¿Por qué se puede retrasar un proyecto de Urbanitae?
La inversión no es una ciencia exacta, y cada proyecto es un mundo. Por eso, en Urbanitae, no nos cansamos de explicar las ventajas y los riesgos de cada oportunidad de inversión que os presentamos. En esta ocasión, vamos a hablar del que es, quizá, el factor de mayor variación en inversión inmobiliaria: el plazo. Si alguna vez os habéis preguntado por qué se puede retrasar un proyecto de Urbanitae, estáis en el lugar indicado.
El riesgo en los proyectos de equity
Nuestros proyectos de equity consisten en una alianza con el promotor, sea para afrontar la compra del suelo o sostener el arranque del proyecto hasta la llegada de la financiación bancaria. Los inversores de Urbanitae son accionistas y, en consecuencia, propietarios de la sociedad vehículo creada ad hoc para el proyecto. En este tipo de proyectos, entramos en fases iniciales y, por tanto, el riesgo que asumimos es mayor.
Para cada proyecto, contamos con un plan de negocio con una duración determinada. El éxito del proyecto depende de que se vayan cumpliendo los hitos de dicho plan. Los retrasos tienen que ver con las demoras que se producen en el cumplimiento de alguno o varios de esos hitos. Por ejemplo, que se tarde más de lo previsto en conseguir las preventas que exige el banco, que el ayuntamiento esté alargando el plazo de la concesión de la licencia, etc.
Cuando se producen retrasos, es difícil compensarlos después, ya que la actividad de la construcción tiene unos tiempos concretos. En todo caso, hay que tener en cuenta que, si se produce una dificultad, esta no tiene por qué implicar que el proyecto se caiga. Un retraso en proyectos de equity no deteriora el valor del activo, pero sí puede impactar la TIR –la forma de medir la rentabilidad que tiene en cuenta el plazo–.
Por qué se retrasan los proyectos en Urbanitae
Como decíamos, el principal riesgo en los proyectos que financiamos es el plazo. No es descabellado. Pensemos que algo tan sencillo en comparación como la reforma de un piso muchas veces no cumple estrictamente los plazos. Es razonable pensar en que una promoción de 50 viviendas pueda afrontar alguna desviación en su desarrollo.
Estos son algunos de los factores que más influyen en el plazo.
Trámites administrativos y permisos
Uno de los principales factores que pueden causar retrasos en los proyectos inmobiliarios son los trámites administrativos y la obtención de permisos. La burocracia asociada con la aprobación de planes de construcción, licencias y otros permisos puede ser extensa y, a menudo, impredecible.
En el caso de Urbanitae, la clave está en la obtención de la licencia de obras. Solemos estimar un margen amplio para este hito, pero el hecho de que dependa de terceros introduce incertidumbre en la estimación del plazo. Hay que recordar que no cabe el supuesto de que no se obtenga la licencia. La Administración no puede denegarla, pero sí exigir modificaciones en el proyecto para su concesión.
Problemas en la construcción
Los problemas durante la fase de construcción son otra causa común de retrasos. Estos pueden incluir desafíos técnicos, problemas con los contratistas, falta de materiales, condiciones meteorológicas adversas, entre otros. Por ejemplo, un problema estructural descubierto durante la construcción puede requerir una revisión del diseño original, lo que puede retrasar el plan de negocio.
Retrasos en la comercialización
Muchos de nuestros proyectos parten con cierto avance comercial, es decir, con un nivel de reservas o de preventas determinado. En otros, la comercialización aún no se ha iniciado. Tanto en un caso como en el otro, podría ocurrir que la venta de las unidades tarde más de lo esperado. Por ejemplo, porque el precio sea demasiado alto y haya que rebajarlo para captar más clientes.
Financiación bancaria
Aunque el crowdfunding inmobiliario facilita la financiación de proyectos, en la mayoría de los casos es complementario al papel de los bancos. La entrada del préstamo promotor suele estar condicionada a un determinado nivel de preventas, la obtención de la licencia y la propiedad del suelo. Si alguno de estos hitos se retrasa, también lo hará la financiación bancaria. Adicionalmente, el comité de riesgos del banco puede retrasar su decisión por causas ajenas al proyecto.
Circunstancias excepcionales
Dicho lo anterior, en Urbanitae hemos sufrido retrasos en proyectos que se financiaron antes de la covid o que fueron afectados por la guerra en Ucrania. Estos dos cisnes negros afectaron no solo a los plazos, sino a las cuentas de resultados de los proyectos. Y, aun así, son operaciones que se van a llevar a término, que se van a entregar y que van a tener una buena rentabilidad.
Los planes de negocio, en general, estiman plazos razonables para que sucedan las cosas. Pero es casi inevitable que, si surgen problemas no previstos (en la licencia, en el ritmo de preventas, en el cierre de la finanicacion bancaria, etc.), todo ello se traduzca en retrasos. Nuestro modelo prima la protección del capital y está sujeto a esos retrasos que no deterioran los retornos totales, pero que obviamente sí impactan sobre la TIR.
También hay que tener en cuenta que, con un criterio de prudencia, tendemos a anunciar retrasos y desviaciones cuando las sospechamos, pero nos resistimos a anunciar las mejoras que anticipamos. No descartamos que haya proyectos en curso que mejoren el retorno o el plazo, pero raramente lo contaremos hasta que se confirmen.
No queremos obviar nuestra parte de responsabilidad en la presunción de plazos, que han resultado ser demasiado optimistas en nuestros primeros proyectos, y estamos tendiendo a anunciar con más holgura las previsiones. Por eso, y si se mantiene un entorno macro sin los sobresaltos del periodo 2021-2022, estamos convencidos de que, en los proyectos nuevos, nuestras estimaciones de plazos estarán mucho más ajustadas.
