El dinamismo del mercado de la vivienda en España está provocando que los alquileres y las compras hayan experimentado un cambio notable en el precio de los inmuebles. Un informe de CaixaBank Research confirma que, desde junio de 2024 hasta junio de 2025, se han registrado 700.000 compraventas en España, un 19,7% más que en el primer semestre del año anterior, lo que repercute directamente en el precio.
El valor de un inmueble no es estático ni está condicionado solo por unos pocos elementos muy concretos, sino que existen multitud de variables de diferente tipología que, por insignificantes que puedan parecer en algunos casos, pueden modificar al alza o la baja la valoración de una vivienda. Desde los más obvios, como la superficie o la ubicación, a otros factores menos evidentes como la distribución o el estado de conservación y mantenimiento de las zonas comunes.
En todo caso, la base sobre la que se debe calcular el precio de tasación de un inmueble debe tener en cuenta el precio/m2 de la zona, tomando como referencia la superficie que aparece en la escritura de compraventa. Es importante tener en cuenta que debemos tomar como referencia la superficie construida comprobada por el tasador, es decir, no se utilizan los metros cuadrados útiles, sino el área total construida, incluyendo los elementos comunes, una información que se puede consultar en el catastro.
Conocer cuáles son esos elementos que más influyen a la hora de calcular el valor puede ser muy útil si se está pensando en realizar una inversión inmobiliaria, acometer alguna reforma o incluso si queremos alquilar o vender una vivienda en propiedad.
1. La ubicación de la vivienda
La ubicación siempre será uno de los factores que más condicione su valoración final. Una zona céntrica, que cuente con una buena conexión de transporte público, superficies comerciales o centros sanitarios siempre será más atractiva. La cercanía a colegios y centros deportivos, así como una oferta cultural y de ocio en una zona cuidada, limpia y segura, eleva el valor de cualquier apartamento o casa. Pero, además, es importante la propia localización. Esto es, un piso que cuente con unas vistas despejadas, hacia una calle peatonal o con poco tráfico, transmite una impresión inicial mucho mejor que la de otro situado en una zona de elevada contaminación acústica y visual, lo que incidirá directamente en su valoración.
2. El estado de la vivienda y sus zonas comunes
Es evidente que la superficie o el año de construcción son elementos fundamentales a la hora de dar valor un inmueble, pero también existen otros factores que no podemos perder de vista: la altura de los techos, el estado estructural del edificio o el de las propias zonas comunes. En este sentido, la existencia de humedades o grietas dentro del edificio, aunque no sea dentro de la propia vivienda, no suelen ser bien vistas, porque pueden indicar problemas estructurales o de aislamiento y, por lo tanto, derivar en reparaciones costosas en un futuro. Para detectar posibles irregularidades, que no siempre son visibles a primera vista, es posible solicitar las actas de la comunidad y así poder revisaras con antelación.
3. Una reforma para revalorizar el precio, por encima del coste
Un inmueble puede incrementar sustancialmente su valor, si se acomete una reforma que mejore la superficie útil y su funcionalidad, por encima del propio coste de la reforma. Por norma general, a la hora de vender una propiedad, los potenciales compradores buscan que estén en buen estado y que no requieran de una gran inversión en reparaciones.
En todo caso, si acometer una reforma no es una opción viable, existen alternativas: utilizar la técnica del home staging, que consiste en preparar una estancia para lograr una apariencia más atractiva y lo más diáfana posible, para captar la atención de un elevado rango de potenciales compradores, o elaborar renders que ayuden a visualizar las posibilidades de reforma. Se trata de buenas alternativas a la hora de poner a la venta o que pueden ayudar a un inversor a hacerse una idea del potencial.
Además, una distribución eficiente de los metros cuadrados de un inmueble, la luminosidad y la orientación puede ser fundamentales. Un espacio bien distribuido y con estancias amplias estará mejor valorado que otro del mismo tamaño, con muchas habitaciones. La funcionalidad es un valor al alza.
4. ‘Amenities’ y otros servicios accesorios
Una vivienda que cuenta con zonas comunes, trastero, plaza de garaje, terraza, jardín propio o piscina tendrá un potencial mucho más elevado a la hora de realizar una valoración. Se trata de elementos que aportan confort, funcionalidad y comodidad, pero que además en los últimos años se han consolidado como factores decisorios para muchos compradores de vivienda.
Pero existen otros elementos que pueden marcar la diferencia. Por ejemplo, el acceso fácil a ascensores, para dotar de accesibilidad a la vivienda, la existencia de cuarto para las basuras o contar con zonas comunes habilitadas para la celebración de eventos privados.
5. Su capacidad de revalorización en el futuro
La capacidad de revalorización futura es un aspecto clave a considerar en el mercado inmobiliario, por lo que la forma de identificar cuál es el mejor momento para comprar, vender o alquilar un inmueble no puede estar solo condicionada al precio en el momento actual.
Anticiparse al mercado no es tarea fácil, pero sí resulta más sencillo conociendo de cerca cómo identificar algunas señales tempranas que anuncian el aumento en la demanda. La potencial mejora de infraestructuras en la zona, así como el desarrollo de nuevos proyectos residenciales, impactan de forma directa en el valor de una ubicación determinada, aumentando así su potencial atractivo de cara al futuro.
