Estrategia BRRRR para invertir en real estate, ¿funciona?
España posee el parque de inmuebles residenciales más anticuado de Europa: el 50% del total de los domicilios que lo componen supera los 40 años desde su construcción, lo que se traduce en un total de 9,7 millones de viviendas. A su vez, según los últimos datos disponibles del gobierno español, se estima que alrededor de 1 millón están en estado deficiente, malo o ruinoso; demostrando que la mayoría de estos no cumplen con las normativas de eficiencia energética ni con las nuevas necesidades del mercado.
Si el propietario de un inmueble en mal estado o con una baja calificación energética desea alquilarla, es probable que opte por realizar una inversión mínima, considerando que la rentabilidad será reducida. Sin embargo, un inmueble con cierta antigüedad, aunque pueda no resultar atractivo para muchos, sí puede captar el interés de compra por parte de inversores que desean rehabilitar la vivienda para luego alquilarla y obtener un mayor beneficio, una estrategia conocida en el sector como BRRRR y que fue creada por el autodenominado emprendedor, inversor y escritor, Brandon Turner.
La estrategia de inversión BRRRR hace referencia a las siglas en inglés para Buy- comprar, Renovate – renovar, Rent- alquilar, Refinance- refinanciar y Repeat – repetir. Este método se centra en la adquisición de propiedades infravaloradas y, por ende, más asequibles, para luego alquilarlas, refinanciar la hipoteca para conseguir liquidez y repetir el proceso. Porque la reforma de un inmueble hará que aumente el valor de ésta, permitiendo que el coste del alquiler suba. El objetivo, por tanto, es crear una cartera de activos inmobiliarios que nos permita recibir rentas mensuales.
¿Cómo se desarrolla la estrategia BRRRR?
El primer paso que dan los seguidores de esta estrategia es investigar sobre el mercado inmobiliario de la ciudad o zona donde se quiera invertir; qué buscan los inquilinos, qué áreas son más exclusivas o, quizá centrada en un estilo de vida juvenil y universitario, que zonas son más económicas, etc.
Antes de comenzar con este proceso se debe entender que no todos los inmuebles cuentan con el mismo nivel de habitabilidad, y que, en ocasiones, no todas son aptas para una tasación necesaria para la compra, por ejemplo, si el inmueble está ocupado.
También se debe tener en cuenta si el alquiler va a generar una rentabilidad neta suficiente para cubrir la inversión realizada previamente con la adquisición del inmueble y la reforma. Para ello se pueden tomar como ejemplos propiedades con características similares y que además puedan estar en la misma área. Una vez alquilada la vivienda a un inquilino solvente, el inversor refinancia la hipoteca para conseguir capital con el que comprar otro inmueble.
¿Por qué se puso de moda en Estados Unidos? ¿Tiene sentido en España?
La estrategia BRRR para inversores minoristas ganó muchos adeptos en hace unos 10 años en Estados Unidos debido al surgimiento y viralización de las operaciones realizadas por personalidades como Brandon, que han proclamado el éxito de su método, afirmando que es la mejor forma de hacer crecer tu patrimonio “sin perder tu alma”.
A nivel institucional, esta técnica de inversión también ha ido creciendo años entre los fondos de inversión y con el surgimiento de proptech como Clikalia, con la diferencia de éstos no dependen de la financiación hipotecaria para hacer frente a los gastos de los inmuebles. Sin embargo, para un inversor particular, esta fórmula puede no ser la más adecuada en España, con unas opciones de financiación más limitadas que en Estados Unidos, unas condiciones del mercado hipotecario no muy favorables y precios en auge, con una previsión de crecimiento del 5% en 2025 según CBRE.
A la hora de decidir si esta inversión merece la pena se han de tener en cuenta varios factores, como el aumento potencial del valor de la vivienda tras la reforma. Según el Informe sobre la rehabilitación de viviendas en Madrid y Barcelona 2023 publicado por la consultora de tasación Gesvalt, una reforma integral puede elevar hasta un 35% el valor de las viviendas en Madrid y un 42% en el caso de Barcelona. Esta cifra es inferior cuando la reforma se realiza de forma parcial, siendo 16 % y el 19 %, respectivamente.
Sin embargo, las reformas también llevan un importante desembolso económico: teniendo en mente una vivienda de tamaño medio, una reforma integral conlleva un desembolso, de media, entre 68.000 y 75.000 euros, como indica el portal Habitissimo. A estos costes que debemos sumar a los costes derivados con la tasación de la vivienda para rehipotecarla, gastos bancarios, notariales o posibles retrasos que nos impidan alquilarla a tiempo. Gastos que ascienden a miles de euros y, por lo tanto, pueden conllevar una pérdida de la rentabilidad neta que nos aporta el activo mensualmente, complicando el proceso.
En este sentido, el inversor deberá presupuestar y evaluar qué riesgos económicos puede asumir, la inversión de tiempo y esfuerzo en la búsqueda, compra y reforma de los inmuebles, si la rentabilidad que puede conseguir es suficiente o no para amortizar su inversión y si podrá tener garantizado las rentas mensuales de sus inquilinos.
Si la ratio esfuerzo/costes/rentabilidad no es positiva, el inversor debe buscar otras opciones que satisfagan sus necesidades dentro del sector Real Estate, como puede ser el crowdfunding inmobiliario.
Cómo invertir de forma rentable en inmobiliario sin esfuerzo: el crowdfunding
El crowdfunding inmobiliario es un instrumento de inversión para financiar proyectos de obra nueva que resulta especialmente interesante para inversores que no tengan recursos para hacer frente a la compra de un inmueble, simplemente, que no quieran invertir tiempo y recursos en la búsqueda de oportunidades tan complejas BRRRR.
De este modo, plataformas como Urbanitae permiten a sus usuarios invertir en proyectos de obra nueva con un ticket mínimo de 500 euros, de forma 100% digital y sin moverse de casa. Para ello, y una vez formalizado el proceso de registro, la plataforma te permite conocer todos los detalles sobre los proyectos que se estén desarrollando en ese momento, facilitando al usuario toda la información necesaria para decidir cómo invertir su dinero. La inversión se realiza directamente desde la plataforma web, eliminando la necesidad de trámites burocráticos o desplazamientos por lo que solo debemos esperar a la venta del proyecto para obtener nuestras ganancias, que serán transferidas de forma automática a nuestra cuenta en Urbanitae, desde donde podemos decidir si reinvertirlos en nuevos proyectos o transferirlos a nuestra cuenta bancaria.
