Banken verschärfen den Kreditzugang: Nur grün zertifizierte Vermögenswerte sind finanzierbar
In nur wenigen Jahren hat sich die Nachhaltigkeit von einem reputationsbezogenen Ziel zu einem entscheidenden Kriterium für den Zugang zu Immobilienkrediten in Europa entwickelt. Grüne Finanzierung ist zum neuen Standard geworden, wobei Finanzinstitute die Nachhaltigkeit in ihre Kreditrisikobewertungen integrieren, getrieben sowohl durch europäische Regulierung als auch durch strukturelle Marktveränderungen. Laut der European Lender Intentions Survey 2025, veröffentlicht von CBRE, vergeben 71 % der europäischen Kreditgeber keine Darlehen mehr an Immobilien, die keine nachhaltigen Standards erfüllen, was einen historischen Wendepunkt im Vergleich zum letzten Jahrzehnt darstellt.
Dieser Fortschritt ist auf eine doppelte Entwicklung zurückzuführen: Einerseits zunehmender regulatorischer Druck, insbesondere die EU-Taxonomie für nachhaltige Finanzen, die Banken verpflichtet, die Klimafolgen der von ihnen finanzierten Vermögenswerte zu bewerten. Andererseits wurde gezeigt, dass Immobilien mit niedriger Energiezertifizierung schneller an Wert verlieren, geringere kommerzielle Attraktivität besitzen und stärker extremen Wetterereignissen ausgesetzt sind. Mit anderen Worten: die Finanzierung nicht-nachhaltiger Immobilien ist zu einem wirtschaftlichen Risiko geworden.
In diesem Kontext bestätigt Bruno Sauer, Geschäftsführer des Green Building Council Spanien (GBCe), dass der regulatorische Druck bereits sichtbare Auswirkungen auf bestimmte Immobilien hat: „Es betrifft Immobilien, die renoviert werden möchten oder zusätzliche Investitionen erfordern, da sie bestimmte von der europäischen Finanz-Taxonomie regulierte Umweltanforderungen erfüllen müssen, die über die derzeitige spanische Gesetzgebung hinausgehen.“
Obwohl dies den Wert bestehender Immobilien noch nicht direkt beeinflusst, weist Sauer darauf hin, dass sich dies mit der Einführung der MEPS (Minimum Energy Performance Standards) und der rigorosen Anwendung der neuen ECO-Norm ändern wird: „Im Moment betrifft es den Wert bestehender Immobilien nicht. Aber dies kann sich in den nächsten Jahren schnell ändern, wenn die MEPS in die spanischen Vorschriften aufgenommen werden oder wenn die neue ECO-Norm in der Immobilienbewertung konsequent angewendet wird. Wenn renovierte oder neue Immobilien mit Umweltkriterien an Wert gewinnen, verlieren die übrigen an Wert.“
Ein neues Kreditparadigma: Der Wert liegt in der Nachhaltigkeit
Die von CBRE beobachtete Verschärfung spiegelt die Integration der ESG-Leistung als Risikofaktor wider, der mit Hebelwirkung oder Cashflow vergleichbar ist. Kreditgeber gewähren zunehmend Margenrabatte für Projekte, die eine überlegene Umweltleistung nachweisen, wodurch die Wettbewerbsfähigkeit effizienter Immobilien gegenüber ineffizienten gesteigert wird. Dieser Ansatz verändert die Immobilieninvestitionen in Spanien, da Entwickler und Investoren Nachhaltigkeitskriterien bereits in der Entwurfsphase berücksichtigen müssen und nicht nur als finales Marketingelement.
Bruno Sauer erklärt, dass die Anpassung von Entwicklern und Investoren nicht homogen ist: „Man muss zwischen Entwicklern und Investoren unterscheiden. Entwickler scheinen (offensichtlich) von der Berichterstattung über ihre nachhaltigen strategischen Änderungen befreit zu sein. Das Omnibus-Gesetz hat die Ambitionen der CSRD stark reduziert. Wenn sich Entwickler jedoch über Banken finanzieren, die dieselben Änderungen in ihrer grünen Finanzierungsstrategie berichten müssen (SFRD), werden sie gezwungen, Umweltdaten bereitzustellen. Investoren, die der SFRD unterliegen, müssen Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen. Am wichtigsten ist, dass die Kriterien durch die Europäische Taxonomie geregelt werden und die Ergebnisse von einer akkreditierten dritten Partei überprüft werden, da es sich nicht um eine freiwillige Zertifizierung, sondern um eine verbindliche europäische Vorschrift handelt.“
Die Nachhaltigkeit hört somit auf, ein Mehrwert zu sein, und wird zu einer entscheidenden Anforderung, die bestimmt, welche Immobilien finanzierbar sind und welche vom traditionellen Kreditmarkt ausgeschlossen werden. Das Ergebnis ist eine schrittweise Verlagerung von Kapital hin zu Projekten, die BREEAM-, LEED-Zertifizierungen oder gleichwertige, von der Europäischen Taxonomie anerkannte Standards erhalten können.
