In gewerbliche Immobilien zu investieren ist nicht mehr nur etwas für Großinvestoren
Last Updated on 28 Oktober 2025 by Equipo Urbanitae
Jahrelang bedeutete das Gespräch über Investitionen in Gewerbeimmobilien—Büros, Einzelhandelsflächen, Hotels, Studentenwohnheime—das Gespräch über die großen Ligen. Tickets im Wert von mehreren Millionen. Strukturierte Deals zwischen internationalen Fonds, Versicherungen und großen Vermögen. Eine Welt, auf die Kleinanleger keinen wirklichen Zugriff hatten.
Diese Welt verändert sich.
In Spanien und im übrigen Europa ist ein sehr klarer Trend zu beobachten: Kapital konzentriert sich nicht mehr ausschließlich auf traditionellen Wohnraum. Sektoren wie Einzelhandel (gut gelegene Ladenflächen, Einkaufsparks, repositionierte Shoppingcenter), Hotellerie oder „Managed Living“—Studentenwohnheime, Flex Living, professionell verwaltete Mietobjekte—stehen wieder im Zentrum des Investoreninteresses. Gleichzeitig sind institutionelle Investoren bereit, einen hohen Preis für Assets zu zahlen, die stabile Belegung, vorhersehbare Einnahmen und professionelle Verwaltung bieten.
Und erstmals sind diese Arten von Assets auch für Kleinanleger zugänglich.
CRE: Was ist „Commercial Real Estate“?
Wenn wir über CRE (Commercial Real Estate) sprechen, meinen wir nicht nur Büros. Wir sprechen von jeder Immobilie, deren Wert nicht nur in „der Immobilie selbst“, sondern auch in „dem Geschäft, das die Immobilie generiert“ liegt.
Dazu gehören:
- Einzelhandel (Läden an Top-Standorten, Einkaufsparks)
- Hotels und touristische Unterkünfte mit Betreiber
- Studentenwohnheime und andere Formen des „Managed Living“
- Professionell verwaltete Mietwohnungen
- Alternative Assets mit Betreiber (Pflegeheime, Gesundheitsimmobilien…)
Mit anderen Worten: Assets, die entweder wiederkehrende Einnahmen generieren (Miete oder Betrieb) oder mit dem Ziel entwickelt werden, schlüsselfertig an einen institutionellen Käufer verkauft zu werden, der genau diese stabilen Einnahmen sucht.
Dies unterscheidet sich vom klassischen Wohnimmobilienmarkt. Bei einer traditionellen Wohnbauentwicklung lautet der Zyklus: Grundstück kaufen → bauen → Wohnungen an Endkunden verkaufen. Bei CRE läuft es typischerweise so: Asset kaufen oder entwickeln → stabilisieren (mit Betreiber, Mieter, Vertrag) → an einen Käufer verkaufen, der langfristige wiederkehrende Einnahmen sucht. Der Investor profitiert in der Phase der Wertschöpfung.
Warum ist Gewerbeimmobilien jetzt so interessant?
Aus drei sehr klaren Gründen:
1. Strukturelle Nachfrage
In einigen Nischen übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Das beste Beispiel sind Studentenwohnheime. Madrid und Barcelona, aber auch Universitätsstädte wie Valencia, Sevilla oder Bilbao, stehen unter enormem Druck: mehr Studenten, mehr Mobilität, weniger bezahlbarer Wohnraum in Campusnähe. Dies führt zu einer nahezu 100%igen Belegung moderner Wohnheime und macht ein gut gelegenes Asset für institutionelle Käufer praktisch garantiert verkäuflich.
2. Einkommensstabilität
Bei CRE hängt der Wert nicht mehr nur davon ab, „wie viel der Quadratmeter kostet“, sondern „wie viel Cash das Asset jedes Jahr generiert.“ Für Versicherungen, REITs und Family Offices ist ein Asset mit zuverlässigem Betreiber, klaren Verträgen und mehrjähriger Einkommenssichtbarkeit Gold wert. Deshalb sehen wir so viel Interesse an Prime Retail (gut gelegene Läden und Einkaufsparks), selektiver Hotellerie und Managed Living: Es sind Assets, die relativ vorhersehbare Einnahmen erzeugen.
3. Professionalisierung und klarer Exit
Der Businessplan vieler Gewerbeprojekte ist von Anfang an klar definiert: Operation strukturieren, Genehmigungen sichern, Finanzierung abschließen, Asset entwickeln, Betreiber konsolidieren und schlüsselfertig an einen institutionellen Käufer verkaufen. Mit anderen Worten: Es gibt von Tag eins einen klaren Ausstiegsweg, was Unsicherheit reduziert und Risiko begrenzt.
