900.000 Wohnungen fehlen: die Herausforderung des Neubaus in Spanien.
Last Updated on 21 Juli 2025 by Urbanitae
Dass Spanien mehr Wohnungen braucht, ist offensichtlich – eine Herausforderung, der sich die Bürger im ganzen Land stellen müssen. Laut dem Januar-Barometer 2025 des spanischen Zentrums für soziologische Forschung (CIS) gilt das Wohnen als das größte Problem der spanischen Gesellschaft – auf dem höchsten Stand seit 2008. Kein Wunder: Das Wohnungsdefizit in Spanien wächst jedes Jahr, und die Kluft zwischen der Entstehung neuer Haushalte und dem verfügbaren Wohnraum wird immer größer.
Das wachsende Ungleichgewicht zwischen Haushalten und Wohnungen
Um zu verstehen, warum die Preise seit der Immobilienblase auf das heutige Niveau gestiegen sind, ist eine zentrale Zahl entscheidend: Seit 2010 sind in Spanien 1,9 Millionen neue Haushalte entstanden, aber es wurden nur 1,2 Millionen Wohnungen fertiggestellt. Das ergibt ein kumuliertes Defizit von über 740.000 Wohnungen – und es wächst weiter, Quartal für Quartal. In den letzten vier Jahren wurden jährlich 182.300 neue Haushalte gebildet, aber nur 84.400 neue Wohnungen gebaut. Dieser Trend ist nicht neu, hat sich aber seit der Pandemie verschärft – angetrieben durch Bevölkerungswachstum, den Anstieg von Einpersonenhaushalten und die wirtschaftliche Erholung.
Die Folgen zeigen sich in den Daten des spanischen Statistikamtes (INE): Im Jahr 2024 stiegen die Preise für freifinanzierte Wohnungen um 8,4 % – der stärkste Anstieg seit 2007. Bei Neubauten war der Anstieg noch stärker: durchschnittlich 10,9 %. Der Markt steht an einem Wendepunkt: Die Nachfrage war nie weiter von der Angebotsrealität entfernt, und demografische wie soziale Ungleichgewichte verstärken diesen Druck zusätzlich.
Madrid, Barcelona und Valencia: die Brennpunkte der Wohnraumknappheit
Das Wohnungsdefizit verteilt sich nicht gleichmäßig im Land. Laut einem Bericht des Bewertungsunternehmens UVE Valoraciones konzentriert sich mehr als die Hälfte des Mangels auf drei große urbane Zentren: Madrid, Barcelona und Valencia. Madrid führt die Liste mit einem Defizit von über 200.000 Wohnungen an, gefolgt von Barcelona (148.000) und Valencia (98.000). Landesweit nähert sich das kumulierte Defizit bereits den 900.000 Wohnungen, die nötig wären, um die Nachfrage zu decken. Dieses Ungleichgewicht ist teilweise auf die wirtschaftliche und berufliche Dynamik dieser Regionen zurückzuführen – sie ziehen junge Berufstätige und Familien auf der Suche nach besseren Perspektiven an.
Das Problem dabei ist: Während die Nachfrage stetig wächst, kommt das Neubauangebot kaum in Schwung. Allein in Madrid wurden im letzten Jahr 18.800 neue Wohnungen begonnen – das deckt gerade einmal ein Viertel dessen, was nötig wäre, um das Ungleichgewicht zu korrigieren. Ähnlich sieht es in Barcelona und Valencia aus: Die Bautätigkeit reicht dort bei Weitem nicht aus, um der stetigen Haushaltsbildung gerecht zu werden.
Tourismusboom und ausländische Investitionen verschärfen die Wohnungsnot
Der Druck auf den Wohnungsmarkt ist nicht allein auf das natürliche Bevölkerungswachstum zurückzuführen. Weitere Faktoren verschärfen die Lage zusätzlich. Der Boom bei nicht regulierten Ferienvermietungen, insbesondere in touristisch attraktiven Regionen wie Málaga, Valencia oder Alicante, entzieht dem Markt tausende Wohnungen für ortsansässige Mieter. Seit 2007 wurden in Alicante über 214.000 Immobilien an Nichtansässige verkauft, in Málaga über 125.000. Diese Zahlen, kombiniert mit dem internationalen Investoreninteresse, treiben die Preise in die Höhe und verdrängen viele lokale Käufer.
Die Perspektive der Europäischen Kommission und des IWF
Die Brisanz der Lage hat internationale Institutionen wie die Europäische Kommission und den Internationalen Währungsfonds (IWF) dazu veranlasst, dringende Maßnahmen zu empfehlen. Der IWF fordert, dass Spanien den Fokus auf den Ausbau des Neubauangebots legt, vor allem in Gebieten mit knappem Bauland, und Genehmigungsverfahren beschleunigt. Die Europäische Kommission stimmt dem zu und betont, dass die Reform des Bodengesetzes entscheidend sei, um Projekte zu ermöglichen, Verwaltungszeiten zu verkürzen und Investoren sowie Bauträgern mehr Sicherheit zu bieten.
Darüber hinaus weist Brüssel darauf hin, dass der Anteil von sozialem Mietwohnraum in Spanien sehr niedrig ist – nur etwa 1,5 % des Bestands, im Vergleich zu 9 % im EU-Durchschnitt – und damit erheblich zur Preissteigerung beiträgt. Deshalb fordert die Kommission Spanien auf, die Mittel für erschwinglichen Wohnraum zu verdreifachen und öffentliches Bauland freizugeben, um neue Projekte zu ermöglichen.
Eine der diskutierten Maßnahmen ist die Mobilisierung leerstehender Wohnungen. Die Regierung schätzt, dass es rund drei Millionen ungenutzte Immobilien gibt. Fachleute der Branche weisen jedoch darauf hin, dass viele davon nicht in stark nachgefragten Gebieten liegen oder schwer vermarktbar sind – etwa wegen Erbengemeinschaften, Lage in schrumpfenden Gemeinden oder sanierungsbedürftigem Zustand.
Baureifes Land und weniger Hürden: zwei Schlüssel zur Lösung des Wohnraummangels
Die Wurzel des Problems ist klar: Es fehlt an baureifem Land. Die Umwandlung von Bauerwartungsland in Bauland kann zwischen 10 und 15 Jahre dauern – in manchen Fällen sogar über 20 Jahre. Diese Langwierigkeit, kombiniert mit Bürokratie und rechtlicher Unsicherheit, bremst die Bautätigkeit.
Um diesen Teufelskreis zu durchbrechen, ist eine ambitionierte Reform nötig, die Verfahren beschleunigt, Rechtssicherheit schafft und das Wohnangebot nachhaltig erhöht. Zu den von internationalen Organisationen und Immobilienexperten wie der Beratungsgesellschaft Colliers vorgeschlagenen Maßnahmen zählen die Vereinfachung von Genehmigungen, die Einführung von Eigenverantwortungserklärungen für bestimmte Projekte und die Entwicklung übergreifender Raumordnungspläne unter Einbeziehung aller beteiligten Verwaltungen.
In diesem Kontext können Investmentplattformen wie Urbanitae eine Schlüsselrolle übernehmen, indem sie Kapital in Neubauprojekte lenken, die helfen, das Wohnraumdefizit abzubauen. Für Investoren – ob institutionell oder privat – ergeben sich hier Chancen, sich in einem Markt mit stabiler Nachfrage und langfristigem Wachstumspotenzial zu engagieren.