Das spanische Paradoxon: Strengere Banken … aber größere Finanzierungsbereitschaft
Obwohl die Nachhaltigkeitskriterien verschärft wurden, wächst die Finanzierung von energieeffizientem Wohnraum weiter, getrieben von der Nachfrage und der Unterstützung einiger Finanzinstitute. Im Jahr 2025 haben Banken wie CaixaBank 1,185 Milliarden Euro für die Finanzierung von Wohnungen mit Energiezertifikat A oder B in den ersten neun Monaten des Jahres bereitgestellt und 5.710 Transaktionen durchgeführt, was einer Steigerung von 24 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.
Dieser Trend ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen: gesündere Bankbilanzen, starke Nachfrage nach Neubauten und Einschränkungen beim Grundstückserwerb, die das systemische Risiko für Banken reduzieren. Darüber hinaus baut Spanien derzeit rund 100.000 Wohnungen pro Jahr, ein Niveau, das es den Banken ermöglicht, den durch die Beobachtungsstelle für Wohnraum und Boden (OVS) des Ministeriums für Wohnungswesen und städtische Agenda geforderten Kapitalbedarf komfortabel zu bewältigen.
Bruno Sauer gibt einen mittel- und langfristigen Ausblick auf die Entwicklung der Immobilienfinanzierung: „Vielleicht werden in 10–15 Jahren die meisten Immobilienkredite mit der Europäischen Taxonomie als Rahmen für nachhaltige Kriterien übereinstimmen. Aber es wird immer Ausnahmen geben. Darüber hinaus ist die Taxonomie eine Vorschrift, die alle 3–4 Jahre aktualisiert wird, sodass Projekte, die heute konform sind, in 15 Jahren möglicherweise nicht mehr konform sind. Die Auswirkungen des Klimawandels und des Biodiversitätsverlustes, die direkt die Gesundheit der Menschen und die gesellschaftliche Prosperität betreffen, stehen erst am Anfang. Wir werden in eine härtere Realität gehen und uns in den kommenden Jahrzehnten kontinuierlich anpassen müssen.“
Die Rolle von Urbanitae und alternativer Finanzierung
In diesem neuen, strengeren regulatorischen Umfeld hat die alternative Finanzierung an Bedeutung gewonnen, als Ergänzung und in einigen Fällen als Ersatz für traditionelle Bankkredite. Urbanitae hat sich als führende Immobilien-Crowdfunding-Plattform in Spanien etabliert, reguliert durch die CNMV, und bietet Equity– und Crowdlending-Lösungen für Neubau- und Renovierungsprojekte an. Seit ihrer Gründung hat sie Dutzende von Projekten mit Beträgen von typischerweise 1 bis 5 Millionen Euro pro Transaktion finanziert.
Laut dem I. Observatorium zur Finanzierung des Bauträgersektors, erstellt von Urbanitae und KPMG, könnte der Anteil der alternativen Finanzierung zwischen 37 % und 40 % der gesamten Immobilieninvestitionen im Neubau bis 2030 steigen. Dieses Wachstum deutet auf eine strukturelle Veränderung hin: geringere Abhängigkeit von Bankkrediten und stärkere Präsenz von diversifiziertem Kapital aus Crowdfunding, Investmentfonds oder Private Equity. Es ist ein Modell, das die Resilienz des Sektors gegenüber wirtschaftlichen Zyklen, regulatorischen Änderungen oder Kreditbeschränkungen stärkt.
Dieses Szenario legt nahe, dass Entwickler, Investoren und alternative Finanzierungsplattformen wie Urbanitae sich kontinuierlich an zunehmend strenge und sich entwickelnde Nachhaltigkeitskriterien anpassen müssen. Nachhaltigkeit wird aufhören, ein differenzierender Faktor zu sein, und zu einer querwirkenden Anforderung, die sowohl die Projektplanung, die Finanzstrategie als auch die Vertriebsplanung betrifft. Der spanische Immobiliensektor steht somit vor einer strukturellen Veränderung, bei der die Fähigkeit, neue Vorschriften und Energieeffizienzstandards frühzeitig zu antizipieren, entscheidend für die Sicherstellung der Projektrentabilität und der Resilienz gegenüber künftigen klimatischen und regulatorischen Herausforderungen sein wird.
