Gradual ändert die Regeln für Mietkaufmodelle
Last Updated on 26 Juni 2025 by Urbanitae
Gradual bringt frischen Wind in das traditionelle Mietkaufmodell. Der zukünftige Eigentümer wählt eine Immobilie auf dem offenen Markt aus, und das Expertenteam von Gradual begleitet und berät ihn während des gesamten Kaufprozesses. Ein institutioneller Investor erwirbt die Immobilie und stellt sie im Rahmen des Gradual-Modells zur Verfügung, wodurch ein flexibler Zugang zum Wohneigentum ermöglicht wird. Die anfängliche Eigenleistung wird auf 5 % reduziert, und es gibt eine Frist von bis zu 7 Jahren, um zu sparen und den Kauf abzuschließen. Mit der Unterstützung der Pryconsa-Gruppe, zu der Gradual gehört, revolutioniert das Unternehmen diesen Markt. Guillermo Estévez, Geschäftsführer des Unternehmens, erklärt in diesem Interview, warum dieses Modell eine echte Alternative für Tausende von Menschen darstellt, die Schwierigkeiten haben, Zugang zu Wohneigentum zu erhalten.
Wie und wann ist Gradual entstanden?
Im Jahr 2020, als wir eine Lösung für das Problem des Zugangs zu Wohneigentum suchten – ein Problem, das damals schon bestand und sich, wie von uns vorhergesagt, noch verschärft hat. Es handelt sich um einen innovativen Vorschlag zur Lösung eines gesellschaftlich ernsten Problems.
Zielt euer Modell darauf ab, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern? Wie gelingt es euch, dass immer mehr Menschen Eigentümer werden können?
Indem wir volles Vertrauen in das Modell schaffen – das ist entscheidend. Teil von Pryconsa zu sein, einem Unternehmen mit 60 Jahren Geschichte und 75.000 übergebenen Wohnungen, bietet Sicherheit. Ebenso wichtig ist es, dies mit Seriosität und Branchenkenntnis umzusetzen. Unser Team verfügt über viel Erfahrung, vor allem im Immobilienbereich. Dieses Modell ergibt nur dann Sinn, wenn man alle Immobilienkenntnisse und Erfahrungen einbringt – schließlich geht es darum, ein Haus zu kaufen, und das ist entscheidend.
Der größte Unterschied ist, dass wir institutionelle Investoren gewinnen konnten, die bereit sind, zur Lösung dieses Problems beizutragen. Wir bringen Menschen zusammen, die kaufen wollen, aber nicht können – und damit völlig vom Immobilienmarkt ausgeschlossen sind – mit Investoren, die bereit sind, das Haus für sie zu kaufen, um ihnen den Zugang zu erleichtern. So können wir ein standardisiertes Mietkaufmodell ohne Überraschungen anbieten, bei dem alle Bedingungen von Anfang an festgelegt sind. Das ist ebenfalls entscheidend: Es besteht Planungssicherheit für die nächsten 7 Jahre.
Das Modell beseitigt vor allem eine große Hürde: die hohe Eigenkapitalanforderung bei einer traditionellen Hypothek – im Schnitt etwa 30 % des Kaufpreises (Hypothek, Steuern, Nebenkosten). Für eine Wohnung im Wert von 200.000 Euro wären das 60.000 Euro – sehr schwer zu sparen. Bei Gradual beträgt die Einstiegshürde nur 5 %, also 10.000 Euro im Beispiel. Das ändert alles.
Gradual ermöglicht den Zugang zur frei gewählten Immobilie – nicht aus einem festen Portfolio und nicht nur Pryconsa-Wohnungen –, spart bis zu 30 % der gezahlten Miete und erleichtert so den späteren Kauf. Es ist ein sehr ausgewogenes Modell zugunsten des Mieters/künftigen Käufers.
Welche Grundvoraussetzungen muss man erfüllen, um euer Angebot zu nutzen?
Interessierte müssen über ein gewisses Einkommen und finanzielle Stabilität verfügen. Wir führen ein finanzielles Scoring durch und prüfen ihre Situation. Und das ist streng. Es macht keinen Sinn, Personen aufzunehmen, bei denen wir davon ausgehen, dass sie in ein paar Jahren keine Finanzierung erhalten könnten. Dann würden wir ihnen nicht helfen, sondern das Gegenteil bewirken. Viele Interessenten scheiden so aus – das ist Teil unserer Seriosität.
Bei den Immobilien haben wir etwas Neues erreicht: Der Markt ist „offen“ – jede zum Verkauf stehende Immobilie kann, unter gewissen Parametern, geeignet sein. Das ist ein sehr bedeutender Unterschied. Ein festes Portfolio, selbst wenn es groß wäre, würde die realen „Matches“ einschränken. Die Interessenten suchen sich eine Immobilie auf dem Markt, bringen sie zu uns, und wir prüfen alles gemeinsam. Wir stellen unser gesamtes Immobilien- und Finanzwissen zur Verfügung.
„Wir haben etwas Neues erreicht: Der Markt ist ‘offen’ – jede zum Verkauf stehende Immobilie kann, unter gewissen Parametern, geeignet sein.“
Welche Personengruppen interessieren sich besonders für euer Mietkaufmodell?
