La vivienda protegida crece: ¿es suficiente para frenar el déficit?
La vivienda protegida crece y se ha convertido en uno de los grandes retos sociales y económicos de nuestro país. Tras más de una década de producción contenida, 2024 ha marcado un punto de inflexión con un incremento del 62% en el número de viviendas calificadas, es decir, reconocidas oficialmente como protegidas, respecto al año anterior. Este volumen, que alcanza registros que no se veían desde 2014, refleja un renovado interés público e institucional por aliviar la tensión residencial. Sin embargo, la brecha entre la oferta disponible y las necesidades reales de los hogares continúa siendo de gran magnitud y condiciona tanto la evolución del mercado inmobiliario como las oportunidades de inversión social.
Un repunte histórico con un déficit que persiste
Los datos de CBRE confirman que en 2024 se calificaron 14.371 viviendas protegidas, la cifra más alta de la última década y más del doble de las casi 5.000 unidades registradas en el mínimo de 2017. Este volumen refleja un cambio de tendencia tras años de mínimos históricos, impulsado principalmente por la activación de programas públicos y la inversión institucional.
No obstante, este nivel de producción dista mucho de los estándares previos a la crisis financiera. En 2008 se alcanzaron más de 68.000 viviendas protegidas anuales, un volumen que contrasta con la situación actual. En términos relativos, la vivienda protegida ha pasado de representar un 30% de todas las viviendas terminadas en 2014, a suponer un 14% en 2024, un descenso que evidencia la magnitud de la brecha estructural que arrastra desde hace más de una década y no es suficiente para equilibrar la balanza entre la oferta disponible y la formación de nuevos hogares.
Un mapa desigual: la concentración territorial de la vivienda asequible
A pesar del repunte de la vivienda protegida en 2024, persiste un déficit estructural considerable que, además, no se distribuye de forma homogénea. El crecimiento de la vivienda protegida se ha concentrado en los territorios de mayor presión geográfica y demanda insatisfecha. En 2024, la Comunidad de Madrid lideró con un 47% de las viviendas calificadas (casi 6.800 unidades), seguida del País Vasco (14%) y Cataluña (13%), que, junto con Madrid, concentraron aproximadamente el 74% de la producción nacional.
En el otro extremo, comunidades como La Rioja, Murcia y Cantabria no registraron ninguna vivienda protegida nueva, mientras que Galicia contabilizó únicamente cinco unidades. Este desequilibrio territorial evidencia que la presión demográfica, la disponibilidad de suelo y la agilidad administrativa son determinantes para impulsar este tipo de proyectos.
Los pilares de la vivienda protegida
Además de esta concentración geográfica, el régimen de tenencia continúa mostrando un claro predominio de la propiedad frente al alquiler asequible. Aunque la mayor parte de la demanda insatisfecha se centra en el arrendamiento, la mayoría de nuevas promociones siguen orientándose a la venta.
En 2024, solo un 26% de las viviendas calificadas se destinaron al alquiler sin opción a compra, mientras que el resto correspondió a regímenes de propiedad o fórmulas mixtas como cooperativas y cesión de uso. Este patrón resulta coherente con la tradición residencial española, donde cerca del 73% de los hogares son propietarios. No obstante, dificulta la consolidación de un parque de alquiler social suficiente y estable, capaz de mitigar la tensión de la demanda en los grandes núcleos urbanos.
El repunte del pasado año no podría explicarse sin la aportación de recursos europeos y programas estatales. Entre las iniciativas más relevantes figuran el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, que moviliza ayudas directas y cofinanciación autonómica, y el Plan de Vivienda en Alquiler Asequible (PVAA), cuyo objetivo es habilitar hasta 184.000 viviendas asequibles, de las que más de 80.000 estaban activadas a cierre de agosto de 2024. A estos instrumentos se suman los fondos europeos Next Generation EU, que financian tanto promociones de obra nueva como proyectos de rehabilitación energética.
La inversión participativa: un canal estratégico para impulsar financiación de vivienda asequible
En este escenario, la financiación participativa emerge como un canal estratégico para movilizar recursos privados hacia proyectos de impacto social que contribuyan a incrementar la oferta de vivienda protegida. Plataformas como Urbanitae han desempeñado un papel relevante en este impulso. Desde su fundación en 2018, Urbanitae ha financiado X proyectos que suman más de X viviendas protegidas en distintas regiones de España.
Entre los más destacados se encuentran el Edificio Dante en Entrenúcleos (Sevilla), con 260 viviendas de protección oficial de 1, 2, 3 y 4 dormitorios, 10 locales comerciales y 18 despachos profesionales; Green Village en Benalmádena (Málaga), un proyecto con 344 viviendas de protección pública en régimen limitado; y Ribera del Pinar en Navalcarnero (Madrid), que incluye 248 unidades protegidas, con extensas zonas comunes con piscina, patio y jardín privado.