Für Kleinanleger ist das wichtig, da sie so Wert in einer Phase erfassen können, die historisch nur den großen Playern vorbehalten war: bevor ein internationaler Fonds das stabilisierte Asset kauft.
Ein praktisches Beispiel: Résidence Marte
Ein aktuelles Beispiel bei Urbanitae ist Résidence Marte, ein Studentenwohnheimprojekt in Móstoles (Madrid), gegenüber dem Campus der Rey Juan Carlos Universität.
Die Operation umfasst die Entwicklung eines Assets mit über 300 Betten, einschließlich aller modernen Services eines Studentenwohnheims: Lernbereiche, Gastronomie, Freizeit, Fitness, Pool und inkludierte Services. Das Asset ist für den Betrieb durch einen spezialisierten Betreiber konzipiert und wird nach Fertigstellung und Stabilisierung schlüsselfertig an einen institutionellen Käufer verkauft.
Warum passt dieses Asset in CRE?
- Reale und sichtbare Nachfrage. Im Südwesten von Madrid konzentrieren sich Zehntausende Studenten, wobei ein wachsender Anteil—über 30 % in einigen Fakultäten—aus anderen Regionen kommt. Die klassische Alternative—WG weit vom Campus entfernt—wird zunehmend teurer und unkomfortabler. Dies erzeugt eine sehr hohe, nachhaltige und relativ vorhersehbare Nachfrage.
- Professionalisierte Produkt. Es geht nicht darum, „Zimmer zu vermieten“, sondern Unterkunft mit vollständigen Services und kontrollierter Umgebung anzubieten. Für Eltern und Studenten bietet es Sicherheit und Planbarkeit. Für den institutionellen Endkäufer sind stabile Cashflows garantiert.
- Institutioneller Exit von Anfang an. Die Projektthese ist klar: entwickeln, mit Betreiber starten und an einen auf Student Housing spezialisierten Fonds verkaufen. Dieser Fonds möchte keine städtebaulichen oder Bau-Risiken übernehmen; er will ein schlüsselfertiges Asset, das über Jahrzehnte betrieben werden kann. Hier erzielt der Urbanitae-Investor die Wertsteigerung.
- Interessenangleichung. Solche Strukturen beinhalten vorrangige Renditen für Urbanitae-Investoren: Bevor der Entwickler seinen Erfolgsteil erhält, hat der Investor ein Mindest-IRR-Ziel. Mit anderen Worten: Der Manager verdient nur, wenn der Investor zuerst profitiert. Genau diese Art von Ausrichtung suchen wir bei CRE.
Obwohl formal „Studentenwohnheim“, handelt es sich für uns um Gewerbeimmobilien: ein Asset, das nach seiner Fähigkeit bewertet wird, nachhaltige Einnahmen unter einem Betreiber zu generieren.
Was bringt Urbanitae?
Bisher konnte der Kleinanleger innerhalb des Wohnimmobilienbereichs diversifizieren: Value-Add-Projekte, Schuldverschreibungen, Küstenimmobilien, Prime, VPO… Das war bereits stark. Der nächste Schritt ist die Diversifikation nach Art des Immobilien-Assets, nicht nur nach Standort oder Risiko.
Mit anderen Worten: nicht nur Wohnen. Auch Studentenwohnheime, Betreiber-geführte Touristenunterkünfte, gut gelegene Geschäfte, professionell verwaltete Mietobjekte. Alles Segmente, die historisch von institutionellen Investoren dominiert wurden.
Unsere Strategie basiert auf drei Säulen:
- Zugang: Eintritt in Projekte ermöglichen, die zuvor Millionen erforderten, mit deutlich kleineren Tickets.
- Professionelle Strenge: Jedes Projekt kommt mit einer klaren These (was gekauft wird, welcher Wert geschaffen wird, wer der Betreiber ist, welche Exit-Strategie geplant ist). Der Investor muss keinen Laden „managen“, er nimmt an einer Struktur teil, die von Anfang an einen Fahrplan hat.
- Widerstandsfähigeres Portfolio: Wenn ein Kleinanleger auf derselben Plattform Küstenimmobilien, städtische Bodenfinanzierung, Repositionierung von Ladenflächen und ein Studentenwohnheim in Campusnähe halten kann, ist er nicht mehr von einem einzigen Zyklus abhängig.
Das ist der Sprung.