Kürzlich haben wir den „1. Bericht über den Mietkaufmarkt in Spanien“ veröffentlicht. Einige Daten daraus: 47 % der Interessenten sind zwischen 30 und 40 Jahre alt, 30 % zwischen 40 und 50. Das zeigt, dass Menschen lange warten müssen, bis sie Zugang zu Wohneigentum erhalten – selbst mit unserem Modell.
Beim Einkommen: 36 % verdienen zwischen 1.500 und 2.500 Euro netto im Monat, 26 % zwischen 2.500 und 3.500 Euro. Es gibt eine „Mittelschicht“ mit Einkommen und Stabilität, aber Schwierigkeiten, Eigentum zu erwerben. Bemerkenswert ist auch, dass 78 % der Bewerber bereits einen Kredit haben. Das beeinflusst das finanzielle Scoring und die Finanzierung negativ. Unser Modell kann diese zeitliche Belastung mildern.
Außerdem: 55 % der Interessenten treten allein auf – logisch, denn Alleinstehende tun sich schwerer, genug Eigenkapital für eine Hypothek zu sparen, bei gleichzeitig akzeptablen Mietbelastungen. 12 % sind getrennt oder geschieden. Vom Alter, Einkommen und Lebenssituation her passt das Modell.
Welche Vorteile bietet Gradual Homes gegenüber anderen Mietkauf- oder klassischen Mietmodellen?
Im Vergleich zur klassischen Miete ist der größte Vorteil die Rückvergütung – bis zu 30 % der gezahlten Mieten werden beim späteren Kauf angerechnet. Gradual ermöglicht nicht nur den Zugang zu einer Immobilie, sondern auch die teilweise Verwertung der Miete. Weitere Vorteile: die Gradual-Flexibilitätsgarantie, kleinere Renovierungen sind erlaubt, und obwohl man quasi Eigentümer ist, zahlt man keine Grundsteuer, Hausgeld usw.
Im Vergleich zu anderen Modellen: Neben dem ökonomischen Rahmen – dem wir treu geblieben sind – und seiner Flexibilität, ist ein großer Vorteil unser Wissen und unsere Erfahrung, gestützt durch Pryconsa und das Gradual-Team. Von Beginn an setzen wir auf dieses Modell, weil wir es für das passendste halten. Wir kennen den Markt und die Bedürfnisse unserer Kunden gut. Wenn ich selbst eine Immobilie kaufen würde, dann nur mit einem Partner, der Professionalität und langfristige Stabilität bietet – denn es handelt sich um eine Beziehung von bis zu 7 Jahren. Wenige Anbieter können das Wissen und die Expertise von Pryconsa und Gradual vereinen.
„Die finanzielle Situation des Interessenten wird bei Gradual genau analysiert. Deshalb ist das Modell von Anfang an absolut verlässlich und transparent.“
Wie funktioniert eure Gradual-Flexibilitätsgarantie?
Manche Situationen im Leben der Interessenten lassen sich nicht vorhersehen und können ihre Kaufabsicht beeinflussen. Im Sinne unserer Philosophie – Menschen beim Zugang zum Wohneigentum zu helfen – haben wir ein Modell geschaffen, das in solchen Fällen 50 % der geleisteten Anzahlung zurückerstattet. Das ist sehr geschätzt, da es Sicherheit gibt – gerade bei einer bis zu 7 Jahre dauernden Beziehung.
Was passiert, wenn der Kunde die Immobilie am Ende doch nicht kaufen möchte?
Dann verliert er die geleistete Anzahlung von 5 %. Das ist nachvollziehbar: Der Kunde hat sich die Immobilie selbst ausgesucht und einen institutionellen Investor gebeten, diese zu kaufen, damit sie unter dem Gradual-Modell bereitgestellt werden kann. Es muss ein gewisses Maß an Verbindlichkeit geben. Deshalb unterscheiden wir: Kauft er aus freien Stücken nicht – oder liegt ein nicht beeinflussbarer Grund vor?
Das Ziel des Investors ist eindeutig: Der Mieter/künftige Käufer soll sein Kaufrecht wahrnehmen und seinen Wunsch erfüllen. Bei Gradual wird die finanzielle Situation des Interessenten sorgfältig geprüft – das Modell ist deshalb von Anfang an absolut verlässlich und transparent.
Wie hat sich die Nachfrage nach diesem Modell in den letzten Jahren entwickelt?
Die Nachfrage ist stark gestiegen, auch wenn es sich noch um ein Nischenmodell handelt. Die Bekanntheit wächst, und es gibt Vertrauen – besonders wenn man reale Beispiele von Menschen sieht, die bereits von Gradual profitieren. Wöchentlich registrieren sich über 400 neue Interessenten. Viele sehen in Gradual eine echte Lösung für ihre Situation. Das Interesse ist groß.
Gradual hat rund 50 Transaktionen abgeschlossen (über 12 Millionen Euro an Immobilienkäufen), hauptsächlich in den letzten 2 Jahren. Ziel ist es, weiter in den Regionen zu wachsen, in denen wir tätig sind – Madrid, Valencia, Alicante und Málaga. Der Bedarf besteht nicht nur in den Hauptstädten, sondern auch in vielen anderen Orten, wo der Zugang zu Wohneigentum ebenso schwierig ist.
