Logística en España y Portugal: el nuevo foco de la inversión inmobiliaria
Durante la última década, el sector inmobiliario de la península ibérica ha experimentado profundas transformaciones, con el mercado residencial como el principal segmento entre los inversores. Sin embargo, una serie de factores han posicionado al sector industrial-logístico como el protagonista emergente, con España y Portugal como mercados clave.
Según asegura la patronal Organización Empresarial de Logística y Transporte (UNO) la demanda de espacios logísticos creció en 2024 en un 18% en España, mientras cayó un 11% en Europa, evidenciando el interés de las compañías por los espacios logísticos en la península.
Los motores del boom logístico: ¿A qué se debe el atractivo hacia este segmento?
La logística, vista durante años como un sector poco llamativo para los inversores, pasa a ocupar una posición central dentro de las estrategias inmobiliarias, ganando peso gracias al cambio estructural que ha sufrido el segmento. Ahora, la inmologística, el brazo inmobiliario dedicado a la logística, demuestra su fortaleza en España con una inversión de 495 millones de euros en el tercer trimestre de 2025.
Portugal y España se encuentran en un lugar privilegiado, consolidándose como uno de los principales motores del interés inversor por el sector logístico. Su posición geoestratégica permite que la conexión entre mercados europeos, africanos y latinoamericanos se pueda realizar gracias a su red de infraestructuras y plataformas.
Los principales ejes y corredores logísticos que conectan España y Portugal con países europeos y hubs nacionales son el Corredor Mediterráneo y el Corredor Atlántico. Mientras tanto, cinco de los puertos europeos de mayor tráfico (Puerto de Leixões, Puerto de Las Palmas, Puerto de Valencia, Puerto de Barcelona y Puerto de Algeciras) se conectan con Asia, América y África. Según confirma el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, el tráfico marítimo movió más de 557,7 millones de toneladas en 2024, situándose por detrás de Países Bajos. Por otro lado, ciudades como Madrid, Barcelona, Oporto o Lisboa concentran una significativa parte de la actividad.
Otro de los factores que ha impulsado la demanda de este segmento reside en los cambios en hábitos de consumo y reorganización en las cadenas de suministro. El auge las transacciones online ha sido uno de los principales motores en esta transformación, según la Comisión Nacional de los Mercados y Competencia (CNMC), el comercio electrónico, únicamente en España, registró durante el primer trimestre de 2025 un total de 474 millones de transacciones. Cambiando el punto de venta de la tienda tradicional al domicilio, ha llevado a las empresas a reorganizar las redes de almacenes, pasando de contar con un centro nacional a varios hubs regionales encargados de mejorar la eficiencia en las operaciones.
Las cifras detrás del éxito: cómo la demanda confirma el buen momento de la logística
Los datos del mercado confirman que el segmento logístico atraviesa uno de los momentos más sólidos en términos de demanda e interés del inversor: este es ahora el segundo sector más atractivo para los inversores después del living, según confirma el European Investor Intentions Survey 2025 de CBRE. La preferencia por este se ve reflejado en el interés de compra de parques logísticos, que según la misma encuesta, asciende hasta el 68%. En paralelo, la creciente aportación de este segmento a la economía española pone, a su vez, en manifiesto su relevancia ya que, únicamente en 2024, representaba en torno al 7% en el PIB nacional.
Otro de los indicadores que más llama la atención de los inversores es el elevado nivel de ocupación. En el caso de España, esta tasa se sitúa en torno al 90,7% según datos publicados por CBRE, mientras, el país vecino experimenta un leve descenso hasta el 89,3%. Igualmente, este dato asegura la estabilidad operativa y demuestra un escaso índice de rotación de inquilinos.
A su vez, la consultora inmobiliaria, revela como la duración media de los contratos de arrendamiento, otro aspecto vital en el segmento, es de 8 años en Iberia. La evolución de las rentas también se observa en el segmento prime, situándose en 18 euros por m2 en Europa, mientras en Madrid se sitúan en 6,85 euros el m2, Cataluña, por otro lado, alcanza los 9 euros el m2, según refleja CBRE. La rentabilidad de estos parques prime se sitúa, según confirma la consultora inmobiliaria en el 5%.
¿Qué está ocurriendo en el sector?
Las profundas transformaciones operativas y estructurales que ha sufrido el sector han tenido un impacto directo en el mercado inmologístico, reforzando su atractivo como activo estratégico.
En España, por otro lado, tanto los principales hubs regionales como ejes logísticos mantienen una elevada demanda, según subraya el informe de BNP Paribas Real Estate. Entre las más relevantes, Madrid, con la contratación durante el tercer trimestre del 2025 de 379.831 m2, suponiendo un aumento del 160% con respecto al anterior trimestre.
Los contratos de larga duración, inquilinos interesados en la innovación de procesos y el atractivo cada vez más competitivo propicia un atractivo escenario para grandes fondos e inversores institucionales. A su vez, cada vez más inversores particulares añaden este tipo de segmentos a sus carteras. Teniendo en cuenta las diversas fórmulas de inversión en el sector, el inversor particular puede participar en proyectos de esta envergadura a través de plataformas de crowdfunding.
Qué esperar del sector inmologístico en 2026
La automatización e innovación en los parques logísticos son algunos de los aspectos más relevantes para el sector. Según revela JLL, las instalaciones diseñadas a medida, también conocidas como buit-to-suit, serán una de las tendencias más relevantes que marcará el próximo 2026. Estas naves se caracterizan, principalmente, por estar dirigidas a operaciones avanzadas y con maquinaria innovadora. La demanda de naves logísticas prime se ha consolidado como una tendencia en 2025, según revela Colliers en su reciente estudio, continuará siendo protagonista a lo largo del próximo año. A su vez, este posiciona otras zonas como Aragón o Castilla – La Mancha como áreas con potencial de revalorización
