Volvemos a la Costa Brava con Proyecto Ronda Nord, una nueva oportunidad de deuda inmobiliaria en Sant Feliu de Guíxols, Girona. La operación consiste en financiar parcialmente los costes de construcción y costes generales de una promoción residencial en curso, compuesta por 28 viviendas plurifamiliares con plazas de garaje, jardín y piscina comunitaria.
El proyecto cuenta con licencia de obras en vigor y la construcción ya está iniciada, con un grado de avance del 25%. Además, el préstamo contará con garantía hipotecaria de primer rango sobre las viviendas que componen la promoción.
- 📅 Apertura a inversión: martes 23 de junio a las 16:00 h (UTC+2)
- 🎙 Webinar del proyecto: lunes 22 de junio a las 12:00 h (UTC+2)
En este webinar explicaremos todos los detalles del proyecto y resolveremos las dudas de los inversores.
28 viviendas en Sant Feliu de Guíxols
El activo se ubica en Ronda Nord 37, en la parte alta del municipio de Sant Feliu de Guíxols, uno de los enclaves más relevantes de la Costa Brava.
La promoción se desarrolla sobre una parcela de suelo urbano de 1.277 m² y estará formada por 28 viviendas plurifamiliares, distribuidas en dos bloques de 14 unidades cada uno. Las viviendas tendrán entre 2 y 4 dormitorios, amplias terrazas, plazas de garaje y acceso a piscina comunitaria. Además, las unidades contarán con vistas al mar.
El entorno es residencial, tranquilo y familiar, situado a unos seis minutos en coche del centro urbano y de la playa. La zona cuenta con acceso cercano a supermercados, colegios y principales vías de conexión hacia Girona y Barcelona.
Obra en curso y licencia concedida
Ronda Nord cuenta con licencia de obras en vigor y con la división horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad.
La construcción se encuentra ya iniciada y presenta un grado de avance del 25%. Hasta la fecha, se han completado los movimientos de tierra, el primer forjado del Bloque 1 y los cerramientos del Bloque 2.
Esta situación permite dar continuidad directa a la edificación con los fondos del préstamo de Urbanitae, reduciendo parte de la incertidumbre habitual de los proyectos que se encuentran en fases iniciales.
El gestor: Dinarosi Costa Brava
El gestor del proyecto es Dinarosi Costa Brava, empresa promotora con más de 20 años de trayectoria en el sector inmobiliario y especializada en el desarrollo de activos residenciales en el ámbito regional.
La compañía centra su actividad en promociones residenciales en ubicaciones consolidadas de la Costa Brava, con una fuerte presencia en Sant Feliu de Guíxols. Su modelo se basa en el control directo de la operativa, el desarrollo técnico y el proceso constructivo del activo.
El promotor adquirió el suelo y arrancó las obras íntegramente con fondos propios. Actualmente, el activo es propiedad total de la compañía y se encuentra libre de cargas.
La construcción está a cargo de Daleks Construction, constructora de confianza del promotor, con más de 20 años de experiencia en edificación residencial y reformas. Se trata de un socio habitual del promotor en la zona, junto con otros contratistas locales, lo que refuerza el control sobre costes y plazos.
Comercialización prevista
La comercialización de las viviendas se realizará combinando la gestión directa del promotor con agencias locales especializadas.
Actualmente, la comercialización no ha comenzado, ya que el promotor busca maximizar el valor del proyecto vendiendo en fases más avanzadas de construcción. Sin embargo, la zona presenta una oferta limitada de obra nueva y una demanda sólida, validada por la due diligence comercial.
Además, el promotor cuenta con experiencia directa en la misma calle: desarrolló una promoción cercana, Ronda Nord 13, compuesta por 32 viviendas, que se vendió completamente sobre plano en 14 meses.
Rentabilidad total del 15% en 18 meses
La operación se estructura vía deuda, mediante un préstamo a tipo fijo. Dicho préstamo total asciende hasta 4.500.000 euros, financiado íntegramente por inversores de Urbanitae y comprometido en cuatro tramos:
- Tramo A: hasta 1.240.000 euros
- Tramo B: hasta 1.120.000 euros
- Tramo C: hasta 1.070.000 euros
- Tramo D: hasta 1.070.000 euros
En esta apertura se financia el tramo A, con las siguientes características:
- Importe: 1.240.000 euros
- Tipo de interés: 10,0% anual simple
- Rentabilidad total: 15,0%
- Plazo: 18 meses
- Posible extensión: 6 meses adicionales
- Periodo mínimo de intereses: equivalente a 9 meses
- Pago de principal e intereses: a vencimiento
La parte del préstamo destinada a financiar obra se dispondrá mediante certificaciones mensuales, sujetas al informe favorable del Project Monitor.
