¿Es mejor invertir en la vivienda habitual o en otra propiedad?
En España, invertir en vivienda tiene una larga trayectoria. Para muchos, el ladrillo ha sido la vía tradicional para rentabilizar los ahorros. Pero, como sabemos, no es fácil reunir el dinero necesario para comprar un inmueble, reformarlo y venderlo o ponerlo en alquiler. Sobre todo cuando ya es complicado acceder a la primera vivienda en propiedad. Por eso, es interesante plantearse si es más rentable comprar una vivienda habitual para vivir en ella o invertir en una segunda propiedad como fuente de ingresos. Como veremos, ambas opciones tienen ventajas y desventajas, y la respuesta depende de varios factores, entre ellos los objetivos financieros, el estado del mercado y las necesidades personales.
Opción A: Invertir en la vivienda habitual
La compra de la vivienda habitual es, para la mayoría de las personas, el primer gran paso en su vida financiera. Se trata de una inversión a largo plazo que aporta estabilidad y seguridad. Sin embargo, no siempre es la mejor opción desde el punto de vista puramente financiero. Aquí se detallan algunos de los aspectos más relevantes:
Ventajas
1. Seguridad y estabilidad: Al comprar una vivienda para vivir en ella, te aseguras un techo y, además, dejas de depender del alquiler, lo que elimina la incertidumbre de aumentos de precios o de tener que mudarte de manera forzada.
2. Ahorro a largo plazo: Aunque la compra de una vivienda conlleva una inversión inicial importante (entrada, impuestos, etc.), a largo plazo puede resultar más económica que alquilar. Con una hipoteca, pagas para ser propietario de un activo, mientras que el alquiler es un gasto que no genera propiedad.
3. Revalorización: En muchos casos, la vivienda habitual tiende a aumentar su valor con el tiempo. Si se compra en una buena ubicación, se puede obtener una ganancia a largo plazo al venderla en el futuro, además de haber disfrutado de ella como hogar.
Desventajas
1. Poca liquidez: La inversión en la vivienda habitual no es líquida. Aunque su valor pueda aumentar con el tiempo, no puedes acceder a ese dinero fácilmente sin vender la propiedad. En caso de necesitar efectivo, tu hogar no es una fuente inmediata de liquidez.
2. Mantenimiento y gastos recurrentes: Ser propietario de una vivienda implica asumir todos los gastos de mantenimiento, reparaciones y mejoras. Estos costos pueden ser elevados y no siempre están previstos.
3. Oportunidad de inversión limitada: El capital invertido en la vivienda habitual está inmovilizado. Si eliges comprar una propiedad más costosa de lo que necesitas para vivir, podrías estar perdiendo la oportunidad de utilizar esos fondos en otras inversiones que podrían ofrecer mayor rentabilidad.
Opción B: Invertir en una segunda propiedad
La segunda opción es invertir en una propiedad que no sea tu vivienda habitual, con la idea de generar ingresos pasivos a través del alquiler o de aprovechar la revalorización del inmueble a largo plazo. Veamos las ventajas y desventajas de este tipo de inversión:
Ventajas
1. Generación de ingresos: Una segunda propiedad puede convertirse en una fuente de ingresos estables si se alquila. En el contexto actual de bajos tipos de interés, los rendimientos del alquiler pueden ser atractivos, especialmente en zonas donde la demanda de alquiler es alta.
2. Diversificación: Invertir en una segunda propiedad te permite diversificar tu patrimonio. Mientras que tu vivienda habitual cubre tus necesidades personales, una segunda propiedad es un activo que puede generar ingresos y ayudarte a mitigar el riesgo de concentrar todo tu capital en un solo tipo de inversión.
3. Revalorización: Al igual que con la vivienda habitual, la segunda propiedad puede revalorizarse con el tiempo. Sin embargo, en este caso puedes optar por venderla cuando consideres que has obtenido el retorno esperado sin afectar tu estilo de vida.
4. Ventajas fiscales: En España, la Ley 12/2023 establece bonificaciones para los propietarios que alquilan una vivienda, como la bonificación en el IRPF de hasta el 90% a los pequeños propietarios –el porcentaje general se reducirá al 50%–.
Desventajas
1. Riesgo de vacantes: Si decides alquilar la propiedad, siempre existe el riesgo de no encontrar inquilinos –lucro cesante– o de que estos no paguen puntualmente. Esto podría afectar tus ingresos y forzarte a asumir los gastos de la propiedad mientras está vacía.
