Inversión inmobiliaria en Tarragona: TIR final del 10,20% en Cunit III
Hemos completado la devolución del proyecto Cunit III, un proyecto de deuda inmobiliaria desarrollado junto al promotor Construverty, con el que ya habíamos colaborado previamente en Cunit y Cunit II, ambos con resultados alineados con las previsiones iniciales.
En este tercer proyecto, el resultado final ha sido mejor de lo esperado, tanto en términos de rentabilidad como de retorno anualizado para los inversores, con una desviación muy contenida en el plazo.
En total, los inversores han recuperado el 122,94% del capital invertido, lo que equivale a una rentabilidad total del 22,94% y una TIR final del 10,20%, ligeramente por encima de la estimación inicial.
¿En qué consistía el proyecto Cunit III?
Cunit III se estructuró como un proyecto de deuda, mediante la concesión de un préstamo al promotor para financiar la construcción de un edificio plurifamiliar de 18 viviendas en la localidad de Cunit (Tarragona), en la franja costera situada entre el sur de Barcelona y el norte de la provincia de Tarragona.
La promoción incluía viviendas con amplias terrazas, piscina comunitaria y zonas ajardinadas, en una ubicación muy próxima a la playa y con una demanda residencial consolidada tanto para primera como para segunda residencia.
Cuando el proyecto se abrió a inversión en Urbanitae, presentaba varios elementos que contribuían a reducir los riesgos habituales en este tipo de promociones:
- Era el tercer proyecto financiado con Construverty en la misma zona.
- Los proyectos Cunit y Cunit II habían evolucionado conforme a lo previsto.
- El proyecto contaba ya con licencia de obras.
- El 50% de las viviendas estaban vendidas desde el inicio.
Este punto de partida permitía acotar los principales riesgos de una promoción de obra nueva: urbanístico, de ejecución y de comercialización.
Condiciones iniciales del préstamo
El préstamo se concedió bajo las siguientes condiciones:
- Plazo estimado: 24 meses
- Tipo de interés: 10% anual
- Rentabilidad total estimada: 20%
Como es habitual en los proyectos de deuda, el contrato contemplaba la posibilidad de que el plazo se extendiera si fuera necesario, aplicando en ese caso los intereses de demora previstos, con el objetivo de proteger al inversor ante posibles retrasos.
Devolución en 25 meses
Finalmente, el proyecto se ha devuelto en un plazo de 25 meses, apenas un mes por encima de lo previsto inicialmente. Esta ligera extensión estuvo vinculada al proceso final de entrega y escrituración de las viviendas, que se prolongó más de lo esperado.
Tal y como comunicamos a los inversores en el boletín del pasado mes de noviembre, aunque la mayoría de las unidades ya habían sido entregadas, quedaban aún algunas pendientes de escriturar. Por este motivo, la liquidación del préstamo se pospuso hasta completar la entrega total de la promoción, prevista a lo largo del mes de diciembre.
Durante ese periodo adicional, el préstamo continuó devengando los intereses de demora establecidos en contrato, lo que explica que la rentabilidad final haya sido superior a la inicialmente estimada.
Resultados finales: 22,9% de rentabilidad
El resultado definitivo del proyecto ha sido el siguiente:
- Plazo estimado: 24 meses
- Plazo final: 25 meses
- CoC estimado: 20,00%
- CoC final: 22,94%
- TIR estimada: 10,00%
- TIR final: 10,20%
La desviación en plazo ha sido mínima y se ha traducido en un mejor resultado para el inversor, tanto en retorno total como en rentabilidad anualizada.
Trayectoria consistente
La devolución de Cunit III consolida la relación de Urbanitae con Construverty, un promotor con experiencia contrastada en la zona y con el que los proyectos Cunit y Cunit II ya habían mostrado una ejecución acorde a lo previsto.
Este tercer proyecto confirma que, cuando confluyen una estructura de deuda bien definida, un promotor con conocimiento del mercado local y una promoción con tracción comercial desde el inicio, las desviaciones razonables de plazo pueden gestionarse adecuadamente y, en algunos casos, incluso mejorar el resultado final para los inversores.
Seguimos apostando por un modelo de financiación basado en la selección rigurosa de proyectos, el seguimiento continuo y la máxima transparencia, también en el momento clave de la devolución.