Garantías del préstamo
El préstamo cuenta con un paquete de garantías formado por:
- Hipoteca de primer rango sobre las 28 viviendas que componen el proyecto, con responsabilidad hipotecaria del 140% del principal de la deuda.
- Promesa de hipoteca sobre las 28 plazas de garaje del proyecto.
- Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la prestataria.
- Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la prestataria.
- Mecanismo de barrido de caja (cash-sweep) del 70% de los ingresos netos derivados de la venta de las unidades, destinado a la amortización del préstamo.
- Carta de compromiso de aportación de fondos propios (Equity Commitment Letter) para cubrir parte de las contingencias presupuestadas y posibles imprevistos no contemplados en el plan de negocio.
El 30% de los ingresos no barridos solo podrá destinarse a la reinversión en el proyecto, incrementando el valor del colateral del préstamo en beneficio de los inversores de Urbanitae.
Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora la figura del Project Monitor, que revisará las certificaciones de obra, el avance de la construcción, posibles desviaciones en plazo o coste, y aprobará los desembolsos periódicos del préstamo.
Estrategia de salida
La salida esperada de los inversores se producirá mediante los ingresos procedentes de la venta de las viviendas.
El proyecto cuenta con licencia de obras, obra iniciada y un promotor con experiencia en el mismo entorno. Además, el mecanismo de barrido de caja permite destinar una parte relevante de los ingresos por ventas a la amortización del préstamo.
Por qué invertir en Ronda Nord
Estos son algunos de los principales puntos fuertes del proyecto:
- Promoción residencial en curso en Sant Feliu de Guíxols, uno de los municipios con mayor demanda de la Costa Brava.
- Licencia de obras en vigor y división horizontal inscrita.
- Grado de avance del 25%, con movimientos de tierra, primer forjado y cerramientos ya ejecutados.
- Hipoteca de primer rango sobre las 28 viviendas del proyecto.
- Promotor con experiencia local, incluyendo una promoción anterior en la misma calle vendida completamente sobre plano.
- Capital comprometido por el promotor, con aproximadamente 1,86 millones de euros destinados a la adquisición y parte de los costes de construcción.
- Rentabilidad fija del 10% anual simple, con un periodo mínimo de 9 meses de intereses.
- LTV conservador, con una ratio inicial aproximada del 30% sobre valoración en estado actual y del 47% sobre valor de tasación en hipótesis de edificio terminado.
Calendario estimado
El plazo estimado del tramo A es de 18 meses, con una posible extensión de 6 meses.
Los principales hitos previstos son:
- Junio 2026: concesión del préstamo para financiar parcialmente los costes de construcción y costes generales del proyecto.
- Tercer trimestre de 2026: continuación de las obras de construcción e inicio de la comercialización.
- Cuarto trimestre de 2027: finalización de los trabajos de construcción.
- Primer trimestre de 2028: entrega de las viviendas y reembolso del préstamo a los inversores de Urbanitae.
Como en toda inversión inmobiliaria, los plazos pueden variar en función de la evolución real de la obra, la comercialización y las condiciones de mercado.
Una operación residencial en la Costa Brava
El proyecto Ronda Nord permite participar en la financiación de una promoción residencial en marcha en Sant Feliu de Guíxols, con licencia concedida, obra avanzada y garantía hipotecaria de primer rango sobre las viviendas.
La combinación de ubicación, experiencia local del promotor, capital ya invertido, control técnico del proyecto y una estructura de garantías reforzada sitúa esta operación dentro de las oportunidades de deuda residencial de Urbanitae.
La apertura a inversión será el martes 23 de junio a las 16:00 h (UTC+2).
¿Tienes dudas sobre el proyecto?
Puedes plantear tus preguntas en el webinar del lunes 22 de junio a las 12:00 h (UTC+2).
También puedes escribirnos a contacto@urbanitae.com o llamarnos al (+34) 911 23 25 22.
