Wo gibt es ein Risiko einer Immobilienblase?
Das Risiko einer Immobilienblase ist eine wiederkehrende Sorge auf dem globalen Markt, insbesondere in Städten, in denen die Preise stark gestiegen sind. Der „Global Real Estate Bubble Index 2024“ der UBS Bank bietet einen klaren Überblick über die Städte, die am stärksten von einer Immobilienkrise bedroht sind. Dabei werden Faktoren wie der Immobilienpreis im Verhältnis zum Einkommen, die Mietkosten, die Entwicklung der Hypotheken und das Bautempo berücksichtigt.
Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Immobilienpreise schnell ansteigen, angetrieben durch Spekulationen und eine hohe Nachfrage, wodurch sich die Preise zunehmend von ihrem tatsächlichen Wert entfernen. Dieser Anstieg wird oft durch Faktoren wie einen einfachen Zugang zu Krediten oder die Erwartung, dass die Preise weiter steigen werden angetrieben. Wenn der Markt jedoch gesättigt ist oder sich die Rahmenbedingungen ändern – beispielsweise durch steigende Zinsen – fällt die Nachfrage, und die Preise können rasch einbrechen, was zu erheblichen Verlusten für Eigentümer und Investoren führt.
Städte mit dem höchsten Risiko einer Immobilienblase im Jahr 2024
Der jährlich von UBS erstellte Index analysiert die Immobilienmärkte von 25 großen Städten weltweit. Zunächst sei darauf hingewiesen, dass das Risiko von Immobilienblasen im zweiten Jahr in Folge leicht gesunken ist. Es gibt jedoch einige Städte, die nach wie vor ein höheres Risiko aufweisen.
Miami führt den Blasenrisikoindex mit 1,79 Punkten an – über 1,5 gilt als hohes Risiko. Der starke Preisanstieg bei Wohnimmobilien, bedingt durch eine hohe inländische Nachfrage und den Zustrom ausländischer Investoren, hat diese Stadt in eine anfällige Position gebracht. Auf der anderen Seite befindet sich auch Tokio mit einem Wert von 1,67 unter den Städten mit hohem Risiko. Hier sind die Immobilienpreise aufgrund der internationalen Nachfrage und der Kreditausweitung weiter gestiegen, trotz steigender Zinsen. Zürich ist die drittgefährdetste Stadt mit einem Indexwert von 1,51. Trotz der steigenden Hypothekenkosten blieben die Immobilienpreise aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Wohnungsnachfrage hoch.
In Bezug auf Madrid, obwohl sich der Immobilienmarkt im letzten Jahr durch ein moderates Preiswachstum auszeichnete, liegt die Stadt mit einem Indexwert von 0,56 auf Platz 16 in dieser Studie. Obwohl der Markt in der spanischen Hauptstadt stabiler erscheint als in den zuvor genannten Städten, zeigt sich hier ebenfalls ein Anstieg der Kauf- und Mietpreise, der durch die hohe Nachfrage ausländischer Käufer und den wachsenden Tourismus verstärkt wurde, was das Interesse an Immobilien als Investition weiter angeheizt hat.
Faktoren, die das Risiko einer Blase erhöhen
Immobilienblasen entstehen nicht über Nacht, sondern sind das Ergebnis mehrerer wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Faktoren, die ein unkontrolliertes Preiswachstum antreiben. Hier sind einige der Faktoren, die zur Bildung einer Immobilienblase beitragen:
Hohe Zinsen und eingeschränkte Erschwinglichkeit
In einem Umfeld hoher Zinssätze wird der Zugang zu Krediten teurer, und damit werden auch Hypotheken kostspieliger, wodurch die Hürden für den Immobilienkauf steigen. Dies könnte das Preiswachstum bremsen. In vielen Märkten jedoch bleibt die Nachfrage so hoch oder das Angebot so knapp, dass die Preise trotz hoher Zinsen weiter steigen. Dies macht den Markt für die meisten Menschen unerschwinglich und auf lange Sicht untragbar. Das ist der Fall in Städten wie Zürich oder Tokio, wo die Preise aufgrund der hohen Nachfrage hoch geblieben sind.
Spekulative Nachfrage
Dies ist einer der gefährlichsten Faktoren, der eine Immobilienblase antreibt. Investoren, die auf schnelle Gewinne aus sind, kaufen Immobilien in der Absicht, sie kurzfristig wieder zu verkaufen, in der Erwartung, dass die Preise in naher Zukunft weiter steigen. Diese Art von Nachfrage kann die Preise erheblich in die Höhe treiben, insbesondere in Städten, in denen das Wohnungsangebot begrenzt ist. Wenn internationale Käufer in einen Markt einsteigen, konkurrieren sie oft mit den Einheimischen, was die Immobilienpreise über das hinaus erhöht, was die lokale Bevölkerung mit ihrem wirtschaftlichen Kontext bezahlen kann, und so eine Diskrepanz zwischen den Immobilienpreisen und den lokalen Einkommen schafft. In diesem Zusammenhang sind Städte wie Miami und Hongkong attraktiv für solche Investitionen, was die Immobilienwerte überbewertet.
Knappes Wohnungsangebot
In vielen Städten schränken städtische Bauvorschriften, der Mangel an verfügbarem Bauland oder bürokratische Hürden den Bau neuer Wohnungen ein. Wenn das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann, steigen die Immobilienpreise schnell. Darüber hinaus zieht dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage oft Investoren an, was die Preissteigerung weiter anheizt. Das begrenzte Angebot in Städten wie Zürich oder München übt in diesem Fall weiterhin Druck auf die Preisentwicklung aus.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Immobilienblase durch eine Kombination von Faktoren ausgelöst wird, darunter leichter Zugang zu Krediten, spekulative Nachfrage, knappes Angebot und eine Diskrepanz zwischen Preisen und wirtschaftlichen Grundlagen eines Landes. Obwohl Blasen die Preise schnell in die Höhe treiben können, sind sie in der Regel nicht nachhaltig. Wenn sie platzen, können sie sowohl für die Eigentümer als auch für die Gesamtwirtschaft schwerwiegende Folgen haben.