2. Gastos adicionales: Al ser una inversión, la segunda propiedad también conlleva gastos como impuestos, mantenimiento y seguros. A esto se suman los costes de gestión, si decides delegar la administración del alquiler en una empresa especializada.
3. Gestión del tiempo y recursos: Poseer y gestionar una segunda propiedad requiere tiempo y esfuerzo, especialmente si surgen problemas con los inquilinos o con la propiedad en sí. Si no tienes experiencia en la gestión de inmuebles, puede convertirse en una fuente de estrés.
¿Qué tengo que tener en cuenta?
Al decidir entre invertir en tu vivienda habitual o en una segunda propiedad, es importante tener en cuenta los siguientes factores:
Objetivos financieros: Si tu objetivo principal es la estabilidad y el ahorro a largo plazo, la compra de tu vivienda habitual puede ser la mejor opción. Sin embargo, si lo que buscas es generar ingresos adicionales y aprovechar el mercado inmobiliario, una segunda propiedad podría ofrecer mayores rendimientos.
Situación del mercado: El estado actual del mercado inmobiliario y las previsiones a corto y medio plazo también son cruciales. Un mercado en crecimiento puede ofrecer más oportunidades para invertir en una segunda propiedad, mientras que un mercado en contracción podría hacer más sensato centrarse en la vivienda habitual.
Capacidad financiera: Es fundamental evaluar tu capacidad para financiar una inversión adicional. Las hipotecas para segundas propiedades suelen tener condiciones más estrictas, y deberás asegurarte de poder cubrir los pagos incluso en caso de vacantes o gastos imprevistos.
En resumen, no hay una respuesta única para todos, pero analizar tus objetivos financieros y personales te ayudará a tomar una decisión informada sobre si es mejor invertir en la vivienda habitual o en una segunda propiedad.
Ventajas del crowdfunding inmobiliario
Además de las opciones tradicionales de invertir en la vivienda habitual o en una segunda propiedad, una alternativa cada vez más popular es el crowdfunding inmobiliario. Esta modalidad permite a los pequeños inversores acceder al mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir una propiedad completa, diversificando así su cartera de inversión. A continuación, detallamos algunas de las ventajas más relevantes del crowdfunding inmobiliario:
Acceso a grandes proyectos con pequeñas inversiones: El crowdfunding permite a los inversores participar en proyectos inmobiliarios de gran envergadura sin necesidad de desembolsar grandes cantidades de dinero. En plataformas como Urbanitae, es posible invertir en proyectos inmobiliarios con aportaciones relativamente bajas, lo que democratiza el acceso a este tipo de inversiones.
Diversificación de la inversión: A través del crowdfunding, es posible diversificar el capital en varios proyectos inmobiliarios, lo que reduce el riesgo asociado a concentrar toda la inversión en una única propiedad. Al repartir la inversión entre diferentes tipos de proyectos y ubicaciones, se mitigan los riesgos y se aumenta el potencial de obtener rendimientos positivos.
Flexibilidad y liquidez: A diferencia de la inversión en propiedades físicas, que puede requerir un gran capital y tiene poca liquidez, el crowdfunding ofrece mayor flexibilidad. Los proyectos tienen plazos definidos, lo que permite al inversor planificar con más precisión cuándo podrá recuperar su inversión y obtener ganancias. Además, algunas plataformas permiten la venta anticipada de participaciones en mercados secundarios, lo que ofrece mayor liquidez que una propiedad física.
Acceso a proyectos de alta rentabilidad: Muchos de los proyectos disponibles en plataformas de crowdfunding inmobiliario ofrecen rendimientos más atractivos que los que podrías obtener con una propiedad en alquiler. Esto es especialmente cierto en proyectos de desarrollo, donde el potencial de rentabilidad puede ser elevado, aunque conlleve un mayor riesgo.
Transparencia y control: Las plataformas de crowdfunding inmobiliario, como Urbanitae, proporcionan información detallada sobre cada proyecto, incluyendo estudios de viabilidad, análisis del mercado y proyecciones de rentabilidad. Esta transparencia es fundamental para que los inversores tomen decisiones informadas. Además, muchas plataformas cuentan con equipos de expertos que gestionan y supervisan los proyectos, lo que libera al inversor de la carga de gestión directa que implica una propiedad en alquiler.
Menor responsabilidad y riesgo operativo: A diferencia de la inversión directa en propiedades, el crowdfunding inmobiliario no implica la gestión del inmueble ni responsabilidades como el mantenimiento o los problemas con los inquilinos. El inversor solo debe preocuparse por el rendimiento de su inversión, mientras que los profesionales de la plataforma se encargan de la gestión operativa del proyecto.
