sollte ich beachten?
Bei der Entscheidung, ob man in die eigene Wohnung oder in eine zweite Immobilie investieren soll, sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:
Finanzielle Ziele: Wenn das Hauptziel Stabilität und langfristige Einsparungen sind, könnte der Kauf der eigenen Wohnung die beste Option sein. Wenn man jedoch zusätzliche Einnahmen erzielen und vom Immobilienmarkt profitieren möchte, könnte eine zweite Immobilie höhere Renditen bieten.
Marktlage: Der aktuelle Zustand des Immobilienmarktes und die kurz- bis mittelfristigen Prognosen sind ebenfalls entscheidend. Ein wachsender Markt bietet mehr Möglichkeiten, in eine zweite Immobilie zu investieren, während ein schrumpfender Markt es sinnvoller machen könnte, sich auf die eigene Wohnung zu konzentrieren.
Finanzielle Leistungsfähigkeit: Es ist wichtig, die eigene finanzielle Fähigkeit zu bewerten, um eine zusätzliche Investition zu finanzieren. Hypotheken für Zweitwohnungen haben in der Regel strengere Bedingungen, und man muss sicherstellen, dass man die Zahlungen auch bei Leerstand oder unerwarteten Ausgaben decken kann.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es keine einheitliche Antwort für alle gibt. Die Analyse der eigenen finanziellen und persönlichen Ziele wird jedoch dabei helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen, ob es besser ist, in die eigene Wohnung oder in eine zweite Immobilie zu investieren.
Vorteile von Immobilien-Crowdfunding
Neben den traditionellen Optionen, in die eigene Wohnung oder in eine zweite Immobilie zu investieren, wird das Immobilien-Crowdfunding zunehmend als attraktive Alternative gesehen. Diese Form der Investition ermöglicht es Kleinanlegern, am Immobilienmarkt teilzunehmen, ohne eine ganze Immobilie kaufen zu müssen, und so ihr Portfolio zu diversifizieren. Im Folgenden sind einige der wichtigsten Vorteile von Immobilien-Crowdfunding aufgeführt:
Zugang zu großen Projekten mit kleinen Investitionen: Crowdfunding ermöglicht es Anlegern, an großen Immobilienprojekten teilzunehmen, ohne große Geldsummen investieren zu müssen. Auf Plattformen wie Urbanitae ist es möglich, mit relativ geringen Beiträgen in Immobilienprojekte zu investieren, was den Zugang zu dieser Art von Investitionen demokratisiert.
Diversifizierung der Investition: Durch Crowdfunding ist es möglich, das Kapital auf mehrere Immobilienprojekte zu verteilen, was das Risiko verringert, das gesamte Investment auf eine einzige Immobilie zu konzentrieren. Durch die Verteilung der Investition auf verschiedene Projekte und Standorte können die Risiken minimiert und die Chancen auf positive Renditen erhöht werden.
Flexibilität und Liquidität: Im Gegensatz zur Investition in physische Immobilien, die eine hohe Kapitalbindung und geringe Liquidität erfordert, bietet Crowdfunding mehr Flexibilität. Die Projekte haben feste Laufzeiten, was es dem Anleger ermöglicht, den Zeitpunkt der Rückzahlung und der Gewinne genauer zu planen. Darüber hinaus ermöglichen einige Plattformen den vorzeitigen Verkauf von Anteilen auf Sekundärmärkten, was mehr Liquidität bietet als physische Immobilien.
Zugang zu Projekten mit hoher Rentabilität: Viele der auf Crowdfunding-Plattformen verfügbaren Projekte bieten attraktivere Renditen als jene, die man mit einer vermieteten Immobilie erzielen könnte. Dies gilt insbesondere für Entwicklungsprojekte, bei denen das Gewinnpotenzial hoch ist, auch wenn dies mit einem höheren Risiko verbunden ist.
Transparenz und Kontrolle: Immobilien-Crowdfunding-Plattformen wie Urbanitae bieten detaillierte Informationen zu jedem Projekt, einschließlich Machbarkeitsstudien, Marktanalysen und Rentabilitätsprognosen. Diese Transparenz ist entscheidend, damit Anleger fundierte Entscheidungen treffen können. Zudem verfügen viele Plattformen über Expertenteams, die die Projekte verwalten und überwachen, was den Anleger von der direkten Verwaltung befreit, die mit dem Besitz einer vermieteten Immobilie verbunden ist.
Weniger Verantwortung und operatives Risiko: Im Gegensatz zur direkten Investition in Immobilien erfordert Crowdfunding keine Verwaltung der Immobilie oder Verantwortlichkeiten wie Wartung oder Mietprobleme. Der Anleger muss sich lediglich um die Rendite seiner Investition kümmern, während die Fachleute der Plattform die operative Verwaltung des Projekts übernehmen.